Thanh tra tỉnh Bình Dương nói gì về hướng giải quyết dứt điểm vướng mắc Dự án Roxana Plaza?

Để chấm dứt việc tranh chấp, khiếu kiện của nhiều người mua nhà, năm 2024, Bí thư Tỉnh ủy Bình Dương cũng đã chỉ đạo thành lập Tổ công tác để phối hợp cùng chủ đầu tư đối thoại, ghi nhận ý kiến của họ. Sau 4 lần đối thoại, hiện đã có vài trăm người mua nhà tại dự án này đồng ý ký lại hợp đồng với chủ đầu tư. Song vẫn còn một bộ phận chưa đồng thuận trong việc thanh lý hợp đồng đã ký với doanh nghiệp phát triển dự án là Công ty CP Naviland để ký lại hợp đồng mới với Công ty Tường Phong.

Kết luận thanh tra đối với dự án Roxana Plaza của Chủ tịch UBND tỉnh Bình Dương ngày 22/8/2023 xác định: Công ty Tường Phong được UBND tỉnh Bình Dương giao đất, cho thuê khu đất làm dự án. Tháng 4/2016, Sở Xây dựng Bình Dương đã cấp giấy phép xây dựng tạm và tháng 11/2018 tiếp tục cấp giấy phép xây dựng cho Công ty Tường Phong. Sau khi kiểm tra một loạt các hồ sơ, giấy tờ pháp lý khác, kết luận thanh tra khẳng định, đối chiếu với các quy định, hồ sơ pháp lý của dự án tương đối hoàn chỉnh.

Về tình hình chuyển nhượng vốn, kết luận thanh tra nêu rõ, ngày 7/4/2017, Công ty Tường Phong ký với ông Nguyễn Anh Đào hợp đồng hợp tác kinh doanh về việc cùng góp vốn xây dựng và phân chia lợi nhuận kinh doanh dự án. Ngày 27/7/2017, Công ty Tường Phong ký với Công ty CP Naviland (doanh nghiệp được chủ đầu tư dự án và phía ông Đào góp vốn để phát triển dự án) hợp đồng ủy quyền khai thác đầu tư dự án.  Ủy quyền này có hiệu lực cho đến khi hoàn tất chuyển nhượng dự án từ Công ty Tường Phong sang công ty Naviland, nhưng việc chuyển nhượng dự án đã không thành. Công ty CP Naviland sau đó đã chuyển nhượng 1.082 căn hộ cho khách hàng bằng hình thức hợp đồng mua bán căn hộ chung cư.

Kiểm tra điều kiện huy động vốn của dự án, cơ quan thanh tra xác định Công ty CP Naviland chưa được cấp giấy xác nhận đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai, nhưng đã tiến hành chuyển nhượng là vi phạm Nghị định 139/2017/NĐ-CP của Chính phủ. Ngày 4/11/2022 UBND tỉnh đã ra quyết định xử phạt Công ty CP Naviland 275 triệu đồng và đình chỉ hoạt động kinh doanh BĐS của công ty này trong 12 tháng.

Kết luận thanh tra cũng xác định Công ty Tường Phong được Nhà nước giao là chủ đầu tư, do đó Công ty Tường Phong phải có trách nhiệm tiếp tục thực hiện dự án và chịu trách nhiệm hoàn thành dự án theo quy hoạch, tiến độ dự án đã phê duyệt.

Để tiếp tục tháo gỡ cho dự án này, ngày 17/3 vừa qua, Thanh tra tỉnh Bình Dương đã có văn bản gửi các sở ngành, đơn vị liên quan và Công ty Tường Phong. Trong đó, yêu cầu Công ty Tường Phong tiếp tục thực hiện các hợp đồng do công ty được ủy quyền là Công ty Naviland đã ký với khách hàng. Việc thay đổi, chấm dứt hiệu lực hợp đồng và quyền, nghĩa vụ của các bên phải được thực hiện theo quy định pháp luật trên cơ sở thỏa thuận hoặc thông qua kết quả giải quyết của tòa án nếu có tranh chấp. Chỉ đạo này nhằm bảo vệ đến cùng quyền lợi của người mua nhà, nhưng đã khiến chủ đầu tư dự án và người đã ký hợp đồng mua nhà với Công ty CP Naviland càng khó ngồi lại với nhau.

