Thực trạng nhức nhối này đang đặt cơ quan chức năng cũng như toàn hệ thống xã hội trước yêu cầu phải chấn chỉnh lại hoạt động mua bán, chuyển nhượng BĐS. PV Chuyên mục Trò chuyện Chủ nhật đã có cuộc trao đổi với bà Nguyễn Thị Lan Anh, Vụ trưởng Vụ Thuế doanh nghiệp nhỏ và cá nhân (Tổng cục Thuế) về vấn đề này.
PV: Thưa bà, Luật Đất đai quy định rõ giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành - đồng nghĩa với việc giá đất là hoàn toàn công khai, vậy tại sao vẫn có hiện tượng 2 giá?
Bà Nguyễn Thị Lan Anh: Theo quy định của Luật Đất đai năm 2013, UBND cấp tỉnh ban hành bảng giá đất 5 năm một lần và hàng năm ban hành hệ số điều chỉnh giá đất. Tuy nhiên, thực tế nhiều người dân, trong đó chủ yếu là các đối tượng đầu cơ, mua đi bán lại BĐS đang cố tình trốn thuế, tránh thuế. Trong đó, các hợp đồng chuyển nhượng BĐS thường có giá trị thực tế cao, nhưng các bên tham gia có thể thoả thuận ghi giá trong hợp đồng chuyển nhượng công chứng thấp hơn, hoặc bằng bảng giá của UBND cấp tỉnh quy định dẫn đến các bên khai không đúng giá thực tế chuyển nhượng.
Hợp đồng chuyển nhượng là giao dịch dân sự giữa các bên và có thể thỏa thuận bằng văn bản hoặc bằng lời nói. Thực tế vẫn tồn tại song song 2 loại hợp đồng: Hợp đồng chuyển nhượng BĐS có công chứng chứng thực theo quy định với giá nhà đất khai thấp hơn nhiều so với giá đất thực tế giao dịch để làm thủ tục đăng ký biến động và hợp đồng viết tay do hai bên tự ký ghi theo giá thực tế giao dịch để phòng ngừa khi tranh chấp. Có nhiều trường hợp hồ sơ mới trúng đấu giá đất sau khi có giấy chứng nhận đã làm hợp đồng bán lại giá thấp hơn nhiều giá trúng đấu giá, hoặc bằng giá của UBND tỉnh.
Đối với hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai, thì giá trị hợp đồng mua bán nhà ở, công trình xây dựng trong tương lai của bên thứ 2 cho bên thứ 3 cũng chỉ ngang bằng giá đã mua của chủ đầu tư, hoặc khi đã được cấp sổ thì người nộp thuế sẵn sàng khai báo thấp hơn giá của chủ đầu tư, điều này không phản ánh đúng bản chất các giao dịch BĐS, đồng thời cũng dẫn đến thất thu cho ngân sách Nhà nước.
PV: Kê khai gian dối như thế, rõ ràng là đang vi phạm pháp luật và cần có chế tài xử lý, thưa bà?
Bà Nguyễn Thị Lan Anh: Đúng vậy! Theo quy định tại Luật Quản lý thuế, hành vi kê khai giá chuyển nhượng BĐS thấp hơn giá giao dịch thực tế nhằm mục đích giảm số thuế phải nộp là hành vi vi phạm pháp luật về thuế. Tổng cục Thuế khuyến nghị người dân và doanh nghiệp khi phát sinh các giao dịch chuyển nhượng BĐS cần kê khai chính xác, trung thực, đầy đủ giá thực tế chuyển nhượng BĐS trên hợp đồng chuyển nhượng cũng như trên hồ sơ khai thuế, phí để bảo vệ chính quyền lợi của bản thân, tránh khỏi các nội dung pháp lý phát sinh trong quá trình sử dụng BĐS như khi tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện, tố cáo, đền bù, và các tình huống pháp lý khác. Cơ quan Thuế thực hiện xử lý nghiêm đối với các trường hợp vi phạm theo quy định tại pháp luật quản lý Thuế. Đối với các trường hợp có dấu hiệu vi phạm pháp luật hình sự, cơ quan Thuế sẽ phối hợp với các cơ quan có thẩm quyền để điều tra và xử lý theo pháp luật hình sự và các pháp luật khác có liên quan.
