1. Lâu nay, báo chí nói nhiều về chuyện tồn kho bất động sản khi đưa ra con số thống kê của cơ quan chức năng rằng, đến cuối quý II, riêng loại căn hộ chung cư tại thị trường Hà Nội tồn hơn 6.000 căn, tương đương gần 7.000 tỉ đồng… Tuy nhiên, số hàng tồn này lại chủ yếu là loại căn hộ cao cấp có diện tích lớn, giá cao.
Thực tế, tại nhiều dự án ở phân khúc này tại Hà Nội và TP HCM, các chủ đầu tư thời gian gần đây đã có nhiều chiêu câu khách như hỗ trợ khách hàng vay vốn với lãi suất 0% trong 6 tháng đầu tiên; hoặc khách hàng mua căn hộ chỉ phải đóng trước 30% giá trị căn hộ là có thể nhận nhà ngay, sau 1 năm đóng tiếp 70% với lãi suất 0%. Hay như tại dự án căn hộ cao cấp khách hàng ký hợp đồng mua căn hộ, tùy theo diện tích sẽ được tặng tiền từ 20 triệu với căn hộ dưới 120m2 và 80 triệu với căn hộ 180m2.
Thậm chí chủ đầu tư một dự án ở khu vực hồ Tây còn câu khách bằng cách đưa ra phương thức mới, đó là cam kết với khách hàng sẽ bảo đảm mức cho thuê căn hộ với giá 80 triệu đồng/tháng trong năm đầu tiên sau khi nhận bàn giao nhà, dù căn hộ đó có cho thuê được hay không thì khách hàng vẫn được chủ đầu tư trả khoản tiền này…
Nhưng, đó là với những dự án cao cấp, nơi mà mỗi căn hộ có trị giá bèo nhất cũng khoảng 2,5 tỉ đồng trở lên, còn với những người có số tiền khoảng hơn 1 tỉ đồng thì vẫn chẳng hề dễ lựa chọn tí nào. Bởi đúng là có những dự án giá khoảng 12 - 13 triệu/m2 và sắp bàn giao nhà thật nhưng đều nằm khá xa trung tâm, nếu không ở tận Đan Phượng, Hoài Đức, cách trung tâm tới ngót 20km, thì cũng bên Gia Lâm, Long Biên; gần hơn nữa thì cũng nằm ở cuối quận Hà Đông với hạ tầng kỹ thuật và xã hội còn rất "hoang sơ" nên có về ở cũng bất tiện đủ đường, thế mới có tình trạng nhiều người sau khi xếp hàng và qua đủ cửa ải để được tiêu chuẩn mua nhà thu nhập thấp ở Hà Đông giờ lại đang tìm cách trả lại nhà vì ở không được. Gần nhất có lẽ chỉ có mấy dự án của "bác Thản Mường Thanh", nhưng để mua được đều phải qua cò với giá chênh cả trăm triệu mà nhà thì mới đang xây.
Loay hoay cả tháng mà chưa tìm được chỗ nào hợp với túi tiền, giữa tháng 9, ông anh tôi gọi điện xuống bảo "anh thấy người ta quảng cáo đang mở bán chung cư nằm ngay cạnh mặt đường Kim Đồng kéo dài chỗ gần bến xe Giáp Bát ấy, chú thử xuống xem có được không, nếu được thì anh chị cũng cố thêm một tí vậy".
Tôi lên mạng kiểm tra mới thấy đây là dự án đang được quảng cáo khá rầm rộ không chỉ trên các báo mạng mà cả ở các trang rao vặt, mua bán bất động sản với nhiều mỹ từ không thể hay hơn.
Quả thực, chỉ cần nhìn vào những lời hoa mỹ này, không thể không thử đến xem dự án này một lần cho biết.
Phóng xe xuống khu vực bến xe Giáp Bát, loanh quanh một hồi tôi không tìm thấy đường Kim Đồng kéo dài, đến khi hỏi mấy ông xe ôm thì mới hay cái con đường ấy mới chỉ có trong… quy hoạch. Lại thêm một lần hỏi nữa mới biết muốn vào chỗ dự án thì phải đi vào phố Định Công rồi rẽ tiếp vào ngõ 115. Hóa ra đây đang là con đường chính dẫn vào khu dự án. Nhưng, ngay đầu ngõ ấy là một cái chợ bày đầy lồng gà. Lại phải đi thêm vài trăm mét vào sâu bên trong nữa mới thấy cổng dự án nổi bật bởi cả chục tấm pano quảng cáo dự án.
Mới chỉ nhìn con đường vào thôi đã thấy ngán ngẩm. Không biết đường Kim Đồng kéo dài bao giờ mới mở, chứ nếu mua nhà ở đây mà đường chưa mở thì ngày nào cũng phải chịu cảnh tắc đường từ cửa, bởi con phố Định Công hầu như ngày nào cũng tắc đường giờ cao điểm.
