Quá trình triển khai các dự án này đã bộc lộ một số tồn tại, hạn chế và vi phạm trong công tác quy hoạch, triển khai quy hoạch và quản lý đất đai, gây ảnh hưởng không nhỏ đến sự phát triển bền vững và trật tự xây dựng của thành phố.
Nhiều bất cập trong công tác quy hoạch
Thanh tra Chính phủ vừa công bố kết luận, chỉ rõ một số hạn chế, tồn tại trong công tác lập, thẩm định và phê duyệt quy hoạch xây dựng tại Cần Thơ nói chung và liên quan trực tiếp đến các dự án cụ thể. Tại Khu nhà vườn Cồn Khương, việc điều chỉnh quy hoạch chi tiết đã dẫn đến những bất cập. Cụ thể, sau khi điều chỉnh quy hoạch chi tiết theo Quyết định số 653/QĐ-UBND ngày 19/3/2019, diện tích đất ở được xác định là 215.110m2, vượt 37.110m2 so với Quy chuẩn Xây dựng Việt Nam (QCXDVN 01:2008). Mặc dù việc điều chỉnh này có phát sinh nghĩa vụ tài chính và chủ đầu tư đã hoàn thành (điều chỉnh 2.384m2 đất thương mại dịch vụ thành đất ở, số tiền sử dụng đất bổ sung là hơn 7,3 tỷ đồng). Việc vượt quy chuẩn về đất ở đặt ra câu hỏi về tính tuân thủ và chất lượng của công tác thẩm định quy hoạch.
Đối với Khu đô thị du lịch sinh thái Cồn Ấu (diện tích 19,43ha, tại quận Cái Răng), việc điều chỉnh quy hoạch chi tiết theo Quyết định số 2377/QĐ-UBND ngày 27/7/2016 cũng cho thấy dấu hiệu vi phạm. Nội dung điều chỉnh 4,56ha từ chức năng Bungalow - biệt thự nghỉ dưỡng sang chức năng đất ở biệt thự là không đảm bảo căn cứ lập quy hoạch. Lý do là tại thời điểm lập và điều chỉnh quy hoạch chi tiết, quy hoạch phân khu quận Cái Răng chưa được phê duyệt, điều này vi phạm quy định tại khoản 1 Điều 24 và khoản 4 Điều 29 Luật Quy hoạch đô thị 2009. Đồng thời, việc điều chỉnh này làm thay đổi chức năng sử dụng đất, không phù hợp với quy hoạch chung về tổ chức không gian, vi phạm nguyên tắc tuân thủ trong quy hoạch xây dựng theo điểm b khoản 2 Điều 14 Luật Xây dựng năm 2014.
Đáng lưu ý, trong số 9 đồ án quy hoạch chi tiết được kiểm tra, có 5 đồ án thời điểm điều chỉnh không có quy hoạch phân khu để làm căn cứ, vi phạm quy định của Luật Quy hoạch đô thị. Trong số này cũng có Khu nhà vườn Cồn Khương. Bên cạnh những sai sót trong công tác lập và phê duyệt quy hoạch, việc triển khai thực hiện quy hoạch và quản lý đất đai tại các dự án cũng bộc lộ nhiều yếu kém. Tiến độ thực hiện dự án chưa đảm bảo, phần đất công viên, đất công trình công cộng tại một số dự án chưa thi công xây dựng hoặc thi công chưa hoàn chỉnh. Hạ tầng kỹ thuật tại nhiều dự án cũng chưa được bàn giao cho địa phương quản lý.
Mặc dù có 59 đồ án quy hoạch chi tiết điều chỉnh có thay đổi cơ cấu sử dụng đất, nhưng chỉ có 4/59 đồ án có phát sinh và đã thực hiện nghĩa vụ tài chính bổ sung. Điều này cho thấy sự thiếu sót trong việc rà soát và quản lý nghĩa vụ tài chính của các chủ đầu tư khi có sự thay đổi quy hoạch. Thành phố cũng chưa có quy chế phối hợp chặt chẽ giữa các cơ quan chuyên môn để rà soát nghĩa vụ tài chính phát sinh này.
