Hàng chục khu chung cư cũ đang chờ... đập
Nằm ở một góc khu tập thể Quỳnh Mai (Hà Nội), nhà C5 vốn là khu tập thể của Công ty Cơ khí công trình (Bộ GT-VT) được xây dựng từ năm 1956 và đưa vào sử dụng năm 1960. Ngày đó, đây là khu tập thể dành cho những người độc thân nên toàn bộ 95 căn phòng đều cùng một diện tích 18m2, không những thế, cả tòa nhà 4 tầng chỉ bố trí có hai khu vệ sinh, nhà tắm và bếp công cộng ở hai đầu hồi. Ngày ấy Quỳnh Mai vẫn còn là làng, bốn phía toàn ao bèo và ruộng rau muống nên được ở đây là nhất.
Tuy nhiên, sau nửa thế kỷ dãi dầu mưa nắng, giờ đây khu nhà 4 tầng này đã xuống cấp tới mức không thể tệ hơn được nữa. Giữa những bức tường ngấm nước, vữa lở nham nhở là những cột bêtông cốt thép nhưng đã lòi cả lõi thép mục gỉ tả tơi. Trần tầng 4 giờ chỉ còn trơ lại mảng cốt tre mục nát...
Ông Phú Văn Chiến, chủ căn hộ số 305 tiếp tôi trong căn phòng trên tầng 3, dù giữa trưa nắng nhưng vẫn phải bật điện mới có ánh sáng, bởi sau nửa thế kỷ, những thanh niên độc thân giờ đều là chủ của những gia đình có 4, 5 người, thậm chí hai, ba thế hệ chung sống trong một căn hộ vẻn vẹn 18m2 nên nhà nào cũng phải cơi nới, tận dụng khoảng hành lang chật hẹp trước cửa làm khu phụ, nhưng cũng chỉ đủ làm nơi nấu ăn, tắm giặt thôi; còn nhà vệ sinh vẫn phải dùng chung như cách đây 50 năm.
Ông Chiến than thở, nhà có hai cô con gái đều đã đến tuổi lấy chồng, cũng muốn cho chúng có một góc riêng tư nhưng mà 4 con người chỉ có 18m2 nên dù cũng đã lao dầm ra làm thêm "chuồng cọp" mà vẫn không đủ để ngăn thành buồng, đành phải làm cái gác xép, vì thế gọi là nhà mà không có bàn ghế ngồi uống nước, chẳng có giường; giữa nhà đặt một cái đệm vừa làm nơi tiếp khách vừa làm giường. "Cũng may mà tôi không có con trai chứ nó lấy vợ thì chẳng biết ở vào đâu".
Vậy mà so với các hộ ở tầng 1, các hộ ở tầng trên dù sao vẫn còn... sướng vì còn thoáng và khô ráo. Khổ nhất là những hộ ở tầng 1, bởi hơn 30 năm qua, căn nhà của họ không khác gì những... căn hầm.
Nguyên do là từ năm 1978 đến 1980, khi hàng chục khu nhà cao tầng được xây dựng ở đây, các nhà quy hoạch đã quên một điều tối thiểu là phải quy định "cốt" nền, vì thế những khu nhà xây sau và cả đường đi đều làm cao hơn nền nhà C5. Vì thế mà hiện nền tầng 1 đã thấp hơn mặt đường tới hơn 1m khiến hành lang luôn tăm tối như một đường hầm và không thể sử dụng được nữa. Vào những hôm trời mưa thì mới thật là cơ cực khi nước thải từ trên đường cứ thế chảy vào nhà khiến các gia đình đành phải chọn giải pháp là xây một bức tường cao khoảng 30cm ở trước cửa để chắn nước...
Trong câu chuyện với tôi, ông Chiến thở dài bảo, sống trong cảnh này cũng thấy khổ lắm, nhưng đồng lương hưu công nhân thì lấy đâu ra cả tỉ bạc mà dám mơ một chỗ ở mới, thôi thì đành chấp nhận và chờ đợi vì "nghe nói khu này sắp được xây lại".
