Ổn định thị trường, tạo điều kiện để người dân có cơ hội tiếp cận với nhà ở cần nhiều giải pháp đối với thị trường bất động sản hiện nay. Xung quanh câu chuyện này, PV đã có cuộc trao đổi với ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam.
PV: Dưới góc nhìn của một chuyên gia, theo ông tồn tại lớn nhất của thị trường bất động sản hiện nay là gì?
Ông Nguyễn Văn Đính: Có mấy vấn đề lớn liên quan đến thị trường bất động sản cần phải nói đến. Thứ nhất, nguồn hàng không được cải thiện trong khoảng thời gian dài. Điều này là do pháp luật, chính sách còn nhiều vướng mắc. Hầu hết chính quyền các địa phương hiện đang rất “rón rén”, không dám phê duyệt cho các dự án đầu tư xây dựng vì sợ sai. Nguồn hàng không có dẫn đến thị trường bị bó cứng. Nguồn hàng tồn và nguồn hàng của các dự án đang được triển khai chủ yếu là không phù hợp với nhu cầu thực. Từ đó dẫn đến câu chuyện nhu cầu lớn mà giá cả thì liên tục tăng rất cao, hầu như người dân có nhu cầu ở thực khó có thể tiếp cận.
Thứ hai là nguồn vốn cho lĩnh vực bất động sản bị ngân hàng siết lại. Doanh nghiệp không tiếp cận được vốn ngân hàng để triển khai dự án. Rồi người dân có nhu cầu mua nhà để ở cũng không tiếp cận được vốn vay từ ngân hàng. Từ đó dẫn đến thanh khoản của thị trường giảm mạnh. Thanh khoản thời gian qua đã xuống mức thấp kỷ lục. Các doanh nghiệp bất động sản đang điêu đứng vì không bán được hàng, không thu được tiền về, không phát triển được nhưng vẫn phải duy trì bộ máy. Nguy cơ tới đây, nhiều doanh nghiệp bất động sản sẽ phải cắt giảm quân số, cho dừng, nghỉ lao động. Các vấn đề này đang tạo ra rất nhiều hệ lụy cho thị trường bất động sản.
PV: Hệ lụy này không chỉ là của riêng thị trường bất động sản mà còn ảnh hưởng đến nhiều lĩnh vực khác phải không, thưa ông?
Ông Nguyễn Văn Đính: Đúng là như thế, rất nhiều ngành nghề khác cũng đang bị ảnh hưởng như lĩnh vực ngân hàng. Doanh nghiệp không triển khai được dự án, không bán được hàng, không có tiền thì làm sao mà có thể trả lãi và trả các khoản vay cho ngân hàng. Nếu tình trạng này còn kéo dài, tôi cho rằng dễ có nguy cơ bùng nổ nợ xấu của ngân hàng. Cùng với đó, hệ lụy từ thị trường bất động sản còn ảnh hưởng xấu đến nhiều ngành sản xuất ăn theo nữa. Bất động sản ảm đạm thì đương nhiên các lĩnh vực sản xuất sắt thép, xi măng, vật liệu xây dựng cũng ế ẩm không bán được. Họ cũng phải cắt giảm nhân sự. Trong khi đó, các lĩnh vực liên quan đến bất động sản cũng đang sử dụng đến hàng triệu lao động. Có thể nói nhiều nguy cơ có thể xảy ra.
PV: Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, hiện nay căn hộ bình dân có mức giá dưới 2 tỷ đồng hầu như không còn. Cách đây chưa lâu, người ta mới chỉ bàn đến việc mất tích căn hộ trên dưới 1 tỷ đồng thì nay căn hộ giá 2 tỷ đồng cũng đang dần biến mất. Theo ông, việc giá nhà ở nhảy múa liên tục thời gian qua đã tác động thế nào đến khả năng tiếp cận nhà ở của đại bộ phận người dân có thu nhập trung bình và thấp hiện nay như thế nào?
