Lãi suất mua nhà ở xã hội khoảng 4,5% là phù hợp

Tuy vậy bước sang năm 2024, thị trường bất động sản đang có những tín hiệu tích cực hơn. Xung quanh câu chuyện này, PV đã có cuộc trao đổi với TS Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam. 

PV: Tại hội nghị nhà ở xã hội toàn quốc do Bộ Xây dựng tổ chức mới đây, báo cáo của Ngân hàng Nhà nước hiện nay cho thấy, mới chỉ có 1 chủ đầu tư nhà ở xã hội được vay vốn ưu đãi với số tiền là 125,84 tỷ đồng. Trong khi đó, gói 120.000 tỷ cũng mới có 6 dự án tại 5 địa phương được giải ngân với số vốn khoảng 415 tỷ đồng. Điều này cho thấy việc giải ngân hỗ trợ nhà ở xã hội rất chậm. Ông đánh giá thế nào về việc này?

TS Nguyễn Văn Đính: Tinh thần chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ đã rất rõ ràng về việc tìm cách giải pháp hỗ trợ, thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội. Hệ thống ngân hàng cũng đã có kế hoạch, đồng hành theo đúng tinh thần đó. Chúng ta phải ghi nhận điều này. Nhưng tại sao hệ thống ngân hàng đã sẵn sàng, đã vào cuộc mà giải ngân thấp thì chúng ta phải xác định nguyên nhân cho đúng. Theo tôi nguyên nhân ở đây có một số đáng lưu ý.

Thứ nhất, hiện nay theo báo cáo của Bộ Xây dựng có khá nhiều dự án nhà ở xã hội đã được phê duyệt và đang triển khai trên cả nước. Tuy nhiên, thật ra mới có số ít trong số này đủ điều kiện triển khai các bước dùng đến tiền, còn lại phần lớn chỉ đang ở giai đoạn hoàn thiện thủ tục. Đang hoàn thiện thủ tục thì các chủ đầu tư họ chưa có nhu cầu vay vốn, nhu cầu sử dụng vốn chưa nhiều. Đó là lý do cơ bản nhất.

Thứ 2 theo tôi là cũng có một số dự án, chủ đầu tư người ta cũng rất cân đối trong việc tính toán làm sao để hợp lý bài toán kinh tế khi vay vốn với lãi suất trung bình khoảng 8%/năm hiện nay. Lãi suất này thật ra nếu làm nhà ở xã hội thì vẫn hơi cao bởi lợi nhuận nhà ở xã hội bị khống chế. Nếu vay nhiều mà quá trình triển khai thủ tục kéo dài thì với lãi suất cao chủ đầu tư họ rất khó có thể chịu được phần chi phí đội lên.

Thêm một nguyên nhân nữa là khách hàng được vay mua nhà cũng ái ngại với lãi suất trên 7%/năm hiện nay. Lãi suất này là khá cao so với khả năng chi trả của người mua. Bởi chúng ta phải hiểu rõ rằng, người mua nhà ở xã hội là những người có thu nhập thấp. Tháng làm được 10 triệu, phải trả cả gốc lẫn lãi cho ngân hàng 7 triệu phần chi phí mua nhà cân nhắc là điều dễ hiểu. Đây là vấn đề với họ. Nhưng còn một vấn đề nữa là hiện nay chưa có nhiều dự án nhà ở xã hội được bán ra trên thị trường, việc tiếp cận nhà ở xã hội của các đối tượng này chưa nhiều. Chưa có nhà để mua nên người ta không vay thì ngân hàng chưa giải ngân được nhiều cũng là chuyện dễ hiểu.

PV: Theo quan sát của ông thì những gói tín dụng ưu đãi cho phát triển nhà ở xã hội, đặc biệt là gói 120 nghìn tỷ có cần những điều chỉnh gì để người dân, doanh nghiệp dễ tiếp cận khi nhà ở xã hội đang bước vào giai đoạn phát triển khi có hàng chục dự án đã được phê duyệt và chuẩn bị triển khai trên cả nước?