Bất cập trong triển khai quy hoạch và quản lý
Vấn đề nổi cộm kết luận thanh tra chỉ ra là sự chậm trễ kéo dài trong việc triển khai các quy hoạch cụ thể. Đến tháng 6/2020, tức chậm gần 7 năm so với yêu cầu tại Quyết định 1515/QĐ-TTg, thành phố mới phê duyệt các đồ án quy hoạch phân khu và đến thời điểm thanh tra vẫn chưa hoàn thành toàn bộ. Việc rà soát, điều chỉnh quy hoạch chung các thị trấn, xã cũng diễn ra ì ạch…
Hệ lụy là hàng loạt đồ án quy hoạch chi tiết ra đời không đảm bảo tính đồng bộ, phù hợp với quy hoạch cấp cao hơn. Tỷ lệ phủ kín và tính phù hợp với quy hoạch chung, quy hoạch phân khu, quy chuẩn, tiêu chuẩn chưa đảm bảo. Điển hình là phạm vi lập quy hoạch phân khu theo địa giới hành chính cấp quận không phù hợp với định hướng phát triển không gian theo Quy hoạch chung. Việc phân bổ quỹ đất, quy mô dân số tại các phân khu cũng vênh với quy hoạch chung.
Thành phố có 24 đồ án quy hoạch chi tiết khu đô thị mới được phê duyệt nhưng lại không có tiêu chí rõ ràng để xác định tên gọi, quy mô; 17 đồ án quy hoạch chi tiết 1/500 các khu chức năng được lập mà không có căn cứ từ quy hoạch chung và quy hoạch phân khu chức năng, vi phạm các quy định tại Luật Xây dựng 2014…
Việc chấp thuận chủ trương đầu tư các dự án nhà ở cho thấy sự thiếu nhất quán. Giai đoạn 2015 đến trước tháng 8/2017, có 17 dự án nhà ở với tổng diện tích 540,8ha được quyết định chủ trương đầu tư nhưng không căn cứ vào chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở của địa phương (do thời kỳ này thành phố chưa ban hành). Giai đoạn tiếp theo đến trước tháng 3/2022, 17 dự án nhà ở khác (tổng diện tích 405,16ha) dù có căn cứ vào chương trình phát triển nhà ở nhưng lại thiếu kế hoạch phát triển nhà ở của địa phương làm cơ sở. Thanh tra cũng chỉ ra hạn chế liên đến việc chưa điều chỉnh đơn giá thuê đất khi hết hạn thời gian ổn định 5 năm đối với một số dự án trên địa bàn TP Cần Thơ. Kiểm tra ngẫu nhiên hồ sơ miễn giảm tiền sử dụng đất dự án Tổ hợp Đại học FPT và Công viên phần mềm FPT Cần Thơ, Cục Thuế TP Cần Thơ (cũ) miễn tiền thuê đất trong thời gian xây dựng cơ bản không đúng quy định tại các Thông tư của Bộ Tài chính và Nghị định 123/2017-NĐ-CP của Chính phủ với số tiền 2,2 tỷ đồng.
Theo Thanh tra Chính phủ, những vi phạm trên nếu không kịp thời phát hiện có nguy cơ gây thiệt hại ngân sách số tiền 213 tỷ đồng. Ngoài ra, số tiền phải thu nộp ngân sách do các tổ chức nợ tiền sử dụng đất, tiền thuê đất tính đến hết ngày 31/12/2022 là 208 tỷ và số tiền ký quỹ bảo đảm đầu tư là 193 tỷ đồng. Về xử lý kinh tế, Thanh tra Chính phủ đề nghị thu hồi về ngân sách số tiền hơn 463 tỷ đồng và giảm trừ khi quyết toán dự án số tiền 2,5 tỷ đồng do vi phạm trong công tác đầu tư, xây dựng và quản lý đất đai đã được chỉ rõ, đồng thời đề nghị kiểm điểm, xử lý trách nhiệm đối với tập thể, cá nhân lãnh đạo UBND thành phố qua các thời kỳ có liên quan đến tồn tại, hạn chế, khuyết điểm và vi phạm.
Ngày 8/5 vừa qua, UBND TP Cần Thơ đã có văn bản chỉ đạo các sở, ngành, địa phương khẩn trương thực hiện Kết luận của Thanh tra Chính phủ, thời hạn hoàn thành trong tháng 6/2025. Thanh tra TP Cần Thơ có trách nhiệm theo dõi, đôn đốc thực hiện kế hoạch, định kỳ trước ngày 20 hằng tháng tham mưu UBND TP Cần Thơ báo cáo Thanh tra Chính phủ theo quy định.
Chủ tịch TP Cần Thơ chỉ đạo khẩn trương thực hiện kết luận của Thanh tra Chính phủ 