Ông Nguyễn Văn Đính: Hiên nay, căn hộ bình dân (có mức giá từ 25 triệu đồng/m2 - 30 triệu đồng/m2) tại các dự án nhà ở thương mại tại khu vực trung tâm của các đô thị hầu như không còn. Căn hộ có mức giá này chỉ có tại một số ít các dự án tại khu vực xa trung tâm như các quận/huyện. Đó là tại thị trường Hà Nội, còn tại thị trường TP Hồ Chí Minh, căn hộ phân khúc này đã biến mất từ trước đó. Việc này thực sự đang có những tác động rất tiêu cực đến nhu cầu nhà ở của người dân hiện nay.
Có thể khẳng định rằng, đại bộ phận người dân có nhu cầu mua nhà ở thực hiện nay chủ yếu là thu nhập trung bình và thu nhập thấp. Đối với họ, giá nhà cao như hiện nay là vượt quá khả năng chi trả, không đủ khả năng tài chính để có thể tiếp cận nhà ở. Do đó, vấn đề an sinh xã hội, nhà ở để ổn định cuộc sống cho người lao động đang rất khó khăn. Các cơ quan quản lý nhà nước cần phải gấp rút triển khai những chính sách thúc đẩy phát triển nhà ở phân khúc này. Chứ hiện nay chủ yếu là nhà ở dành cho những nhà đầu cơ. Câu chuyện này không phù hợp với xã hội và thị trường bất động sản thì méo mó.
PV: Trong báo cáo của Bộ Xây dựng về các nhóm vấn đề chất vấn và trả lời chất vấn thuộc lĩnh vực xây dựng tại kỳ họp thứ 4 của Quốc hội, Bộ Xây dựng cho biết, hiện giao dịch bất động sản chưa được minh bạch, hiện tượng “hai giá”, kê khai thấp hơn giá giao dịch thực nhằm trốn thuế trong giao dịch kinh doanh bất động sản khá phổ biến. Ông suy nghĩ thế nào về vấn đề này?
Ông Nguyễn Văn Đính: Cái này do rất nhiều vấn đề, nhưng nổi bật trong đó là vấn đề chính sách, quản lý và thuế chưa tốt. Trước đây, việc giao đất chủ yếu phần nhiều là theo cơ chế xin – cho nên đã tạo ra chênh lệnh “hai giá”. Nhiều trường hợp dự án có “hai giá” khác nhau là giá bán và hợp đồng. Giữa hai mức giá này có khoảng cách nên tạo ra những kẽ hở để người ta trốn thuế, lách thuế. Việc này cũng đã tạo ra hệ lụy kéo dài nhiều năm nay mà cơ quan quản lý cần điều chỉnh. Đầu vào kiểm soát tốt hơn, từ đó giải quyết được sớm các vướng mắc về cung cấp giấy tờ pháp lý, sổ đỏ cho người mua nhà sớm.
PV: Quay trở lại với câu chuyện nhà ở, ông dự báo thị trường bất động sản thời gian tới sẽ thế nào?
Ông Nguyễn Văn Đính: Để hiểu rõ thị trường bất động sản hiện nay, chúng ta có thể nhìn qua một số thông tin cơ bản của quý III/2022. Theo đó, trong quý, thị trường bất động sản có sự điều chỉnh, lượng giao dịch bất động sản đã giảm so với thời điểm đầu năm. Nguồn cung về bất động sản chưa có sự cải thiện nhiều, nguồn cung về nhà ở thương mại từ các dự án mới được bổ sung không nhiều, nguồn cung nhà ở trong quý chủ yếu vẫn từ những dự án đã được triển khai và đang được mở bán. Nguồn cung nhà ở xã hội rất hạn chế, căn hộ giá rẻ hầu như không ghi nhận nguồn cung mở bán mới trong quý. Trong quý III/2022, các nguồn vốn bao gồm nguồn vốn tín dụng, trái phiếu, cổ phiếu dành cho lĩnh vực bất động sản đều gặp khó khăn, giảm so với các quý trước. Trong đó một số cá nhân, doanh nghiệp trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản có sai phạm trong hoạt động huy động vốn, trái phiếu, cổ phiếu đã bị xử lý gây ảnh hưởng đến thị trường và niềm tin của nhà đầu tư.
