Nghịch lý giá nhà đất và thu ngân sách từ bất động sản

Căn hộ có giá tiền từ 2 tỷ đồng trở xuống, ở mức 25-30 triệu đồng/m2 đã hầu như vắng bóng trên thị trường trong những năm gần đây. Còn theo Hội Môi giới BĐS Việt Nam, 80% căn hộ trên thị trường đều là sản phẩm đã chào bán từ các năm trước. Nguồn cung dự án mới, nhất là trong nội đô khan hiếm, đẩy giá bán tăng cao. Căn hộ dưới 20 triệu đồng/m2 gần như hoàn toàn biến mất tại thị trường Hà Nội và TP Hồ Chí Minh.

Tình trạng sốt giá đất tại TP Hồ Chí Minh vẫn chưa có dấu hiệu dừng lại, nhất là tại các huyện ngoại thành như Bình Chánh, Hóc Môn và Củ Chi. Sau khi TP Hồ Chí Minh thông tin về xây dựng đề án chuyển các huyện thành quận, giá đất vùng ven càng tăng phi mã, giá giao dịch đất nông nghiệp ở huyện Bình Chánh, Củ Chi tăng nóng từng ngày.

Từ đầu năm đến nay, giá giao dịch đất ruộng ven những tuyến đường liên ấp, liên xã ở huyện Bình Chánh đã được giới đầu cơ đẩy lên mức 10-15 triệu đồng/m2. Sốt đất cũng lan nhanh đến các huyện giáp ranh với thành phố thuộc các tỉnh như Long An, Đồng Nai, Bình Dương… khi những người đầu cơ và “cò” đất ở đây đều đồng thanh cho rằng những nơi này sẽ trở thành đô thị tiếp giáp, đô thị vệ tinh của TP Hồ Chí Minh.

TS Sử Ngọc Khương, chuyên gia về lĩnh vực này cho rằng, các khu đô thị vệ tinh sẽ phát triển mạnh. Một số khu đô thị được phát triển trong vài năm qua tại các tỉnh Đồng Nai, Long An và Bình Dương sẽ tiếp tục thu hút đông đảo người mua trong thời gian tới. Ngoài ra, những khu vực khác như TP Bảo Lộc, TP Đà Lạt ở Lâm Đồng và một số khu vực ở tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu, Bình Thuận cũng có sức hút không kém khi nguồn cung nhà ở tại TP Hồ Chí Minh đang thiếu hụt.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS thành phố nhận định, sẽ có ít nhất 3 điểm nóng dẫn dắt thị trường nhà, đất tại thành phố trong vòng 10 năm tới. Điểm nóng đầu tiên đến từ khu vực TP Thủ Đức khi quỹ đất tại đây còn nhiều và đây hiện đã là nơi có nhiều dự án nhà ở so với các khu vực khác. Điểm nóng tiếp theo là việc triển khai đề án chuyển đổi 4 huyện ngoại thành thành quận. Kéo theo xu thế đô thị hóa, hàng chục nghìn ha đất nông nghiệp cũng sẽ dần chuyển thành đất công nghiệp, dịch vụ hoặc nông nghiệp công nghệ cao.

Huyện Củ Chi với diện tích 43.000 ha thì có đến 14.000 ha đất nông nghiệp và được dự báo 5 năm nữa huyện này chỉ còn 4% số hộ dân làm nông nghiệp. Tương tự, huyện Hóc Môn cũng có diện tích đất nông nghiệp chiếm 21% diện tích tự nhiên với dự báo 5 năm sắp tới số hộ dân làm nông nghiệp chỉ còn 0,6%. Huyện Bình Chánh tuy còn đến 7.900 ha đất nông nghiệp, nhưng dự báo đến năm 2025, địa phương này chỉ còn 0,4% số hộ dân sống bằng nghề nông.

Huyện Nhà Bè tuy diện tích đất nông nghiệp còn ít hơn nhưng cũng không nằm ngoài xu thế trên. Điểm nóng thứ 3 của thị trường nhà, đất thành phố là việc Chính phủ cho phép TP Hồ Chí Minh chuyển đổi 26.000 ha đất nông nghiệp thành đất công nghiệp, thương mại, dịch vụ, đô thị và nhà ở. Diện tích này nằm rải rác ở các quận, huyện vùng ven và sẽ có sức hút lớn đối với người dân.