PV: Có ý kiến cho rằng, ý thức tự giác chỉ là một phần, quan trọng nhất vẫn là hành động của cơ quan chức năng…
Bà Nguyễn Thị Lan Anh: Trong thời gian qua, cơ quan chức năng đã ráo riết vào cuộc chống tình trạng gian lận thuế chuyển nhượng BĐS. Cụ thể, cơ quan thuế các cấp đã tuyên truyền, hướng dẫn người dân, doanh nghiệp kê khai đúng giá chuyển nhượng làm căn cứ tính thuế theo quy định của pháp luật. Đồng thời, cơ quan thuế đã tăng cường công tác phối hợp với các cơ quan, ban ngành địa phương trong quản lý đối với hoạt động chuyển nhượng BĐS. Song song với đó, một số cơ quan thuế đã phối hợp tổ chức thanh tra, kiểm tra, đồng thời thực hiện một số biện pháp để thu thập chứng cứ xác minh giá chuyển nhượng như: Xác minh với các văn phòng công chứng về hợp đồng đặt cọc, hợp đồng khác giá khai thuế, phụ lục hợp đồng với giá điều chỉnh; xác minh qua ngân hàng các thông tin về giao dịch liên quan chuyển nhượng BĐS, vay để mua BĐS…
Mới đây, Cục Thuế TP Hà Nội có công văn gửi Sở Tư pháp thành phố, đề nghị phối hợp trong công tác tuyên truyền, đấu tranh các hành vi vi phạm trong kê khai giá của hoạt động chuyển nhượng BĐS; từ đó, góp phần cùng cơ quan thuế chống thất thu thuế trong hoạt động kinh doanh, chuyển nhượng BĐS. UBND TP Đà Nẵng cũng vừa ra văn bản chỉ đạo các sở, ban, ngành, các quận, huyện phối hợp thực hiện một số giải pháp nhằm tăng cường và nâng cao hiệu quả công tác quản lý thuế đối với hoạt động kinh doanh BĐS trên địa bàn thành phố. Hay UBND tỉnh Quảng Ninh cũng đã ban hành kế hoạch về việc tăng cường công tác quản lý thuế đối với hoạt động kinh doanh BĐS trên địa bàn tỉnh. UBND TP Hồ Chí Minh đã thành lập Ban chỉ đạo chống thất thu ngân sách Nhà nước và ban hành Kế hoạch số 1525/KH-BCĐ ngày 10/5/2022 về việc tăng cường công tác quản lý thu, đôn đốc thu, chống thất thu ngân sách năm 2022 với mục đích tăng cường sự lãnh đạo của cấp ủy, chính quyền các cấp và sự phối hợp có hiệu quả của các sở, ngành là thành viên Ban chỉ đạo trong công tác phối hợp thực hiện tốt các chức năng quản lý nhà nước trên địa bàn, thực hiện tốt chức năng kiểm tra, giám sát các hoạt động sản xuất kinh doanh và tuân thủ pháp luật của người nộp thuế; nâng cao ý thức tuân thủ pháp luật thuế của các tổ chức, cá nhân, đồng thời tạo môi trường kinh doanh bình đẳng, lành mạnh giữa người nộp thuế.
Tương tự, Cục Thuế Long An, từ đầu năm đến nay đã hướng dẫn người nộp thuế kê khai giá chuyển nhượng đúng với thực tế giao dịch đối với hàng trăm hồ sơ nhà đất. Việc kiểm tra rà soát những hồ sơ "nghi ngờ" có dấu hiệu kê khai giá chuyển nhượng thấp hơn giá thực tế giao dịch, để hướng dẫn người nộp thuế kê khai theo đúng quy định pháp luật là để đảm bảo quyền lợi, công bằng cho người dân, doanh nghiệp. Còn tại Cục Thuế Bà Rịa-Vũng Tàu, triển khai thực hiện kê khai thuế đối với hoạt động chuyển nhượng BĐS, ngày 10/5/2022, Cục Thuế đã có Thư ngỏ gửi đến người dân và doanh nghiệp trên địa bàn để khuyến nghị người dân khi phát sinh giao dịch mua, bán, chuyển nhượng BĐS cần thực hiện các thủ tục cẩn thận, chính xác và đúng quy định....
PV: Bà có thể cho biết hiệu quả của sự vào cuộc ráo riết của nhiều địa phương và cơ quan chức năng thời gian qua?
Bà Nguyễn Thị Lan Anh: Bằng các giải pháp nghiệp vụ cộng với việc đẩy mạnh tuyên truyền nên công tác quản lý thuế đối với hoạt động chuyển nhượng BĐS đã có những kết quả tích cực. Số thu thuế từ hoạt động chuyển nhượng BĐS liên tục tăng qua các năm gần đây. Cụ thể, năm 2020 tăng gần 1,8 nghìn tỷ đồng (tăng 12%) so với năm 2019; năm 2021 tăng hơn 4,9 nghìn tỷ đồng ( tăng 30%) so với năm 2020.
