Giá chung cư tăng "nóng" nhưng thanh khoản lại sụt giảm mạnh

Đà tăng chưa dừng lại

Theo báo cáo của CBRE Việt Nam, trong quý vừa qua, giá bán thông thủy trung bình của chung cư tại Hà Nội đạt 79 triệu đồng/m², tăng 6% theo quý và tăng đến 33% so với cùng kỳ năm trước. Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cũng ghi nhận mức giá bán trung bình trong quý vừa qua đạt 75,5 triệu đồng/m², tăng khoảng 7,7% so với quý trước. Đà tăng giá này chủ yếu đến từ việc các chủ đầu tư tiếp tục chào bán hàng tồn kho với mức giá điều chỉnh tăng lên. Đáng chú ý, mặt bằng giá chung cư thứ cấp tại Hà Nội cũng tăng trở lại bất chấp việc thanh khoản không có nhiều cải thiện.

Khảo sát thực tế cho thấy, giá rumor (giá dự kiến) của nhiều dự án chung cư mới hầu hết đều dao động trên dưới 100 triệu đồng/m² trở lên. Cụ thể, một dự án tại phường Đại Mỗ có giá mở bán 80-120 triệu đồng/m²; tại phường Từ Liêm, một dự án trên đường Lê Quang Đạo chào bán khoảng 130 triệu đồng/m² (chưa bao gồm VAT và phí bảo trì); dự án tại phường Việt Hưng cũng có giá dự kiến vượt 120 triệu đồng/m². Đặc biệt, một dự án ở khu vực Cầu Giấy dự kiến có giá từ 150 triệu đồng/m². Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch VARS nhận định rằng, nguồn cung nhà ở mới hiện nay chủ yếu phục vụ nhóm người có tiền và nhà đầu tư. Thậm chí, trong quý vừa qua, chung cư mới giá dưới 60 triệu đồng/m² gần như biến mất. Điều này cho thấy sự thiếu hụt nghiêm trọng các sản phẩm phù hợp với túi tiền của đa số người dân.

Trái ngược hoàn toàn với đà tăng giá mạnh mẽ, thanh khoản của thị trường chung cư Hà Nội lại sụt giảm đáng kể. Trong 6 tháng đầu năm, tổng số căn chung cư bán được tại Hà Nội là 9.130 căn, giảm 27% so với cùng kỳ năm ngoái. Tỷ lệ hấp thụ trung bình của các dự án mới chỉ đạt khoảng 60%, giảm nhẹ so với mức 70% của năm 2024. Sự sụt giảm giao dịch này đang gây ra những hệ lụy trực tiếp cho người mua thực và đội ngũ môi giới bất động sản. Anh Phan Ngọc, chủ một sàn môi giới tại Hà Nội, chia sẻ rằng, giá chung cư liên tục tăng "nóng" trong 2 năm gần đây, nhưng từ đầu năm đến nay, giao dịch chung cư rất khó khăn. Nguyên nhân chính là giá đã quá cao, người ở thực không thể tiếp cận. Mặc dù nhu cầu mua nhà của người dân vẫn rất cao, nhưng họ tạm thời dừng mua, chờ đợi thêm tín hiệu thị trường hoặc nguồn cung nhà ở xã hội mới.

Bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc cấp cao Savills Hà Nội cũng nhận định mặt bằng giá căn hộ hiện nay ở ngưỡng cao, khiến nhu cầu ở thực có phần thu hẹp. Đối với các dự án mới mở bán, người mua chủ yếu kỳ vọng vào tiềm năng tăng giá trong tương lai do vị trí chưa thật sự thuận tiện. Tuy nhiên, kỳ vọng lợi nhuận trong giai đoạn hiện tại cần được cân nhắc kỹ lưỡng, vì với những dự án có nguồn cung lớn và giá bán đã ở mức cao, khả năng đạt được mức lợi nhuận kỳ vọng là không dễ, đặc biệt khi thanh khoản có thể gặp thách thức nếu nhà đầu tư cần thoái vốn nhanh”, bà Hằng lưu ý.

Lợi nhuận chỉ là "trên giấy"?