Nhiều chuyên gia đều có chung nhận định, thị trường TP Hồ Chí Minh khan hiếm nguồn cung trong khi nhu cầu về nhà ở luôn rất lớn khiến nhà, đất tăng giá. Ngược lại, các địa phương khác trong khu vực xảy ra sốt đất chủ yếu do lãi suất tiền gửi tiết kiệm thấp, gửi tiết kiệm chỉ đủ bù trượt giá là lý do chính khiến người dân dồn tiền sang đầu tư BĐS.

Theo ông Đặng Văn Quang, Giám đốc JLL Việt Nam, hiện trên cả nước số lượng người có 1 triệu USD chiếm khoảng 12.000 người và 90% trong số này đều trực tiếp hoặc gián tiếp đầu tư BĐS. Đặc biệt, trong nhóm 100 người giàu nhất Việt Nam, tức là có trên 30 triệu USD, con số liên quan trực tiếp đến kinh doanh BĐS là 99%, ông Quang cho rằng đây là con số đáng suy ngẫm.

Khuyến cáo về tình trạng “nhà nhà, người người tham gia đầu tư BĐS” khiến giá nhà, đất tăng nóng ở nhiều địa phương thời gian qua, TS Sử Ngọc Khương cho rằng, mặc dù giá BĐS tăng nhanh nhưng tính thanh khoản không có. Nhiều nhà đầu tư đã dùng đòn bẩy tài chính để mua nhà, đất khiến tài sản có tính thanh khoản thấp, trở thành một gánh nặng lớn cho chính bản thân họ cũng như gây áp lực lên hệ thống ngân hàng. Không chỉ vậy, giá BĐS tăng quá cao cũng gây ảnh hưởng đến tính hấp dẫn trong thu hút vốn đầu tư nước ngoài.

Là thị trường BĐS lớn nhất cả nước, nhưng theo Cục thuế TP Hồ Chí Minh, trong 6 năm gần đây tổng số thu ngân sách từ tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ nhà đất, thuế thu nhập doanh nghiệp kinh doanh BĐS, tiền cho thuê đất… tại thành phố chỉ đạt hơn 140 nghìn tỷ đồng. Trong đó số thu tiền sử dụng đất giai đoạn 2011-2021 chỉ đạt 132,8 nghìn tỷ đồng, chiếm 4,59% tổng thu ngân sách của thành phố.

Từ năm 2016 đến nay, dù thị trường BĐS tăng nóng trở lại, nhưng số thu tiền sử dụng đất cũng chỉ dừng lại ở con số 82,9 nghìn tỷ đồng, chiếm tỷ lệ 5,9% tổng thu ngân sách của thành phố. Về khoản thu từ lệ phí trước bạ nhà, đất, trong 5 năm, từ năm 2017-2021, ngân sách thành phố cũng chỉ thu được tổng cộng 10,1 nghìn tỷ đồng.

Trong đó năm 2021 số thu cao nhất đạt hơn 5 nghìn tỷ đồng, còn lại mỗi năm thu ngân sách từ lệ phí trước bạ nhà, đất chỉ đạt hơn 1 nghìn tỷ đồng. Trái ngược với khoản thu ngân sách ít ỏi trên, giá giao dịch nhà, đất hiện tại so với 10 năm trước đã tăng gấp nhiều lần. Giá nhà, đất không ngừng tăng đã khiến cơ hội mua nhà của số đông người lao động ngày càng xa vời trong khi chênh lệch tăng giá nhà, đất thời gian qua chủ yếu rơi vào túi những người đầu cơ.

Để ngăn chặn tình trạng gian lận thuế trong giao dịch nhà, đất, gần đây ngành thuế cả nước đã tập trung “soi” hồ sơ chuyển nhượng để yêu cầu các bên kê khai lại giá chuyển nhượng hoặc truy thu đối với những hồ sơ kê khai giá chuyển nhượng thấp hơn một cách bất thường so với mức giá chung trên thị trường.

Nhiều chuyên gia và người dân đã đặt vấn đề “dẹp” tình trạng đầu cơ “thổi” giá nhà, đất để giúp số đông người thu nhập trung bình và thu nhập thấp đô thị có cơ hội sở hữu nhà. “Nhà nước cần áp mức thuế thật cao với người bán nhà, đất trong vòng 2-3 năm sau khi mua. Người mua nhà, đất giữ lại càng lâu sẽ càng được hưởng mức thuế giảm thấp.

Khi đó chỉ người có nhu cầu thật về nhà ở hoặc người muốn chuyển tài sản để dành thành nhà, đất mới đầu tư mua thêm và hiện tượng đầu cơ nhà, đất sẽ chấm dứt”, ông Toàn, người đã có thời gian dài sinh sống tại châu Âu chia sẻ kinh nghiệm về chống đầu cơ nhà, đất.