Tạo đầu cơ lướt sóng, người nhu cầu thực bị đẩy ra khỏi thị trường

Dòng vốn đầu cơ ngắn hạn chạy theo chênh lệch giá chứ không phải mua nhà

Sáng 30/10, Quốc hội thảo luận ở hội trường về dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi). ĐBQH Lê Thanh Hoàn (Thanh Hoá) cho rằng, thị trường bất động sản có vai trò rất quan trọng và là trụ cột trong nền kinh tế. Tuy nhiên, thị trường bất động sản trong thời gian qua đã đối mặt với hiện tượng nguy hiểm, đó là sự tài chính hóa bất động sản vượt quá tầm kiểm soát, biến nhà ở cùng tài sản sinh kế, an cư trở thành "công cụ đầu cơ, lướt sóng".

Nguồn gốc của tình trạng này xuất phát từ luật hiện hành đang cho phép chuyển nhượng hợp đồng bán nhà hình thành trong tương lai khi chưa nộp hồ sơ cấp giấy chứng nhận và dự thảo luật hiện tại vẫn cho phép việc này.

Về bản chất kinh tế pháp lý của giao dịch này, theo ông chính là chuyển nhượng vị trí trong hợp đồng chứ không phải là tài sản hữu hình. Theo quy định pháp luật, đối tượng giao dịch chuyển nhượng trong hợp đồng mua bán không phải là nhà vì công trình chưa tồn tại trên thực địa cũng như chưa được nghiệm thu bàn giao và thực chất là chuyển giao vị trí hợp đồng giữa bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng, tức là toàn bộ quyền và nghĩa vụ phát sinh hợp đồng.

Việc cho phép mua bán tự do vị trí trong hợp đồng trên giấy đã biến hợp đồng nhà thành dạng chứng khoán hóa quyền tài chính phái sinh cho phép các bên giao dịch suất mua lời hứa tài sản mà không chuyển giao bất kỳ tài sản thực nào.

"Chính sách này trong thời gian qua đã tạo ra một cơ chế lướt sóng đòn bẩy cực đại, người mua đợt đầu chỉ cần bỏ ra khoản đặt cọc hoặc thanh toán đợt nhỏ để giữ chỗ, khi giá trị tăng lập tức chuyển nhượng cho S2, S3 để thu khoản tiền chênh lệch. Mặc dù số tiền chênh so với tổng giá trị căn nhà không lớn nhưng tính trên tổng giá vốn ban đầu thì tỷ suất lợi nhuận trên vốn có thể phóng đại gấp nhiều lần, có thể lên đến 50% - 100% trên giá vốn. Dòng tiền tham gia lúc này mang bản chất thuần túy của vốn đầu cơ ngắn hạn chạy theo chênh lệch giá kỳ vọng chứ không phải mua nhà hay tài sản", đại biểu phân tích.

Việc thu thuế 2% trên giá chuyển nhượng là giá mà đã chuyển nhượng cho chủ đầu tư, dẫn đến dễ dàng trốn thuế thu nhập cá nhân, và điều tệ nhất là hình thành việc thổi giá và đẩy người có nhu cầu ở thực ra khỏi thị trường do hợp đồng liên tục truyền tay qua nhiều cấp trung gian. Mỗi lần truyền tay để tận dụng chi phí chênh lệch và tiền môi giới đã đẩy giá căn hộ kinh doanh đến khi bàn giao đến gấp một đến hai lần so với giá gốc. Người dân có nhu cầu ở thực cuối cùng sẽ bị đẩy gần như ra khỏi thị trường vì không thể tiếp cận giá gốc ban đầu, mà phải chịu mức giá của giới lướt sóng gây ra.

Từ những lý lẽ nêu trên, ĐBQH tỉnh Thanh Hoá đề nghị cần cấm chuyển nhượng nhà ở hình thành trong tương lai trong dự thảo luật, đồng thời thực hiện có lộ trình việc áp dụng chính sách bán nhà khi công trình đã hoàn thành. Đây mới là biện pháp bảo vệ thực chất bên yếu thế là người mua nhà.

Bên cạnh đó, ông nêu thực tế chúng ta chỉ loay hoay kiểm soát 5% giá trị hợp đồng cuối cùng cho đến trước khi người mua được cấp giấy chứng nhận thì chưa giải quyết được bản chất triệt để, trong khi chúng ta đã cho phép chủ đầu tư thu đến 95% trước khi bàn giao nhà. Trong thực tế, có nơi người mua đã nhận bàn giao nhà nhưng sau cả 10 năm vẫn chưa được cấp giấy chứng nhận và chủ yếu là do phía chủ đầu tư.