Chỉ tính riêng trong 3 tháng đầu năm 2022, kết quả thu từ thuế thu nhập cá nhân của hoạt động chuyển nhượng BĐS đạt 8,209 nghìn tỷ đồng; tăng 63% so với 3 tháng đầu năm 2021, tương ứng tăng 3,2 nghìn tỷ đồng. Trong đó, cơ quan thuế căn cứ vào cơ sở dữ liệu mà người nộp thuế đã kê khai tính thuế và tham khảo giá thực tế chuyển nhượng ở một số khu vực, vị trí tương đương đã phát hiện các rủi ro trong việc kê khai nộp thuế và yêu cầu kê khai lại, qua đó tăng thu cho ngân sách hàng trăm tỷ đồng. Qua kê khai lại của các tổ chức cá nhân tại một số địa phương đã kê khai giá chuyển nhượng BĐS tăng từ 2-5 lần so với giá kê khai ban đầu, cá biệt có hồ sơ kê khai điều chỉnh tăng lên 20 lần, 40 lần.
PV: Trong quá trình triển khai chống kê khai gian dối giá trị chuyển nhượng BĐS, có những khó khăn gì, thưa bà?
Bà Nguyễn Thị Lan Anh: Hiện nay, các chính sách liên quan đến đất đai đã được quy định, các văn bản này được quy định bởi nhiều cơ quan, ban ngành quản lý nhà nước, các quy định này chưa đồng bộ nên việc xác định giá thị trường của BĐS vẫn gặp rất nhiều khó khăn. Khó nhất hiện nay là Luật Đất đai quy định Bảng giá đất ổn định 5 năm, trong khi thực tế giá thị trường BĐS lại biến động liên tục, vì vậy dẫn đến việc giá đất do UBND cấp tỉnh quy định không sát với giá của thị trường.
Bên cạnh đó, công tác phối hợp với các cơ quan, ban, ngành liên quan cũng gặp không ít khó khăn. Đơn cử như một số ngân hàng thương mại lấy lý do bảo mật thông tin khách hàng, không phối hợp với cơ quan thuế trong việc cung cấp thông tin giao dịch của người nộp thuế. Không chỉ vậy, theo phản ánh từ nhiều Cục Thuế, hiện nay, một số văn phòng công chứng tư nhân, môi giới, tư vấn BĐS vì lợi ích kinh tế mà lợi dụng chính sách tư vấn cho người mua bán BĐS khai thuế với giá tương đương giá theo Bảng giá của UBND các tỉnh, thành phố. Các đối tượng đầu tư BĐS chuyên nghiệp, thường không trực tiếp đứng tên BĐS, do đó cơ quan thuế gặp rất nhiều khó khăn khi tuyên truyền, yêu cầu ký cam kết và lấy Thông báo thuế…
PV: Thực ra, việc kê khai không chỉ do một phía từ người dân mà cần có cả sự sát sao của cán bộ thuế, và cần sự vào cuộc của cả xã hội, thưa bà!
Bà Nguyễn Thị Lan Anh: Để khắc phục những khó khăn này, Bộ Tài chính đang rà soát các văn bản quy phạm pháp luật liên quan đến hoạt động kinh doanh, chuyển nhượng BĐS để sửa đổi, bổ sung đảm bảo thống nhất, đồng bộ đồng thời kiến nghị, đề xuất các cơ quan ban ngành có liên quan sửa đổi, bổ sung các văn bản quy phạm pháp luật có liên quan cho phù hợp, đồng bộ.
Bộ Tài chính đã có nhiều công văn đề nghị Bộ Tư pháp, UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương chỉ đạo các Sở Tư pháp phối hợp chặt chẽ với cục thuế địa phương hướng dẫn người dân, doanh nghiệp kê khai trên hợp đồng công chứng theo giá thực tế mua bán, để làm căn cứ tính thuế theo quy định của pháp luật; đồng thời đề nghị Bộ Công an chỉ đạo cơ quan Công an các địa phương phối hợp với các cục thuế để điều tra xử lý nghiêm các hành vi kinh doanh, chuyển nhượng BĐS có dấu hiệu trốn thuế nhằm răn đe, ngăn chặn và truy thu thuế cho ngân sách nhà nước.
Ngành Thuế tin tưởng, với sự vào cuộc quyết liệt và đồng bộ, đảm bảo đúng quy định của pháp luật liên quan đến hoạt động kinh doanh, chuyển nhượng BĐS; sự quan tâm phối hợp, triển khai đồng bộ các giải pháp của các cơ quan, ban, ngành, địa phương, chắc chắn công tác đấu tranh chống thất thu thuế về chuyển nhượng BĐS sẽ góp phần nâng cao ý thức chấp hành pháp luật của người dân, doanh nghiệp trong quá trình thực hiện giao dịch BĐS, từ đó, đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp cho chính người dân, doanh nghiệp và đóng góp vào nguồn thu cho ngân sách.
PV: Xin trân trọng cảm ơn bà!
Kê khai thuế chuyển nhượng bất động sản: Kiểm tra là ra gian dối 
Chống thất thu thuế chuyển nhượng bất động sản 