Nhưng chẳng riêng gì C5, toàn phường Quỳnh Mai hiện có hơn 40 đơn nguyên đều được xây dựng từ những năm 70 nên đến nay đều đã xuống cấp, vì vậy mà sau khi nghiên cứu, xem xét năng lực của các nhà đầu tư, tháng 7/2009, UBND TP Hà Nội đã có văn bản chấp thuận cho liên danh Tổng Công ty Đầu tư phát triển nhà và đô thị và Công ty Cổ phần Đầu tư địa ốc Sông Hồng thực hiện công tác nghiên cứu, lập quy hoạch chi tiết, tỉ lệ 1/500, cải tạo xây dựng lại khu tập thể Quỳnh Mai. Vì thế nhiều người cũng như ông Chiến đang khấp khởi vừa mừng vừa hy vọng.
Cũng như Quỳnh Mai, khu tập thể Văn Chương với hàng chục khối nhà 2 - 5 tầng được xây dựng từ những năm 60 của thế kỷ trước với những căn hộ có diện tích chỉ trên dưới 20m2 nên không có bếp và khu vệ sinh riêng. Sau gần nửa thế kỷ sử dụng, những khối nhà ở đây cũng đã xuống cấp trầm trọng. Trong đó nặng nhất là nhà B1 đã bị lún xuống hơn 1m, bịt kín cả lối vào cầu thang dẫn lên tầng hai buộc các cư dân ở đây phải phá lan can ra xây cầu thang từ sân kéo thẳng lên tầng 2 làm lối đi.
Điều đáng nói, Văn Chương đã từng là khu đầu tiên được chọn thí điểm cải tạo theo phương thức xã hội hóa. Năm 2002, UBND thành phố giao cho Công ty Hacinco điều tra, lập quy hoạch chi tiết cải tạo, xây dựng lại khu Văn Chương. Ngày đó, để xây dựng đồ án quy hoạch, chủ đầu tư đã tổ chức hai cuộc hội thảo với sự có mặt của nhiều chuyên gia đầu ngành. Thậm chí Hacinco đã phát động một cuộc thi thiết kế với sự tham gia của cả các chuyên gia tư vấn Singapore, chủ đầu tư đã lựa chọn được phương án quy hoạch và đưa ra lộ trình cuốn chiếu để thực hiện cải tạo toàn bộ. Năm 2005, phương án quy hoạch, dự thảo sơ bộ cơ chế chính sách của dự án đã được công khai để lấy ý kiến của người dân và đã có trên 80% dân cư đồng thuận với phương án quy hoạch... Tuy nhiên, vì rất nhiều lý do mà cho tới bây giờ, sau 8 năm, dự án này vẫn chỉ là... trên giấy.
Nhưng, theo thống kê của Bộ Xây dựng, Hà Nội hiện có tới 23 khu chung cư cũ với 434 khối nhà, trong đó phần lớn đã đến "tuổi nghỉ hưu". Những khu nhà nhếch nhác, mốc meo không chỉ là nỗi khổ của cả triệu người dân đô thị mà còn là những "vết sẹo xấu" trên "bộ mặt" đô thị Hà Nội.
Vì vậy, năm 2005, HĐND TP Hà Nội đã có nghị quyết về việc cải tạo, xây dựng lại các khu chung cư cũ xuống cấp với mục tiêu đến năm 2015 sẽ cơ bản xử lý xong những khu tập thể cũ nát. Tiếp đó năm 2007, Thủ tướng Chính phủ cũng ban hành Nghị quyết 34 về "một số giải pháp để thực hiện việc cải tạo, xây dựng lại các chung cư cũ bị hư hỏng, xuống cấp". Tuy nhiên từ đó đến nay, Hà Nội mới chỉ cải tạo, xây dựng lại được 9 khối nhà.
