Không chỉ ông Doanh mà rất nhiều chuyên gia cũng cho rằng, hiện nay cần thiết phải phát triển loại hình nhà ở thương mại vừa túi tiền bởi nó sẽ giúp cân bằng thị trường bất động sản, góp phần giải quyết bài toán an sinh xã hội và thúc đẩy phát triển kinh tế.
Giá nhà đã vượt quá xa thu nhập
Theo Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam, khảo sát của Tổng cục Thống kê về mức sống của cư dân năm 2023 cho thấy, nhóm hộ có thu nhập cao nhất (gồm 20% dân số có thu nhập cao nhất) có thu nhập bình quân 10,86 triệu đồng/người/tháng, cao gấp 7,5 lần so với nhóm có thu nhập thấp nhất chỉ bình quân 1,45 triệu đồng/người/tháng. Kết quả khảo sát của Tổng cục Thống kê này cũng cho biết, thu nhập bình quân đầu người/tháng của cả nước năm 2023 là 4,96 triệu đồng, trong đó khu vực thành thị là 6,26 triệu đồng, cao gấp gần 1,5 lần khu vực nông thôn ở mức 4,17 triệu đồng.
Theo đánh giá của Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam, thu nhập bình quân đầu người đang cách rất xa so với giá nhà. Hiện nay, mặt bằng giá nhà ở được thiết lập đang ở mức cao. “Ước tính trung bình giá căn hộ chung cư phân khúc thấp nhất tại Hà Nội cũng ở mức 40 – 45 triệu đồng/m2. Ngay nhà ở xã hội ở những dự án có tính thanh khoản mức giá cũng khoảng 20 triệu đồng/m2, nhưng đó là giá được phê duyệt, còn giá bán lại ở một số dự án có tính thanh khoản cao thường lên tới mức 40 – 50 triệu đồng/m2. Như vậy, nếu so sánh giữa giá nhà với mức thu nhập của người dân thì thấy có khoảng cách rất lớn. Chỉ cần suy luận theo logic thì hầu như người có thu nhập trung bình trở xuống không thể mua nổi nhà, kể cả nhà ở xã hội”, ông Bùi Văn Doanh, Viện trưởng Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam phân tích.
Chính vì thế, ông Doanh cho rằng, trong bối cảnh giá nhà đang leo thang như hiện nay thì việc phát triển phân khúc nhà ở thương mại vừa túi tiền sẽ là lời giải cho bài toán “an cư” của đa số người dân đang có mức thu nhập trung bình và thấp tại khu vực đô thị. “Nhóm đối tượng này không đủ tiền để mua nhà ở cao cấp nhưng cũng không thuộc đối tượng được mua nhà ở xã hội. Trong khi đó, nhà ở thương mại giá rẻ đã gần như biến mất. Do đó, nếu chỉ phát triển nhà ở cao cấp hay nhà ở xã hội, nhóm đối tượng này không thể tiếp cận, tạo nên khoảng trống trong cung nhà ở và sự bất bình đẳng trong việc tiếp cận nhà ở, ảnh hưởng tiêu cực đến an sinh, ổn định xã hội”, ông Doanh nói.
Song hành cùng nhà ở xã hội
Mặt bằng giá nhà ở phân khúc thấp hiện nay cũng đã ở mức 45 – 50 triệu đồng/m2. Ngay cả nhà ở xã hội ở một số dự án cũ cũng được rao bán lại với mức 40 – 50 triệu đồng/m2. Do đó, phát triển nhà ở thương mại vừa túi tiền với mức giá trung bình khoảng 30 triệu đồng/m2 sẽ đáp ứng được khả năng tài chính của số đông người mua nhà, ổn định thị trường nhà ở. Theo các chuyên gia, kỳ vọng thì rất nhiều nhưng chắc chắn thách thức cũng không ít.
Theo TS Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, cần có và phát triển phân khúc nhà ở thương mại vừa túi tiền trong bối cảnh hiện nay. Cùng với nhà ở xã hội, nhà ở vừa túi tiền, giá 2 - 2,5 tỷ đồng/căn, sẽ là xu hướng phát triển chính trong giai đoạn tới, mở ra cơ hội giải quyết chênh lệch cung - cầu, đáp ứng nhu cầu nhà ở của đa số người dân và kéo giảm mặt bằng giá nhà của toàn bộ thị trường.
“Tuy nhiên, hiện nay chúng ta chưa có định nghĩa chính thức về nhà ở vừa túi tiền và các chính sách để phát triển loại hình nhà ở này. Do đó, cơ quan quản lý nhà nước nên sớm nghiên cứu các cơ chế, chính sách ưu đãi dành riêng cho nhà ở vừa túi tiền với mục tiêu chính là khuyến khích chủ đầu tư tham gia phát triển nguồn cung phân khúc này, đáp ứng nhu cầu về nhà ở của các hộ gia đình có thu nhập trung bình hoặc cận trung bình. Loại hình nhà ở này sẽ phát triển song song với nhà ở xã hội, cũng sẽ có những chính sách ưu đãi nhất định”, TS Nguyễn Văn Đính cho biết.
Viện trưởng Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam Bùi Văn Doanh cũng cho rằng, Nhà nước cần có chính sách cụ thể từ cấp trung ương đến địa phương để khuyến khích phát triển phân khúc nhà ở thương mại vừa túi tiền. Chính sách này bao gồm từ chủ trương đến các chính sách cụ thể mang tính toàn diện, tổng thể và tổ chức thực hiện. Trong đó có thể tập trung vào các chính sách về quỹ đất và đặc biệt là về tài chính và nguồn vốn. Chẳng hạn như có chính sách ưu tiên quỹ đất cho phát triển nhà ở thương mại vừa túi tiền hơn với một số loại hình và phân khúc khác, mức ưu tiên có thể chỉ sau nhà ở xã hội.
Trong khi đó, GS Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường thì phát triển phân khúc nhà ở thương mại vừa túi tiền là giải pháp căn cơ, góp phần phát triển cân bằng cho thị trường bất động sản Việt Nam thời điểm hiện nay. Cùng với đó, loại hình nhà ở này cũng sẽ giúp hạn chế tình trạng đầu cơ, làm méo mó thị trường.
“Nguồn lực tài chính được coi như một trong những điều kiện tiên quyết để phát triển loại hình nhà ở này. Do đó, nghiên cứu chính sách về tín dụng ưu đãi để thu hút chủ đầu tư tham gia sẽ tháo gỡ được khó khăn lớn nhất. Giải quyết được câu chuyện chính sách cho nhà ở vừa túi tiền từ quy hoạch đến nguồn vốn thì phân khúc này sẽ phát triển nhanh chóng”, ông Đặng Hùng Võ nhận định.
Đề xuất thí điểm mở rộng đất thực hiện dự án nhà ở thương mại 
Chính sách nào hỗ trợ người thu nhập thấp mua nhà ở xã hội? 
