Làm thế nào để tránh bẫy lừa trên thị trường bất động sản?

Nhưng những vụ lừa đảo trên thị trường BĐS thì vẫn xảy ra, nhiều nhất trong cơn sốt nhà đất và vẫn còn ngay cả ở thời kỳ thị trường BĐS đóng băng.

Tại sao? Tại những mánh lừa quá tinh vi hay tại sự bất cẩn trong giao dịch của người mua?

Loạt bài dưới đây của Chuyên đề ANTG sẽ phần nào lý giải điều đó.

Chỉ có một căn hộ nhưng được bán cho cùng lúc mấy khách hàng. Người mua cứ thế móc hầu bao trả cho bọn lừa đảo số tiền lên tới cả tỉ đồng mà không hề biết rằng, ngôi nhà đó đã được bán cho người khác, thậm chí bán cho vài người khác từ trước đó.

Người ta gọi, đó là thủ đoạn nhân bản nhà của bọn lừa đảo trên thị trường BĐS.

1. Sau khi thi hành xong bản án 16 năm tù giam về tội tham ô tài sản, Nguyễn Thị Dinh về sinh sống với gia đình ở thị xã Hà Đông và một thời gian sau nhảy tót lên ghế giám đốc Công ty Thế Dinh ở phường Yết Kiêu, Hà Đông. Khi bị dẫn giải đến Tòa án nhân dân TP Hà Nội để xét xử, đứng trước vành móng ngựa, Dinh thôi ba hoa về những dự án BĐS ở Hòa Bình, Hà Tây mà Dinh làm chủ như trước khi bị bắt nhưng cung cách nói năng thì vẫn còn sặc mùi "chém gió".

Những người bị hại, ngồi đầy dưới phòng xử, kể, tận đến khi những mánh lới lừa đảo của Dinh đã lộ sáng mà khi bị gọi điện thoại đòi tiền, Dinh vẫn không thèm giở trò "tắt máy" như nhiều kẻ lừa đảo khác. Ai gọi điện thoại, Dinh cũng vẫn thưa máy và ba hoa: "Chị đang dở dự án ở Hòa Bình, về Hà Nội chị sẽ trả tiền em ngay".

Thậm chí Dinh còn khoe: "Chị đang làm việc với lãnh đạo tỉnh, dự án nghìn tỷ sắp triển khai, nhiều việc quá".

Ông Nguyễn Minh M., một nạn nhân sập bẫy lừa của Dinh đau khổ vì bỏ cả tỉ đồng ra mua nhà, dọn đến ở rồi mới biết ngôi nhà đó… không thuộc quyền sở hữu của người bán. Số là qua người quen, biết Dinh đang bán một căn nhà ở thị xã Hà Đông, vị trí nhà cũng như giá cả phù hợp với nhu cầu của mình, ông M. đến Công ty Thế Dinh ký kết hợp đồng mua nhà với giá gần 1 tỉ đồng. Tiền trao, cháo múc, sau khi giao đủ tiền cho Dinh, ông M. và gia đình dọn đến ở. Giấy tờ nhà, Dinh hẹn sẽ giao sau vì đang hoàn thiện thủ tục sổ đỏ.

Nhưng thực ra, ở thời điểm này, ngôi nhà đó chưa thuộc quyền sở hữu của Dinh.

Rất nhiều tháng sau, Nguyễn Thị Dinh mới hoàn tất việc mua bán ngôi nhà này với người chủ cũ và ngôi nhà mới có sổ đỏ mang tên Nguyễn Thị Dinh. Sau khi đứng tên sổ đỏ, thay vì phải làm thủ tục sang tên tiếp cho ông M vì ông M. đã trả tiền mua nhà cho Dinh hết từ trước đó thì Dinh lại vác sổ đỏ của ngôi nhà trên đem bán cho một người mua khác là ông Đào Đăng C. ở phường Nguyễn Trãi, thị xã Hà Đông.

Ông C. và Dinh đã ra cơ quan quản lý nhà đất làm thủ tục sang tên đổi chủ. Có sổ đỏ căn nhà trong tay, ông C. đến và yêu cầu ông M. ra khỏi nhà. Đến lúc này, thì cả hai mới tá hỏa biết rằng, chỉ có một ngôi nhà mà Dinh bán cho 2 người, thu tiền hai lần đút túi.

Nhưng còn ngoạn mục hơn là cùng một ngôi nhà, Dinh vừa thế chấp ở ngân hàng để vay tiền, vừa bán trót lọt cho 3 người, thu tiền 3 lần mà cả 3 đều không hay biết.

Đó là một ngôi nhà khá đẹp ở thị xã Hà Đông. Sau khi thế chấp nhà cho ngân hàng để vay cả tỉ đồng tiêu xài, Dinh lại bán nhà cho bà Bùi Thị Minh L ở phường Nam Đồng, Hà Nội với giá 2,9 tỉ đồng. Cũng ngôi nhà đó, Dinh bán tiếp cho ông Bùi Xuân T. ở quận Ba Đình và sang tên sổ đỏ cho ông này. Sau khi bán 2 lần cho hai người, Dinh lại rao bán tiếp cho người thứ 3 là ông Nguyễn Như L. ở Khương Thượng.