Một trong những nguyên nhân chính là mâu thuẫn giữa người dân và chủ đầu tư. Sở dĩ các khu chung cư cũ thu hút doanh nghiệp vì đây đều là những "khu đất vàng" tại các quận trung tâm, đã có sẵn hệ thống hạ tầng xã hội (bệnh viện, trường học, chợ) rất tốt mà các khu đô thị mới như Trung Hòa - Nhân Chính, Mỹ Đình, Trung Yên, Pháp Vân, thậm chí Linh Đàm, nơi được xếp hạng là khu đô thị kiểu mẫu, nhưng còn lâu mới có được hệ thống hạ tầng xã hội như các khu chung cư Kim Liên, Thành Công, Giảng Võ, Trung Tự... còn người dân thì cũng luôn đòi hỏi những quyền lợi tối đa về mình, mà có nơi sự đòi hỏi này đã quá mọi quy định.
Theo đánh giá của Bộ Xây dựng, việc chọn chủ đầu tư trước và giao các chủ đầu tư tiến hành khảo sát, điều tra xã hội học và thực hiện lập quy hoạch khu vực cần cải tạo là "nguyên nhân chủ yếu dẫn tới các chủ sở hữu căn hộ thiếu tin tưởng về tính công khai, minh bạch trong lựa chọn nhà đầu tư, không đồng thuận về phương án cân đối tài chính dự án của chủ đầu tư; các chủ đầu tư thì mong muốn có lợi nhuận tối đa nên khi lập quy hoạch thường vượt quy chuẩn về mật độ xây dựng và hệ số sử dụng đất, dẫn đến quy hoạch khu vực cần cải tạo chậm được phê duyệt".
Không những thế, Nghị quyết 34 mới chỉ khuyến khích các chủ sở hữu căn hộ chung cư cũ được tái định cư tại vị trí cũ mà chưa có cơ chế, chính sách khuyến khích các hộ gia đình, cá nhân di chuyển tới các dự án ngoài khu vực trung tâm, nên những người đã gắn bó vài chục năm ở các khu tập thể cũ, ngoài những người nghèo không có tiền để chuyển chỗ ở thì còn một số lượng khá đông những người có điều kiện kinh tế nhưng cũng không muốn đi chỗ khác.
Thế mới có chuyện anh bạn tôi, một đại gia đang sở hữu gần chục căn biệt thự, nhà liền kề ở các khu đô thị mới nhưng chỉ để cho thuê và làm văn phòng, còn gia đình anh vẫn kiên trì bám trụ căn hộ vẻn vẹn có 50m2 ở khu tập thể Kim Liên bởi "chẳng ở đâu thuận tiện hơn chỗ này, đi ba bước là đến chợ, con đi học cách nhà có vài chục mét là đến trường, mà lại trường tốt". Vì thế, với ý định sẽ an cư lâu dài ở đây, suốt mấy năm nay, anh đã "âm mưu thôn tính" nốt nhà hàng xóm để đục thông tường nhưng khổ nỗi nhà hàng xóm cũng chỉ... mong nhà bên cạnh bán để họ mua thêm, nên anh đành chịu cảnh "tuy chật nhưng mà tiện đủ đường".
Có Nghị định có... hết tắc?
Làm thế nào để vừa hài hòa lợi ích của chủ đầu tư, người dân và xã hội, mang lại diện mạo đô thị mới mà lại không tăng áp lực dân số trong các khu nội thành là việc không dễ làm, đòi hỏi giải pháp đồng bộ chứ không phải chỉ có tiền là giải quyết được.
Mới đây, Bộ Xây dựng đã trình Chính phủ dự thảo Nghị định "Về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, nhà tập thể và khu dân cư cũ để thực hiện chỉnh trang đô thị theo quy hoạch".
Theo đó, Nhà nước khuyến khích áp dụng nguyên tắc hợp khối công trình để tiết kiệm đất đai, hạn chế việc tăng thêm số lượng dân cư tại khu vực trung tâm, khu vực hạn chế phát triển thuộc các đô thị loại đặc biệt; không thực hiện việc cải tạo, xây dựng đơn lẻ từng nhà (trừ trường hợp là nhà chung cư cũ nguy hiểm, đã hết niên hạn sử dụng hoặc trường hợp tại khu vực đó chỉ có một khối nhà chung cư); sẽ đấu giá hoặc đấu thầu để chọn chủ đầu tư có đủ năng lực và kinh nghiệm để đảm nhận việc triển khai dự án đồng bộ, phù hợp với quy hoạch đô thị.
