Giá cao, giao dịch có nhiều?
Có một điều rất rõ ràng là hiện nay giá căn hộ chung cư đang được rao bán trên các trang web chuyên về mua bán bất động sản và các hội nhóm đã được thiết lập với một giá mới. Như trên trang web batdongsan.com.vn, tại một số khu chung cư khu vực Tây Hồ Tây, giá căn hộ chung cư được rao bán với giá giao động từ 70 - 80 triệu đồng, thậm chí có những dự án, giá đã lên cao đến cả trăm triệu.
Ở khu vực Long Biên, tại một số dự án có vị trí thuận tiện, hạ tầng rộng rãi cũng đang được rao bán từ 50 triệu đến 60 triệu đồng/m2... Ở khu vực Cầu Giấy, không ít chung cư mới đưa vào sử dụng như chung cư Mipec Rubik giá cũng đang được rao bán tại các trang web lên đến 80 triệu đồng/m2. Những chung cư đã qua sử dụng gần chục năm, giá cũng tăng gấp đôi, lên đến 60 triệu đồng/m2. Có dự án dù chưa xây dựng nhưng giá rao bán đã 80-100 triệu đồng/m2, tung đội ngũ môi giới toả đi khắp nơi, và rất nhiều người đã đặt cọc, đóng tiền mua.
Theo báo cáo công bố mới đây của một số đơn vị nghiên cứu thị trường, phần lớn nguồn cung mới tiếp tục ở phân khúc cao cấp chung cư Hà Nội đã đẩy giá bán sơ cấp lên cao. Giá bán sơ cấp trung bình tại Hà Nội hiện đạt 56 triệu đồng/m2, chưa bao gồm VAT và kinh phí bảo trì, tăng 5% theo quý và 19% theo năm. Nhiều khu chung cư cũ đưa vào sử dụng cách đây 20 năm, qua “sóng” lần này, giá đã tăng lên gấp đôi so với thời điểm năm 2019.
Giá chung cư tăng cao, nhưng liệu các giao dịch mua bán có nhiều? Để trả lời câu hỏi này, chúng tôi đã đến một số văn phòng đăng ký đất đai ghi nhận. Tại Văn phòng đăng ký đất đai chi nhánh Đống Đa, Ba Đình, Hoàn Kiếm, nằm trên phố Đặng Dung, quận Ba Đình sáng 14/4, theo ghi nhận của chúng tôi, lượng khách ra vào không có sự tăng đột biến. Khách đến nhanh chóng được giải quyết các thủ tục liên quan đến đất đai. Theo một nhân viên ở đây, khách đến làm thủ tục chuyển nhượng nhà đất vẫn bình thường như năm ngoái, không có dấu hiệu tăng đột biến.
Còn tại Văn phòng đăng ký đất đai chi nhánh Nam Từ Liêm, nơi tập trung nhiều dự án chung cư, theo đại diện Văn phòng cho biết, đa số hồ sơ cơ quan này tiếp nhận thời gian gần đây liên quan đến thủ tục đăng ký giao dịch đảm bảo hoặc xóa thế chấp ngân hàng. Còn số hồ sơ chuyển nhượng bất động sản không có sự gia tăng đột biến. Trung bình mỗi ngày, Văn phòng tiếp nhận khoảng 60-70 hồ sơ, trong đó chuyển nhượng từ 15-20 hồ sơ. So với tháng trước hay năm trước, lượng hồ sơ không có gi biến động.
Cũng theo số liệu của 30 quận, huyện trên địa bàn Hà Nội, từ cuối năm 2023 đến nay, số hồ sơ đăng ký liên quan đến chuyển nhượng đất đai không có sự biến động mạnh. Thậm chí, thời điểm tháng 2, tháng 3/2024 vốn được coi là thời điểm sốt đất, lượng hồ sơ tiếp nhận làm thủ tục chuyển nhượng cũng chỉ tương đương với thời điểm cuối năm 2023, khi thị trường bất động sản chưa có đợt tăng giá mạnh.
Còn theo ông Nguyễn Ngọc Hiếu, chuyên gia Trung tâm Nghiên cứu thị trường và Am hiểu khách hàng One Mount Real Estate, thị trường giao dịch chuyển nhượng tại Hà Nội trong quý 1/2024 ước đạt khoảng 15.000 - 16.000 giao dịch. Trong đó, phần lớn đến từ giao dịch chuyển nhượng nhà phố thổ cư với hơn 50% lượng giao dịch toàn thị trường; giao dịch chuyển nhượng chung cư cao tầng xếp thứ 2 với gần 42% lượng giao dịch, trong đó sôi động ở phía Tây và Đông thành phố, với 60.20% và 23.25%, tập trung tại 2 đại đô thị Vinhomes Ocean Park và Vinhomes Smart City.