Khi ông L. đòi phải đưa sổ đỏ mới giao tiền thì Dinh  bịa ra lý do rằng sổ đỏ hiện đang để ở Sở Kế hoạch - Đầu tư. Nếu ông L. đồng ý mua thì chuyển sớm cho Dinh 1 tỉ đồng để Dinh dùng số tiền đó lấy sổ đỏ về giao lại cho ông L.. Tin lời Dinh, ông L. đã chuyển đủ 1 tỉ đồng nhưng rồi mãi Dinh vẫn khất lần không chịu đưa cho ông L. sổ đỏ (vì thực chất lúc này căn nhà đã thuộc quyền sở hữu của ông T. và đã mang tên ông T.).

Trước tòa, những nạn nhân của Dinh cay đắng nói, khi mua bán nhà, họ hiểu rằng nhà cần phải có giấy tờ hợp pháp và cần phải sang tên đổi chủ thì mới "chắc ăn". Nhưng khi Dinh nại ra đủ mọi lý do để trì hoãn giao sổ đỏ, khi thì "sổ đỏ đang hoàn thiện thủ tục cấp ở trên Văn phòng nhà đất"; khi thì "sổ đỏ đang ở trong ngân hàng, khách có chuyển tiền mua nhà thì mới rút ra được", thì họ đã tin. Tin vì nghĩ rằng Dinh là đại gia BĐS. Tin vào những lời ba hoa về những dự án nghìn tỉ của Dinh. Và, họ sập bẫy bởi sự nhẹ dạ ấy.

2. Còn cao tay hơn Dinh là Đinh Thị Hải ở phường Thanh Lương, quận Hai Bà Trưng, Hà Nội.

Dàn dựng nên một kịch bản lừa tinh vi, Hải đã bán trót lọt một ngôi biệt thự thuộc sở hữu của… Nhà nước ở giữa trung tâm Hà Nội. Với cú lừa ngoạn mục này, Đinh Thị Hải đã chiếm đoạt được cả triệu USD.

Ngôi nhà số 36B phố Trần Hưng Đạo trước đây thuộc quyền sử dụng của bà Nguyễn Thị Hoa, bác chồng Hải. Nhưng sau năm 1954, gia đình bà Hoa đã sang Pháp định cư vì vậy ngôi nhà này thuộc diện "vắng chủ". Sở Tài nguyên - Môi trường và Nhà đất Hà Nội đã thu hồi nhà đất (rộng 1.262m²) tại 36B phố Trần Hưng Đạo để cho các hộ dân thuê ở.

Sống ở Hà Nội, biết rõ hiện trạng ngôi nhà nhưng Đinh Thị Hải vẫn xin bà Hoa ủy quyền cho mình giải quyết mọi vấn đề liên quan đến thủ tục chuyển nhượng nhà số 36B phố Trần Hưng Đạo. Mục đích của việc làm này là hòng để phục vụ cho mưu đồ lừa đảo sau này. Hải đã tự soạn giấy ủy quyền thuê dịch sang tiếng Pháp rồi chuyển cho bà Hoa. Từ nước Pháp xa xôi, không biết mục đích đen tối của đứa cháu chồng, bà Hoa và con trai đã ký xác nhận rồi gửi về Việt Nam cho Hải…

Sau khi có trong tay giấy ủy quyền từ Pháp của bà Hoa,  Hải thuê Công ty CP Trắc địa địa chính Số 9 lập hồ sơ kỹ thuật và vẽ sơ đồ thửa đất nhà số 36B. Nhưng do Hải nhầm lẫn, công ty này đã vẽ thửa đất ở số 36A phố Trần Hưng Đạo.

Với toàn bộ các giấy tờ này, Hải đã tìm người để bán ngôi nhà 36B. Sau khi vớ được người mua Hải đã ký hợp đồng chuyển nhượng căn nhà này với giá 13.200.000 USD. Tin rằng, ngôi nhà đó của Hải, 3 người mua đã chuyển cho Hải số tiền 400 triệu đồng và 1.002.613USD.

Hải bị tuyên án tù chung thân nhưng đến khi ra tòa, Hải cũng chỉ mới trả lại cho những người bị hại có 5 tỉ đồng trong tổng số tiền mà thị đã chiếm đoạt của họ.

3 . Chỉ một mảnh đất 46m² cha mẹ đã bán cho người khác mà Nguyễn Văn Thước ở phường Phúc Lợi, quận Long Biên, Hà Nội đã phù phép bán trót lọt tiếp cho người thứ hai. Người thứ hai, cũng vẫn mảnh đất ấy, lại bán tiếp cho người thứ 3 và chỉ khi đó vụ lừa đảo ngoạn mục của Thước mới bị phát hiện.