Nhưng, giá bán căn hộ ở đây cũng chẳng rẻ. Theo quảng cáo thì "chỉ từ 1,5 tỉ đồng/ căn hộ; nhưng thực tế giá bán ở đây là 17 triệu đồng/m2 đã có VAT, tuy nhiên đây lại là giá cho gói bàn giao nhà thô; còn nếu đã có nội thất thì sẽ là từ 19 triệu/m2. Trong khi đó, hiện dự án mới xây đến tầng 5.
Nghe thông báo lại tình hình, ông anh tôi lập tức từ bỏ ý định mua nhà ở dự án này, "thôi chú cứ chịu khó tìm chỗ nào hợp lý, chứ mới xây được vài tầng thế thì bao giờ mới có nhà mà ở".
Chẳng riêng gì ông anh tôi, những ngày đi tìm mua nhà, tôi cũng gặp không ít người đang đi tìm nhà, dù những người đi mua nhà thời điểm này đều là có nhu cầu thật nhưng vẫn khá e dè khi quyết định nộp tiền vào những dự án đang xây dở dang. Đã có nhiều bài học từ các dự án trước đó khiến cho khách hàng dở khóc dở cười.
Còn nhớ cách đây 2 năm, một Công ty ở Hà Nội từng có chiêu khuyến mại tặng sàn trung tâm thương mại cho những khách hàng nộp 100% giá trị căn hộ. Tuy nhiên, cho tới lúc này dự án sau nhiều tháng án binh bất động vì không có tiền, mới đây tái khởi động trở lại để hoàn thiện với hy vọng cuối năm nay chủ đầu tư có thể bàn giao nhà.
Thời gian qua, để kích cầu, đã có những chủ đầu tư tuyên bố giảm giá tới 50% giá căn hộ. Tuy nhiên, ngay sau đó, đã có không ít lời khuyên được đưa ra với khách hàng rằng "nói vậy mà chưa chắc đã phải vậy" bởi có dự án thay đổi thiết kế, hoặc cắt giảm một loạt vật liệu từ căn hộ cao cấp hoàn thiện nội thất thành căn hộ xây thô cho người mua tự hoàn thiện thì đó chỉ là chủ đầu tư giảm chi phí đầu tư mà thôi chứ về bản chất khách hàng không được hưởng lợi gì.
Vì vậy, sau khi chủ đầu tư một dự án ở TP HCM công bố mở bán khu căn hộ giai đoạn 3 là 27 triệu đồng/m2 so với giá bán giai đoạn một là 50 triệu đồng/m2 nhưng đi kèm với đó là chỉ tiêu xây dựng và không gian kiến trúc giai đoạn 3 khác với giai đoạn một, nhiều chuyên gia cho rằng bản chất của việc giảm giá này là hạ cấp dự án mà thôi.
2. Nói đến những chiêu trò quảng bá dự án, mới đây, Bitexco đã khiến rất nhiều người phải quan tâm tới dự án The Manor Central Park. Vào tháng 7, tháng 8/2013, xuất hiện nhiều bài báo ca ngợi đây là một khu đô thị sinh thái quy mô lớn ngay tại Hà Nội với diện tích lên tới 90ha nằm ngay mặt đường vành đai 3. Rất nhiều mỹ từ được đưa ra ca ngợi dự án này.
Cùng với chiến dịch quảng bá, từ tháng 8/2013, dù không công bố giá bán nhưng tại văn phòng giao dịch, Bitexco đã cho đăng ký mua nhà (cả nhà thấp tầng và căn hộ) thuộc giai đoạn 1 của dự án này. Việc đăng ký mua rất dễ dàng, khách hàng chỉ cần điền nhu cầu mua vào một "phiếu đăng ký giữ chỗ" do Bitexco đã soạn sẵn với số lượng khá thoải mái; khi ra về còn được tặng một quyển catalo giới thiệu dự án in rất đẹp mà không mất đồng nào nên rất nhiều người đã đến đăng ký… cho vui khi cùng lúc đăng ký giữ chỗ tới vài lô.
Nhưng điều đáng nói là trong khi quảng bá rầm rộ như vậy thì cho tới lúc này, The Manor Central Park vẫn chỉ là khu đất trống mênh mông để cho cỏ mọc được rào bằng cọc bê tông và dây thép gai cùng một tấm pano vẽ sơ đồ dự án.
3. Hiện nay tại Hà Nội và TP.HCM đã có gần 40 dự án nhà thương mại xin chuyển sang nhà xã hội với quy mô khoảng 20.000 căn. Rõ ràng thị trường vẫn còn rất lớn, nhưng sau một thời gian hăm hở với nhà ở xã hội, nhiều người đã thấy nản khi để đủ điều kiện mua nhà ở xã hội vẫn khá rắc rối, vị trí phần lớn các dự án nằm ở xa trung tâm, trong khi giá tại một số dự án thì tương đương nhà ở thương mại nên đã có không ít người mua nhà ở xã hội đang xin trả lại nhà. Vì vậy, vấn đề đặt ra là cùng với những chính sách của Nhà nước thì các chủ đầu tư cần điều chỉnh làm sao để có hàng hóa đúng với nhu cầu