TS Nguyễn Văn Đính: Theo tôi vấn đề cần cân nhắc rõ nhất là việc điều chỉnh lãi suất cho vay. Như chúng ta đã thấy gói 30 nghìn tỷ cách đây hơn chục năm dành cho phát triển nhà ở xã hội với lãi suất 4,5%/năm, nguồn vốn này đã được hấp thụ rất tốt, tạo ra được những hiệu ứng tích cực trên thị trường. Lãi suất ưu đãi cho nhà ở xã hội nên nằm trong khoảng 4,5%/năm là hợp lý. Mức lãi suất này là phù hợp cho doanh nghiệp khi tham gia phát triển nhà ở xã hội, đặc biệt là với các đối tượng thu nhập thấp là khách hàng mua nhà ở xã hội.

PV: Đấy là với phân khúc nhà ở xã hội, còn đối với nhà ở thương mại thì sao thưa ông?

TS Nguyễn Văn Đính: Phải nói là hiện nay các ngân hàng họ cũng rất muốn cho vay. Tiền họ huy động về mà không cho vay được thì cũng là câu chuyện căng thẳng của các ngân hàng. Trong khi đó, câu chuyện ngân hàng thừa tiền đã được nói đến thời gian qua. Nhưng thực chất, các dự án nhà ở thương mại cũng đang gặp rất nhiều khó khăn giai đoạn vừa qua. Các dự án nhà ở thương mại mà có hiện đều tiếp cận được với các nguồn vốn tín dụng dễ dàng hơn giai đoạn trước. Tôi cho rằng, các dự án nhà ở thương mại hiện nay không lo lắng về vốn vì ngân hàng họ đang sẵn sàng. Tuy nhiên, vấn đề là chẳng có mấy dự án triển khai vì đa phần hiện đang gặp vướng mắc về pháp lý.

PV: Rất nhiều ý kiến đang nói rằng, hệ thống ngân hàng liên tục hạ lãi suất và lãi suất hạ thấp hiện nay sẽ là một trong những động lực để thị trường bất động sản phục hồi bởi có lợi cho cả doanh nghiệp và người mua nhà, ông nghĩ thế nào?

TS Nguyễn Văn Đính: Tôi cho rằng điều này hoàn toàn có cơ sở và thực tế đang diễn ra. Tháo gỡ khó khăn về pháp lý, tín dụng là các vấn đề thời gian qua Thủ tướng Chính phủ chỉ đạo rất quyết liệt. Đặc biệt Thủ tướng Chính phủ rất quan tâm chỉ đạo đối với hệ thống ngân hàng. Ngân hàng Nhà nước thời gian qua cũng chỉ đạo các ngân hàng thương mại vào cuộc. Cùng với đó, bản thân các ngân hàng thương mại trước áp lực kinh doanh tiền cũng đang cởi mở hơn để các dự án tiếp cận vốn. Tôi cho rằng, điều này đang tạo ra động lực tốt cho thị trường bất động sản phục hồi và đi vào ổn định. Tuy vậy, như đã nói ở trên, rào cản lớn nhất hiện nay là câu chuyện rào cản pháp lý dẫn tới có quá ít dự án đủ điều kiện triển khai.

PV: Liên quan tới câu chuyện nhà ở, thời gian qua không ít người giật mình khi giá nhà chung cư tăng quá “nóng”. Giá nhà “nhảy múa” là ý kiến của không ít người khi căn hộ cách đây chỉ khoảng 3, 4 tháng với có giá hơn 3 tỷ đồng thì giá nay đã tăng lên hơn 4 tỷ. Tăng vài trăm triệu đến cả tỷ đồng một căn, nhất là từ giai đoạn cuối năm 2023, đầu năm 2024 hiện nay. Ông đánh giá thế nào về thị trường nhà ở chung cư khi bước sang năm 2024 này?

TS Nguyễn Văn Đính: Tôi đồng ý với việc căn hộ chung cư đã có hiện tượng tăng giá liên tục thời gian qua. Mà nguyên nhân chúng ta đã nói rất nhiều về việc thị trường quá ít nguồn cung mà cầu cho phân khúc này thì rất lớn. Nhà ở chung cư thì các khu vực ven đô thì khoảng 3 tỷ có thể mua được nhà nhưng để mua nhà đất thì phải 5 – 7 tỷ trở lên mới có thể mua nhà. Rõ ràng phân khúc căn hộ chung cư đáp ứng được nhiều nhu cầu thanh toán nên cầu rất lớn nhưng lại ít hàng. Mất cân đối cung – cầu nên người ta đẩy giá là điều dễ hiểu.