Số là khi còn sống, cha mẹ Thước là chủ sở hữu một lô đất rộng 572m² ở quận Long Biên Hà Nội. Ông bà đã cắt ra 46m2 bán cho chị Vũ Thị Q..

Mấy năm sau, hai ông bà lần lượt qua đời. Thước ra chính quyền địa phương làm thủ tục thừa kế tài sản và sang tên sổ đỏ phần đất của cha mẹ. Tuy nhiên, do sai sót của bộ phận chuyên môn nên sổ đỏ mới vẫn ghi diện tích đất là 572m2, quên không trừ đi phần diện tích 46m2 mà cha mẹ Thước đã bán cho chị Q..

Thấy sai sót này có lợi cho mình, Thước lẳng lặng cắt phần đất 46m2 đó ra bán tiếp cho bà B. với giá 600 triệu đồng. Bà B. lại bán tiếp cho một người khác là chị D., cũng vẫn mảnh đất ấy, với giá 660 triệu đồng.

Vụ lừa đảo ngoạn mục này của Thước lẽ ra sẽ êm xuôi vì cả hai người mua sau đều không biết mình đã bỏ tiền thật ra để mua một mảnh đất … trên giấy nếu như chị Q. (người mua đầu tiên và đã sang tên sổ đỏ) tiến hành xây nhà trên mảnh đất này.

Thước bị bắt và bị Tòa án nhân dân TP Hà Nội tuyên phạt 13 năm tù giam về tội lừa đảo nhưng cho đến ngày Thước bị xét xử sơ thẩm thì chị D., người bị lừa cuối cùng trong "thương vụ " này vẫn chưa được bồi thường tiền. Và, hơn nửa tỉ đồng, với đa số những người lao động bình thường không bao giờ là số tiền nhỏ. Của đau, con xót…

Giao dịch qua công chứng là một cách để tránh bẫy lừa đảo Trao đổi với phóng viên Chuyên đề ANTG, bà Phạm Hồng Hải, Trưởng Văn phòng Công chứng Hai Bà Trưng cho biết: Khi mua bán BĐS, người mua thường có tâm lý thiếu giấy tờ cũng không sao, miễn là có giấy cam kết giữa hai bên để làm bằng chứng. Giấy cam kết này thường viết tay, có chữ ký của hai bên hoặc thêm chữ ký của người làm chứng. Trong một số trường hợp người mua thậm chí còn cầm sổ đỏ của căn hộ khác để "làm tin" trong khi người bán chưa hoàn tất sổ đỏ cho căn hộ mình đã mua. Nhưng cả hai trường hợp nói trên người mua đều rất dễ bị lừa. Bởi, theo Luật Dân sự thì việc chuyển nhượng mua bán BĐS phải công chứng, nếu không công chứng thì không làm thủ tục sang tên được.  Hiện nay các tổ chức hành nghề công chứng đã có một hệ thống mạng chung. Trong hệ thống mạng này, sẽ có đầy đủ thông tin về tình trạng pháp lý của nhà, đất trên địa bàn Hà Nội, bao gồm: - Các địa chỉ nhà đất đang thế chấp - Các địa chỉ nhà, đất đang có tranh chấp. - Các địa chỉ nhà, đất đã giao dịch, mua bán. Với hệ thống mạng này, khi công chứng viên cần kiểm tra thông tin trong hồ sơ công chứng chỉ cần truy cập vào là biết rõ tình trạng pháp lý của căn nhà hoặc mảnh đất mà các bên yêu cầu công chứng. Không qua công chứng, người mua sẽ rất khó tìm hiểu các thông tin này. Còn trong trường hợp thứ hai tức là người mua mặc dù chưa được giao giấy tờ của căn hộ hoặc mảnh đất mình đã mua nhưng được người bán đưa cho giữ giấy tờ của một căn hộ hoặc mảnh đất khác để "làm tin" thì trên thực tế vật "làm tin" đó cũng chả có ý nghĩa gì. Bởi giấy tờ đó mang tên chủ sở hữu người khác, của căn hộ, mảnh đất khác. Giữ như thế, thậm chí còn nguy hiểm, rất dễ bị cho rằng mình đang chiếm đoạt một cách bất hợp pháp giấy tờ nhà đất của người khác. Ngoài ra, trong giao dịch BĐS hiện nay còn xảy ra trường hợp để “né” thuế sang tên, BĐS mua đi bán lại qua nhiều chủ nhưng không sang tên đổi chủ qua mỗi lần giao dịch. Khi có nhu cầu sang tên thì người mua phải quay lại gặp người bán lần thứ nhất để làm thủ tục. Việc này sẽ dẫn đến nhiều rắc rối, phức tạp và người mua sẽ phải chịu mọi rủi ro, rắc rối phát sinh.