Khi đất trở thành… "của hồi môn bất đắc dĩ"
"Từ giờ cạch món đất cát nhà cửa đến già, buôn bán thế này làm vài vụ nữa chắc mặc quần đùi ra đứng đường", đó là lời tâm sự rất chân thành của chị Hương sau một lần "lướt sóng" nhà chung cư. Là nhân viên một cơ quan bộ ở Hà Nội, nhờ mối quen biết mà mấy năm trước, thỉnh thoảng chị cũng kiếm được một "suất ngoại giao" nhà chung cư từ chủ đầu tư. Ngày ấy, chỉ cần có tên trong danh sách là đã kiếm được năm bảy chục triệu tiền chênh.
Năm 2011, cũng nhờ mối quen biết mà chị kiếm được một suất ngoại giao ở dự án Xa La (Hà Đông). "Những lần trước chỉ buôn nước bọt, lần này sẵn có mấy trăm triệu gửi tiết kiệm, mình nì nèo ông xã để mình đầu tư thật với hy vọng ăn dày một tí. Nào ngờ nộp tiền được một đợt thì thị trường đóng băng cứng luôn trong khi theo hợp đồng thì phải đóng tiền theo tiến độ, quay đi quay lại đã thấy chủ đầu tư gọi nộp tiền. Đã có lúc vợ chồng cãi nhau vì chuyện buôn bán này. Mãi tới sát tết vừa rồi, tôi mới đẩy được cái cục nợ ấy đi sau khi chấp nhận bán lỗ gần 200 triệu. Ngày nhận tiền, rõ là mất tiền mà mừng như nhặt được vàng rơi ngoài đường vì nếu không đẩy đi được thì cũng chẳng biết xoay đâu ra tiền để mà đóng nữa".
Nhưng dù mất tiền như chị Hương vẫn còn là may vì đã bán được. Cũng là công chức nhưng "chân ngoài dài hơn chân trong", đầu năm 2011, chị Điệp cùng hai người bạn rủ nhau góp tiền ôm một căn chung cư ở dự án gần đầu cầu Vĩnh Tuy. "Xuống tiền được một lần, cả ba chị em đôn đáo đi tìm khách nhưng chẳng có ma nào mua". Vậy là suốt một năm qua, 3 cô gái chưa chồng này đành ra sức cày cuốc tới… quên cả yêu đương để kiếm tiền trả tiền mua nhà vì cũng phải góp tiền theo tiến độ xây dựng bởi: "Hồi bọn em mua từ chủ đầu tư giá đã là 27 triệu đồng/m2, nhưng bây giờ thấy nhiều rao bán trên mạng giá có 23 triệu/m2. Kiểu này chắc đành phải góp tiền mua làm nhà tập thể thôi".
Cũng là dân "lướt sóng nghiệp dư", đầu năm 2011, khi cơn sốt đất Đông Anh lên cao trào, anh Sơn ôm hơn 1 tỉ đồng sang mua được gần 60m2 đất ở Hải Bối. Mua xong, thị trường "chết cứng" luôn từ bấy tới giờ. Trong câu chuyện với tôi, anh bảo cũng may là không phải đi vay ngân hàng để đầu tư nên thôi cứ quên đi độ… chục năm. "Mà tôi tính rồi, con gái tôi năm nay 4 tuổi, đến năm 2020 là nó cũng đến tuổi lấy chồng, tôi để dành mảnh đất ấy làm của hồi môn cho nó. Lúc ấy, thêm vài cái cầu bắc qua sông Hồng thì Đông Anh chắc cũng sầm uất như chỗ Cầu Giấy bây giờ".
Trong "cơn bĩ cực" của thị trường bất động sản, có thể kể cả ngày không hết những câu chuyện như vậy. Nhưng, đấy chỉ là những người làm ăn cò con, thời điểm này, nhiều doanh nghiệp bất động sản cũng đang như ngồi trên đống lửa khi thị trường vẫn chưa có dấu hiệu nào khả dĩ. Giám đốc một doanh nghiệp bất động sản có 2ha đất ở sát mặt đường đại lộ Thăng Long than thở bây giờ ôm đất chẳng khác nào… ôm bom. Đã một thời, phải những chủ đầu tư "có máu mặt" mới kiếm được đất làm dự án bất động sản dọc theo đại lộ Thăng Long. Nhưng, khi con đường này hoàn thành với hệ thống hàng rào cách ly để đảm bảo an toàn, các dự án hai bên đường đều phải đi theo đường gom vài cây số mới có lối ra đường trục chính thì đất dự án ở đây mất giá thảm hại. Vì thế, cho tới lúc này khu đất 2ha với dự định ban đầu sẽ là 2 tòa cao ốc cao 30 tầng vẫn chỉ là khu đất được quây tôn 3 năm nay cho cỏ mọc.
Chẳng riêng gì ông giám đốc này đành đắp chiếu dự án như vậy, đi dọc đại lộ Thăng Long hay quốc lộ 32, có thể thấy hiện đang có hàng chục dự án bất động sản sau mấy năm treo bản phối cảnh rất hoành tráng, cho tới lúc này, khi những tấm bảng phối cảnh ấy đã mục nát vì mưa nắng thì những tòa cao ốc long lanh kia vẫn chỉ là trên giấy.