Do vậy, muốn bảo vệ thực chất cho người mua và nâng cao trách nhiệm của chủ đầu tư trong việc hoàn thiện hạ tầng kinh tế, hoạt động xã hội, hạ tầng kỹ thuật và thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính của nhà nước thì đã đến lúc chúng ta cần quy định tổng số tiền thu tối đa chỉ 70% và 30% còn lại tự thanh toán nốt khi người mua nhận nhà cùng với giấy chứng nhận.

"Chấm dứt cho phép việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở không phải là thắt chặt thị trường một cách cơ học mà là biện pháp cấp thiết bóc tách yếu tố đầu cơ phái sinh ra khỏi bất động sản. Không nên lấy lý do tạo điều kiện thuận lợi cho người mua để "che mờ" mục tiêu cốt lõi, tạo điều kiện thuận lợi tối đa cho chủ đầu tư trong huy động vốn" - ĐBQH Lê Thanh Hoàn nhấn mạnh.

Đại biểu hiến kế hồi sinh những "đô thị ma", dự án "chết lâm sàng"

ĐBQH Hoàng Văn Nghĩa (Quảng Ngãi) nêu thực trạng hàng ngàn ha đất, hàng trăm dự án bất động sản "đóng băng", thậm chí hình thành "những đô thị ma, thành phố ma" hoang hóa tại nhiều địa phương thời gian qua đang gây ra những lãng phí xót xa cho nguồn lực quốc gia.

"Chỉ tính riêng một thành phố lớn trung tâm ở miền Bắc đã có tới 712 dự án với hơn 11.400 ha đất chậm tiến độ. Nhiều thành phố và tỉnh hiện nay cũng có hàng trăm dự án "đắp chiếu, đóng băng". Những đại án vừa qua như Vạn Thịnh Phát và Tân Hoàng Minh càng làm cho hàng nghìn tài sản bị phong tỏa, bế tắc. Trong khi đó ngân sách thất thu, người dân thiếu hụt nguồn cung nhà ở trầm trọng", ông dẫn chứng.

Để giải quyết dứt điểm nghịch lý này, ông đề nghị sửa đổi Điều 30 về điều kiện chuyển nhượng dự án, tháo gỡ điểm nghẽn cốt lõi. Bất cập lớn nhất hiện nay nằm ở khoản 4 Điều 30 khi dự thảo vẫn bắt buộc chủ đầu tư đã hoàn thành toàn bộ nghĩa vụ tài chính về đất đai mới được chuyển nhượng. Quy định xơ cứng này sẽ tạo ra một vòng lặp bế tắc: Doanh nghiệp kiệt quệ không có tiền nộp thuế, dự án không thể chuyển nhượng, đất đai lãng phí thành các "thành phố ma đóng băng", ngân sách không thu được tiền, người dân thì thiếu nhà..., đại biểu Hoàng Văn Nghĩa nêu quan điểm.

Chính vì vậy, ông đề nghị sửa đổi khoản 4 Điều 30 theo hướng cho phép bên nhận chuyển nhượng đủ năng lực được kế thừa nghĩa vụ tài chính về đất đai chưa hoàn thành, hoặc cho phép trích trực tiếp số tiền từ hợp đồng chuyển nhượng để nộp ngay vào ngân sách nhà nước trước khi sang tên. Đây là chìa khóa duy nhất để hồi sinh các dự án "chết lâm sàng", vừa thu hồi tiền ngay cho ngân sách, vừa khởi động lại dự án để cung cấp nhà ở xã hội cho người dân.

Đối với Điều 10 về mã định danh điện tử, minh bạch hóa dữ liệu theo thời gian thực, ĐBQH Hoàng Văn Nghĩa cho rằng, chúng ta không thể quản lý thị trường bất động sản vận động hàng giờ bằng báo cáo giấy theo quý, theo năm. Bất động sản "bỏ hoang, gây sốt ảo" đều sống nhờ "bóng tối" của sự thiếu thông tin minh bạch. Quy định cấp mã định danh điện tử tại Điều 10 là một bước tiến rất lớn.

Tuy nhiên, để tránh phát sinh thủ tục tiền kiểm mới gây ách tác giao dịch, ông đề xuất bổ sung vào Điều 10 nguyên tắc bắt buộc liên thông dữ liệu thời gian thực giữa mã định danh bất động sản, cơ sở dữ liệu đất đai và cơ sở dữ liệu thuế, ngân hàng. Minh bạch hóa tức thì về tiến độ pháp lý, thế chấp và giao dịch...