Phản ánh với lãnh đạo tỉnh Bình Dương về vấn đề này, Chủ đầu tư cho biết thời gian qua những khách hàng bức xúc, khởi kiện Công ty CP Naviland ra tòa đã được tòa tuyên hủy hợp đồng mua bán, yêu cầu Công ty CP Naviland có trách nhiệm trả lại toàn bộ số tiền người mua nhà đã nộp. Như vậy, tòa đã xác định Công ty CP Naviland là bên duy nhất có trách nhiệm với người mua nhà đã ký hợp đồng. Do đó nếu yêu cầu Công ty Tường Phong thực hiện các hợp đồng do Công ty Naviland đã ký là điều bất khả thi, vì đây là 2 pháp nhân khác nhau. Công ty Tường Phong sẵn sàng ký lại hợp đồng với người mua nhà, giữ nguyên số tiền người dân đã nộp cho Công ty CP Naviland nên người mua nhà cần hợp tác. “Với hồ sơ pháp lý đã quá rõ ràng của dự án, chỉ Công ty Tường Phong mới có thể bàn giao nhà, xuất hóa đơn để người dân làm sổ hồng sau này” đại diện chủ đầu tư khẳng định.

Điều khiến chúng tôi hết sức bất ngờ là ngoài hợp đồng được nêu ra trong kết luận thanh tra còn có đến 3 “hợp đồng dịch vụ phân phối độc quyền dự án” và cùng được ký vào ngày 18/8/2017. Trong đó có 2 hợp đồng được ký giữa Công ty CP Naviland với Công ty CP ĐT Viethome; hợp đồng còn lại do chủ đầu tư ký với Công ty CP ĐT Viethome. Trong số này còn có cả hợp đồng do ông Nguyễn Huy Linh, giám đốc cũ của Công ty Naviland khi còn đặt trụ sở ở thị xã Bến Cát, tỉnh Bình Dương ký (trước khi công ty này chuyển nhượng cho các cổ đông của chủ đầu tư và phía ông Đào sử dụng làm pháp nhân phát triển dự án). Đồng thời, theo Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp thay đổi lần thứ 3 của Công ty CP Naviland, đến ngày 24/10/2017, bà Dương Thị Thanh Tuyền mới là đại diện pháp luật của Công ty CP Naviland, thế nhưng tháng 8/2017 bà Tuyền đã đại diện Công ty CP Naviland ký hợp đồng. Trả lời về các hợp đồng ủy quyền này, ông Nguyễn Anh Đào cho rằng cái nào cũng có giá trị, tùy theo thời điểm ủy quyền (!?)

Về lý do dự án trên không được chấp thuận cho chuyển nhượng từ Công ty Tường Phong cho Công ty CP Naviland, đánh giá năng lực tài chính của bên nhận chuyển nhượng dự án này với Sở Xây dựng vào ngày 20/9/2020, ông Hà Văn Út - Giám đốc Sở Tài chính Bình Dương khi đó cho rằng: Công ty CP Naviland thông báo có hơn 266 tỷ đồng vốn chủ sở hữu, vốn vay ngân hàng là 825 tỷ đồng. Nhưng công ty chưa có tài liệu thuyết minh các nguồn vốn nên chưa đảm bảo đủ nguồn vốn để thực hiện theo tiến độ dự án. Theo giấy chứng nhận đăng ký doanh thay đổi lần thứ 6 của công ty vào ngày 18/2/2020, vốn điều lệ của công ty là 120 tỷ đồng, nhưng thời gian qua chủ đầu tư liên tục trưng ra sao kê tài khoản ngân hàng của Công ty CP Naviland với nhiều lần rút số tiền khá lớn, sau đó gửi tiền vào tài khoản ngay trong ngày để chứng minh việc đối tác “đảo” dòng tiền góp vốn vào Công ty CP Naviland để tạo việc góp vốn “ảo”. Về việc này, ông Nguyễn Anh Đào cho rằng, việc rút tiền ra và nộp tiền vào tài khoản của doanh nghiệp là dòng tiền do doanh nghiệp quyết định và doanh nghiệp phải xác nhận việc dùng số tiền đó, còn nội dung nộp vào là để góp vốn.

Cách đây 6-7 năm, giá mua, bán căn hộ cao nhất người mua nhà đã ký với Công ty CP Naviland đã lên tới 31 triệu đồng/m2. Dù hợp đồng mua bán căn hộ có giá trị tiền tỷ nhưng phần căn cứ văn bản cho phép huy động vốn của Sở Xây dựng Bình Dương đã bị để trống. Như vậy, để Công ty CP Naviland có thể bán số lượng căn hộ rất lớn không thể không nhắc đến trách nhiệm của người mua nhà. Vì vậy, để bảo đảm quyền lợi cho mình, chấm dứt tình trạng khiếu kiện đông người phức tạp kéo dài, không còn cách nào khác hơn là người mua nhà cần hợp tác, đàm phán để được ký lại hợp đồng mới. Người mua nhà cũng có thể chọn cách khởi kiện Công ty CP Naviland ra tòa để lấy lại tiền do công ty này không phải là chủ đầu tư dự án.