Để giảm giá thành xây dựng công trình, Nhà nước sẽ ưu đãi đặc biệt cho chủ đầu tư như miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và tiền chuyển mục đích sử dụng đất (nếu có) đối với toàn bộ phần diện tích đất được giao (hoặc thuê) trong phạm vi dự án, kể cả trường hợp được giao quỹ đất tại địa điểm mới để xây dựng nhà ở phục vụ công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng; cung cấp miễn phí các thiết kế mẫu, thiết kế điển hình về nhà ở cũng như các tiến bộ khoa học kỹ thuật về thi công, xây lắp.
Một điểm mới của dự thảo là đề ra cơ chế, chính sách về bồi thường, giải phóng mặt bằng. Theo đó chủ sở hữu, chủ sử dụng hợp pháp được bồi thường bằng tiền hoặc bằng nhà; hoặc vừa bằng tiền, vừa bằng nhà.
Với bồi thường bằng nhà, thì mỗi căn hộ chung cư cũ được bồi thường 1 căn hộ chung cư mới với diện tích tối đa bằng 1,5 lần diện tích căn hộ cũ, diện tích căn hộ mới không nhỏ hơn 30m2. Phần chênh lệch diện tích căn hộ cũ và căn hộ mới (nếu có) thì được thanh toán bằng tiền theo suất đầu tư xây dựng mới của dự án.
Trường hợp dự án không có quỹ nhà ở để bố trí tái định cư tại địa điểm cũ mà phải bồi thường bằng căn hộ tại địa điểm mới nằm trong cùng một quận thì mỗi căn hộ cũ được bồi thường 1 căn hộ chung cư mới với diện tích tối đa bằng 2 lần diện tích căn hộ cũ; nếu căn hộ mới nằm khác quận so với địa điểm cũ thì mỗi căn hộ chung cư cũ được bồi thường 1 căn hộ mới với diện tích tối đa bằng 2,5 lần diện tích căn hộ cũ đã bị thu hồi; trong mọi trường hợp diện tích căn hộ mới không nhỏ hơn 30m2. Phần chênh lệch diện tích thì được thanh toán bằng tiền theo suất đầu tư.
Đối với căn hộ chung cư cũ thuộc tầng 1, khi chuyển lên tầng cao hơn thì ngoài hệ số diện tích căn hộ mới mà chủ sở hữu được hưởng như nêu trên, chủ sở hữu còn được bồi thường bổ sung theo hệ số bằng 1,1 lần diện tích căn hộ cũ đã bị thu hồi.
Với những người không có khả năng trả một lần tiền chênh lệch giữa diện tích căn hộ cũ và căn hộ mới thì được trả góp trong thời gian tối đa là 10 năm và được hỗ trợ cho vay vốn ưu đãi để thanh toán. Với trường hợp không có nhu cầu tái định cư thì sẽ được bồi thường bằng tiền theo quy định.
Ngoài ra, để đẩy nhanh tiến độ giải phóng mặt bằng của dự án, chủ đầu tư có thể thực hiện hỗ trợ thêm bằng tiền nhưng phải được chính quyền tỉnh, thành phố chấp thuận...
Nhìn vào những giải pháp này thì dường như những vướng mắc lâu nay đã được tháo gỡ, nhất là việc tái định cư, bởi tại nhiều dự án, dù đã thêm tầng nhưng vẫn không đủ chỗ cho tái định cư thì làm gì còn diện tích dành cho kinh doanh. Tuy nhiên, giám đốc một doanh nghiệp đã bị tắc dự án suốt 5 năm thì cho rằng ngay cả việc áp dụng theo Nghị định này thì việc bố trí tái định cư sẽ vẫn nan giải nhất vì một khi hạ tầng xã hội ở các quận, huyện ở các quận xa trung tâm còn rất kém như hiện nay thì sẽ rất khó khuyến khích những người ở Ba Đình, Đống Đa chấp nhận sang Long Biên, Gia Lâm hay xuống Thanh Trì nhận nhà mới dù diện tích tăng gấp 2,5 lần.
Xem ra câu chuyện cải tạo chung cư cũ sẽ vẫn còn là câu chuyện dài chưa hồi kết