Ngay cả những dự án đã triển khai có vị trí khá đẹp ở khu vực Thanh Xuân, Cầu Giấy hiện cũng lâm vào cảnh ế ẩm. Chủ một dự án chung cư ở Cầu Giấy than thở nếu như 3 năm trước, chỉ cần dự án xong tầng hầm là chủ đầu tư cơ bản bán xong toàn bộ công trình, cứ hô là có người đến nộp tiền. Bây giờ, khuyến mại đủ kiểu vẫn chẳng thấy khách.
Tiền ở đâu để kích cầu thị trường?
Từ tháng 3/2012, ngân hàng đã công bố đồng loạt hạ lãi suất huy động xuống mức trần 13%. Nhưng có thể kỳ vọng ngân hàng sẽ thực sự "mở túi" cho bất động sản hay không?
Tại cuộc hội thảo "Tìm vốn cho bất động sản" vừa được tổ chức cuối tuần qua với sự tham gia của nhiều chuyên gia trong các lĩnh vực đất đai, tài chính và chủ các doanh nghiệp đã đưa ra nhiều ý kiến phân tích.
PGS.TS Nguyễn Thị Mùi, nguyên thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tiền tệ Quốc gia, Hiệu trưởng Trường Nhân lực Ngân hàng TMCP Công thương (Vietinbank), đưa ra lý do ngân hàng không chịu "mở hầu bao" giải cứu thị trường bất động sản là do chính sách tài khóa chặt chẽ đang được thực thi, dòng vốn được chủ trương hướng vào sản xuất. Bên cạnh đó, hạn mức tăng trưởng tín dụng cho từng ngân hàng năm 2012 cao nhất chỉ 17%, có nhóm là 0% nên các ngân hàng phải cân nhắc đầu tư vào đâu để mức độ rủi ro có thể chấp nhận được và có thể nhanh chóng thu hồi. Ngân hàng không phải không muốn cho vay bất động sản, những dự án tốt, nhanh chóng ra sản phẩm sạch thì các ngân hàng vẫn đang cố gắng xử lý, cho vay để bản thân doanh nghiệp bán được sản phẩm, trả được gốc và lãi cho ngân hàng.
"Chẳng có ngân hàng nào mong muốn doanh nghiệp phá sản, nhưng làm sao để cân đối, giãn và khoanh nợ cho các doanh nghiệp bất động sản là vấn đề cần có động thái từ phía các cơ quan quản lý nhà nước thì sẽ giúp được doanh nghiệp bất động sản và ngân hàng giải quyết được vấn đề này. Nợ xấu, đang có nợ không được vay tiếp, dự án chưa nhanh chóng ra sản phẩm sạch, ngân hàng đang nắm trong tay một đống tài sản nhưng không phải thế là ngân hàng sung sướng, đống tài sản đó đang chưa biết xử lý thế nào, giờ tiếp tục cho vay thì các ngân hàng cũng phải rất cân nhắc. Ngân hàng hoạt động rất đặc thù cho nên phải rất cân nhắc dòng vốn vào đâu để trên cơ sở đến hạn anh thu được gốc và lãi".
Theo ông Phan Thành Mai, Tổng thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, hiện tại tất cả các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đa phần đang có khoản vay ngân hàng, và để có nguồn vay mới thì phải có giải pháp giải quyết những khoản vay hiện đang tới hạn phải trả. Cấu trúc lại khoản vay, khoanh nợ, giãn nợ cho doanh nghiệp nếu doanh nghiệp đó là khách hàng truyền thống của ngân hàng, có "lý lịch" lành mạnh nhưng do thời điểm này họ thiếu tiền mặt vì chưa thu được tiền từ sản phẩm trong khi sản phẩm tốt, đã hoàn thành thì ngân hàng hoàn toàn có thể giãn nợ và tái cấu trúc các khoản nợ cho doanh nghiệp. Ngoài ra, có những doanh nghiệp dù cũng là doanh nghiệp tốt nhưng thời điểm này lâm vào khó khăn không trả được, trở thành nợ xấu thì Nhà nước nên có một số nguồn vốn hỗ trợ để mua lại khoản nợ xấu đó với giá hợp lý…
GS.TS Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường nhận định, hiện nay tháo kênh vốn từ ngân hàng vào bất động sản chưa thể ngay được và phải chờ một thời gian nữa khi thanh khoản của hệ thống ngân hàng được giải quyết. Thêm vào đó, mức lãi suất tiền gửi là 13% thì lãi suất cho vay vẫn khoảng 17 - 18% thì cũng chưa phù hợp.
Bên cạnh đó, huy động vốn từ nhà đầu tư nhỏ lẻ, người tiêu dùng bằng phương thức mua bán nhà trên giấy cũng là một trong những phương án được sử dụng phố biến. Nhưng vì thị trường trầm lắng khiến nhà đầu tư nhỏ lẻ giữ tâm lý chờ đợi trong khi đó, nhà đầu tư bất động sản thì chờ người tiêu dùng và những nhà đầu tư nhỏ lẻ đổ vốn. "Nếu thị trường có chiều hướng ấm lại, các nhà đầu tư nhỏ lẻ và người tiêu dùng sẽ tới gõ cửa hợp tác và giúp cho thị trường thêm sôi động".
Cũng theo ông Võ, các nhà đầu tư nước ngoài đang nhận định thị trường bất động sản Việt Nam đang rất nhiều cơ hội tốt. "Thêm doanh nghiệp nước ngoài, tính cạnh tranh của thị trường sẽ tốt hơn, các nhà đầu tư trong nước sẽ có thêm đối trọng, thêm áp lực nhưng cũng sẽ có những thuận lợi và là dấu hiệu tốt cho thị trường"