Giá tăng, đồng nghĩa với lợi nhuận từ căn hộ là rất lớn. Thế nhưng đối với không ít người, để biến khoản lợi nhuận “trên giấy” này thành tiền mặt lại không hề dễ dàng. Cuối năm 2019, công việc kinh doanh thuận lợi, để ra được một khoản tiền kha khá, vợ chồng anh Trần Công Ảnh quyết định mua một căn hộ chung cư 80m2 tại một dự án trên đường Nguyễn Xiển với giá xấp xỉ 3,2 tỷ đồng. Đến nay giá căn hộ đã tăng mạnh, vị trí lại tốt nên nhiều với nhiều căn tương tự được rao tới 7 tỷ đồng. Với kỳ vọng có thể chuyển nhượng căn hộ để mua mảnh đất dưới khu vực Thanh Trì, vợ chồng anh rao bán với giá 7 tỷ đồng "có thương lượng". Tuy nhiên, thực tế lại hoàn toàn khác mong đợi: Số người liên hệ rất ít, và khi nghe mức giá, khách hàng đều lắc đầu hoặc trả giá thấp hơn nhiều so với kỳ vọng. Mấy tháng trời, vẫn không bán được căn hộ, vợ chồng anh ra giá rằng, giá niêm yết cao là một chuyện, nhưng quan trọng là thị trường hiện tại không còn "sốt" như trước. Người mua để ở khó chấp nhận bỏ ra đến 7 tỷ đồng cho một căn hộ đã qua sử dụng. Con số 7 tỷ đồng chỉ tồn tại "trên giấy tờ", và thực tế khó có thể biến thành tiền thật. Để bán được căn hộ, phải giảm giá xuống rất nhiều.

Giá tăng cao nhưng không giao dịch được, theo đánh giá của GS. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường thì chủ yếu là "giá ảo". Ông cũng khẳng định, hiện nay giá nhà tăng chủ yếu là “giá ảo” chứ không phải tăng giá thật. GS Đặng Hùng Võ cho rằng, so với 5 năm trước đây, có nơi giá nhà ở đã tăng gấp đôi, thậm chí hơn, nhưng không phản ánh đúng quan hệ cung – cầu. Việc giá nhà tăng cao nhưng giao dịch lại giảm thấp là một hiện tượng mang tính nghịch lý so với tiêu chí của cơ chế thị trường. "Giá nhà chỉ tăng khi thị trường sốt, không có chuyện giá nhà tăng khi thị trường đang nguội lạnh, đó là quy luật của kinh tế thị trường. Tuy nhiên, chúng ta lại rơi vào tình trạng giá nhà tăng, thậm chí khá mạnh, khi thị trường không có giao dịch. Rất bất thường và không đúng quy luật", GS Đặng Hùng Võ phân tích.

Nói về nguyên nhân giá chung cư tăng cao, GS Đặng Hùng Võ cho rằng có cả yếu tố cung – cầu và yếu tố đầu cơ. Về yếu tố cung – cầu, thì hiện nay nguồn cung nhà ở vẫn chưa đáp ứng đủ nhu cầu, đặc biệt là loại hình chung cư vốn được kỳ vọng có mức giá phù hợp với thu nhập của người dân, từ giới trung lưu đến thu nhập thấp. Nhiều dự án vẫn bị ách tắc từ giai đoạn 2018 – 2020 do vướng mắc pháp lý và chưa được giải quyết. Không ít dự án chậm nộp tiền sử dụng đất, dẫn đến khi nộp phải theo giá mới, làm đội kế hoạch tài chính. Nguồn cung nhà ở nói chung từ sau giai đoạn COVID-19 suy giảm mạnh do nhiều dự án bị dừng phê duyệt. Tất cả những điều này dẫn đến việc nguồn cung bị giảm. “Tuy nhiên, điều quan trọng hơn là hiện tượng "thổi giá" từ các doanh nghiệp bất động sản và đội ngũ môi giới. Tình trạng khan hiếm được phóng đại, giá bị đẩy lên nhanh chóng trong khi giao dịch thực tế rất ít. Quan hệ cung cầu hiện nay không thể tạo ra tình trạng giá nhà tăng chóng mặt trong khi giao dịch gần như không có. Giá tăng cao như vậy, làm sao người dân có thể bỏ tiền ra mua?”, GS Đặng Hùng Võ nhấn mạnh.