Tất nhiên, việc đẩy giá ở đây cũng có giới hạn bởi nếu không phù hợp với giá trị mà thị trường chấp nhận được thì rất khó để ra hàng. Tóm lại việc đẩy giá quá đà chúng ta đã thấy ở nhiều dự án. Cứ rao giá cao nhưng thật ra rao “cho vui” vậy chứ làm gì có giao dịch. Thị trường có hấp thụ đâu. Bản chất theo tôi có sự tăng giá nhưng không phải là quá đột biến hoặc quá nóng. Nó chỉ bất hợp lý ở chỗ là đang giai đoạn kinh tế khó khăn nhưng giá nhà vẫn liên tục tăng.

PV: Dư luận đang đề cập rất nhiều đến những tín hiệu tích cực để kỳ vọng thị trường bất động sản sẽ sớm phục hồi. Ở góc độ của ông dự báo sẽ thế nào?

TS Nguyễn Văn Đính: Tôi cho rằng việc thị trường hồi phục là có cơ sở. Bởi nếu theo dõi sát, chúng ta sẽ thấy trên cả hệ thống thị trường niềm tin đang quay trở lại. Niềm tin của nhà đầu tư, người mua nhà quay trở lại thứ nhất là những vướng mắc cơ bản đã được Nhà nước tháo gỡ bằng việc sửa lại hệ thống pháp luật. 3 luật quan trọng liên quan đến thị trường bất động sản gồm: Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản mới vừa được Quốc hội thông qua và sẽ sớm có hiệu lực. Cùng với đó, Chính phủ và các bộ, ngành cũng đang đẩy nhanh soạn thảo các nghị định hướng dẫn thi hành luật. Theo tôi hiểu thì một số nghị định sẽ sớm hoàn thành và có thể đến giữa năm 2024 được cho thực thi sớm chứ không phải chờ đến 1/1/2025 khi các luật có hiệu lực. Đấy là cơ sở để người ta tin vào sự thay đổi tích cực từ thị trường bất động sản bởi các khó khăn đã được Nhà nước tháo gỡ thật. Khó khăn được tháo gỡ thì dự án sẽ được chạy ra thị trường nhiều hơn, nguồn cung sẽ nhiều hơn và giải được bài toán “cơn khát” của thị trường, đa dạng hoá sựa lựa chọn.

Thứ hai là hệ thống ngân hàng như chúng ta vừa nói cũng đã giảm rất mạnh lãi suất hỗ trợ cho các nhà phát triển bất động sản, nhà đầu tư và khách hàng mua sản phẩm bất động sản. Tiếp theo là các quy hoạch, trước đây cũng là rào cản thì nay đã được đồng loạt phê duyệt ở các địa phương. Các vấn đề về giá đất, tài chính đất đai hiện Nhà nước cũng đang có những quy định gỡ dần tháo gỡ khó khăn cho thị trường. Còn rất nhiều tín hiệu tích cực khác nữa nhưng như vậy để nói rằng từ những tín hiệu đó mà niềm tin trên thị trường đang dần quay lại. Chúng ta có thể thấy, ngay từ đầu năm 2024, nhiều chủ đầu tư các dự án đã tung nhiều sản phẩm ra thị trường, triển khai nhiều chương trình mở bán thu hút nhiều hơn sự quan tâm của nhà đầu tư, khách hàng. Theo các thống kê thì các giao dịch thực tế đã tăng lên, tuy không bùng nổ giống như những năm 2018, 2019 nhưng cũng đã tốt hơn năm 2023. Rõ ràng đây là những cơ sở để dự đoán thị trường bất động sản năm 2024 bắt đầu ổn định và phát triển trở lại dù chưa thực sự mạnh mẽ.

PV: Xin cảm ơn ông!