Tôi cho rằng sẽ còn rất khó khăn trong ngắn hạn. Đầu tiên là câu chuyện nguồn cung bất động sản, nhà ở sẽ còn hạn chế do lượng dự án được mở mới giảm so với các năm trước, trong khi nhiều dự án đã được chấp thuận gặp vướng mắc trong thủ tục đầu tư, pháp lý (đặc biệt là việc giao đất, tính tiền sử dụng đất, điều chỉnh quy hoạch và cấp phép xây dựng…). Tiếp đến là chính sách tiền tệ cho lĩnh vực này đang còn thắt chặt sẽ ảnh hưởng lớn tới không chỉ các doanh nghiệp mà còn với cả người mua nhà. Chính sách pháp luật liên quan đến lĩnh vực đâu tư xây dựng chưa được sửa đổi thì nguồn cung sẽ chưa được cải thiện trong thời gian ngắn. Tôi cho rằng, thậm chí đến giữa năm 2023, thị trường bất động sản cũng sẽ còn phải đối mặt với nhiều khó khăn.
PV: Vậy theo ông, những giải pháp nào cần được sớm triển khai để ổn định thị trường bất động sản, đồng thời giúp người dân dễ tiếp cận nhà ở?
Ông Nguyễn Văn Đính: Tôi cho rằng, việc đầu tiên cần làm là phải đẩy nhanh sửa đổi các quy định pháp luật. Nếu như có những cái chưa thể sửa được luật ngay thì cần thiết phải ban hành những nghị định, thông tư, một số quy chế đặc thù để giải quyết những nhu cầu cấp thiết của xã hội, của địa phương và của người dân. Trong đó nổi bật là vấn đề phê duyệt, triển khai các dự án mới, tạo nguồn cung để ổn định thị trường. Chúng ta có thể tìm cách giải quyết những vấn đề đó cho nó chạy trước, và có quy trình cụ thể để hướng dẫn các địa phương, vào quy trình như thế thì có thể phê duyệt. Vấn đề này sẽ dùng các cơ chế đặc biệt như tôi đã nói mà không dùng đến luật, vì luật chưa sửa xong. Thứ hai về tín dụng, ngân hàng có thể xem xét một số dự án nào phù hợp với xã hội, với nhu cầu của người dân thì có thể cho tiếp cận với nguồn vốn để tránh làm tê liệt thị trường. Thứ ba là các kênh huy động vốn khác như huy động trái phiếu. Nghị định 65 liên quan đến lĩnh vực này rất là tốt nhưng chưa phù hợp thì chúng ta cần điều chỉnh cho nó phù hợp hơn.
Một vấn đề rất lớn cần phải được nhắc tới nữa là phát triển nhà ở cho công nhân và người thu nhập thấp. Bởi những đối tượng này hiện nay đang bức xúc về nhà ở hơn ai hết. Trong khi đó, chúng ta đang có hàng chục triệu công nhân và người lao động. Do đó cần nghiên cứu, hoàn thiện hệ thống pháp luật liên quan đến phát triển và quản lý nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, nhà ở cho người thu nhập thấp. Trước hết là các văn bản quy phạm thuộc thẩm quyền của Chính phủ, bộ, ngành và địa phương đảm bảo đồng bộ, tháo gỡ các khó khăn, vướng mắc, tạo điều kiện thúc đẩy phát triển nhà ở cho các đối tượng này.
Giá nhà đất tăng cao, nhà ở bình dân thiếu hụt 
Nghịch lý giá nhà đất và thu ngân sách từ bất động sản PV: Xin cảm ơn ông!