Theo phân tích của TS Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, việc tăng giá bất thường này còn giảm đi tỷ lệ giao dịch. Giá tăng nhưng phải được thị trường chấp nhận, chứ giá tăng mà thị trường không chấp nhận, không có giao dịch thì cái giá này chỉ là giá ảo. Người bán thì cứ thấy thị trường giá tăng nóng, ngày nọ qua ngày kia cứ thấy thông tin tăng giá liên tục, nên lại ngần ngại bán chờ giá tăng nữa. Còn người mua thì không chấp nhận giá quá cao. Cung và cầu mỗi người đi một ngả. Cung cầu không gặp nhau thì ở đây có thể lý giải rằng đang xuất hiện thị trường ảo. Rõ ràng không có giao dịch thì đây là thị trường ảo.
Theo thống kê, hiện nay, thị trường chỉ thiếu các căn hộ giá rẻ, nhà ở xã hội, còn phân khúc nhà ở trung và cao cấp trong năm 2023 vẫn tồn đọng khoảng 27.500 căn hộ. Theo nhiều nhà đầu tư bất động sản, người mua nhà cần cân nhắc khi mua nhà thời điểm này, tránh tin vào lời đồn thổi “không mua nhanh sẽ hết” mà vội vàng xuống tiền, rơi vào “bẫy” giá cao trên thị trường.
Xử lý nếu có tình trạng “thổi giá”
Theo tìm hiểu của chúng tôi, ngoài tăng giá, đội ngũ môi giới nhà đất tung ra nhiều “chiêu” để thu hút người mua. Trong vai người đi mua căn hộ chung cư, sau khi xem căn hộ 116m ở dự án Udic trên đường Võ Chí Công, chúng tôi hẹn gặp chủ nhà để đàm phán giá thì môi giới gọi lại nói “em rao nhầm”. Căn hộ được rao bán với giá 5,25 tỷ đồng, khi khách đồng ý đàm phán thì môi giới lại “quay xe” mình rao thiếu 200 triệu – giá căn hộ là 5,45 tỷ.
“Giá này vẫn còn rẻ, anh chị mua đầu tư, cuối năm em đảm bảo bán lời cho anh chị, căn này phải được 6 tỷ”, môi giới nói với khách. Hay môi giới tại toà chung cư 360 Giải Phóng, rao bán căn 3 phòng ngủ hơn 90m, giá 3,9 tỷ, nhưng khi khách đến xem, chủ nhà nói 4,2 tỷ. Chất vấn môi giới, anh chàng này cho biết: “Em phải rao giá thấp xuống thì các chị mới tới xem, rao đúng giá thì các chị không tới”.
Tăng giá, cộng với “chiêu trò” của môi giới khiến người mua nhà chung cư ở Hà Nội thời gian qua như rơi vào mớ “bòng bong”. Trước thực trạng nhà chung cư tăng giá nhanh thời gian vừa qua, Bộ Xây dựng đã có công văn đề nghị TP Hà Nội kiểm tra, xử lý hành vi thổi giá, làm giá. Theo Bộ Xây dựng, thời gian gần đây, báo chí có phản ánh tại một số khu vực, dự án, khu nhà chung cư có căn hộ tăng giá với mức bất thường, có hiện tượng thổi giá, làm giá, đầu cơ. Bộ Xây dựng đề nghị UBND TP Hà Nội kiểm tra, rà soát hoạt động giao dịch kinh doanh bất động sản trên địa bàn, đặc biệt tại các dự án, khu chung cư có hiện tượng tăng giá bất thường, có biện pháp chấn chỉnh, xử lý các hành vi thổi giá, làm giá, đầu cơ và các hành vi vi phạm pháp luật kinh doanh bất động sản nếu có. Báo cáo gửi về Bộ trước ngày 20/4.
Theo TS Nguyễn Văn Đính, thị trường ảo có nguy cơ rất cao sẽ biến thành khủng hoảng. Hiện nay, thị trường bất động sản vẫn chưa thoát hẳn khó khăn mà mới tạm gọi là có dấu hiệu ổn định. Kinh tế chưa có những khởi sắc rõ ràng, thu nhập việc làm của người dân thì chưa thực sự ổn định trở lại mà giá chung cư lại xuất hiện tình trạng tăng rần rần như vậy là bất thường. Cái bất thường này có thể là do một số nhóm đầu cơ, môi giới đẩy giá, thổi giá, tạo ra những hiện tượng chúng tôi cho là rất nguy hiểm cho thị trường. Ở một số địa bàn xa, vùng ven của Hà Nội hiện nay chất lượng hạ tầng còn thiếu, chưa hoàn thiện, không có bất kỳ sự đầu tư mới nào nâng cao chất lượng hạ tầng giao thông, đô thị mà cũng đang bị đẩy giá, đội giá.
Đội giá, đẩy giá chung cư đang tạo ra thị trường ảo 
Vì sao chung cư tiếp tục tăng giá? 
