“Nhắm mắt” đầu tư Condotel để... ngậm trái đắng

• Sớm hoàn thiện khung pháp lý để kiểm soát thị trường condotel
• Khách hàng trả lại Condotel tại Cocobay Đà Nẵng bắt đầu được nhận tiền

Theo nội dung kết luận điều tra của Cơ quan điều tra Bộ Quốc phòng, Đinh Tiến Sử, Tổng Giám đốc Công ty Bạch Việt (Bavico) đã lợi dụng việc ký các hợp đồng liên doanh liên kết với Quân khu 5 và Quân khu 7 rồi thế chấp tài sản hình thành trong tương lai vay tiền của ngân hàng để xây dựng khách sạn trên đất quốc phòng. Sau đó, Sử bán các phòng khách sạn cho khách hàng để hợp tác kinh doanh theo hình thức condotel, cam kết lợi nhuận trên 15%/năm, thực chất là lừa đảo để chiếm đoạt tài sản. Tổng số bị hại trong vụ án là 168 người, số tiền Sử và đồng phạm chiếm đoạt là trên 283 tỉ đồng.

Bị can Đinh Tiến Sử tại cơ quan điều tra.

Xây dựng khách sạn trên đất Quốc phòng

Ngày 16-10, Cơ quan điều tra hình sự, Bộ Quốc phòng đã hoàn tất bản kết luận vụ án “Lừa đảo chiếm đoạt tài sản xảy ra tại Công ty Bạch Việt, dự án Bavico Nha Trang và Bavico Đà Lạt”. Bị can Đinh Tiến Sử, Tổng Giám đốc Công ty Bạch Việt (Bavico) bị để nghị truy tố về tội “Lừa đảo chiếm đoạt tài sản”. Hai bị can khác cùng bị đề nghị truy tố tội danh này là Nguyễn Văn Đạt và Bùi Tiến Dũng, là Phó Tổng Giám đốc Bavico.

Từ 2013-2014, Đinh Tiến Sử là đại diện pháp luật của Bavico ký hợp đồng liên doanh, liên kết với Quân khu 5, Quân khu 7, hợp tác đầu tư xây dựng, kinh doanh khách sạn Bavico Nha Trang và Bavico Đà Lạt. Đối với Dự án khách sạn Bavico Nha Trang, Công ty Bạch Việt và Bộ Tư lệnh Quân khu 5 ký Hợp đồng kinh tế số 1988/HĐKT/2013 về việc hợp tác đầu tư xây dựng, kinh doanh khách sạn Bavico Nha Trang trên mảnh đất có diện tích 3.410 m2 tại TP Nha Trang.

Sau đó, Sở Xây dựng tỉnh Khánh Hòa đã cấp giấy phép xây dựng cho Bavico được xây khách sạn với 22 tầng nổi, một tầng hầm, tổng diện tích sàn là 31.143m2. Tuy nhiên, Đinh Tiến Sử đã triển khai xây dựng 24 tầng nổi, 1 tầng hầm, tổng diện tích sàn là 34.049 m2 với 317 phòng, tổng vốn đầu tư 440 tỉ đồng.

Để có tiền đầu tư xây dựng, Bavico đã vay ngân hàng 185 tỉ đồng, tài sản thế chấp là toàn bộ tài sản đã, đang và sẽ hình thành trong tương lai trên thửa đất trên. Đến thời điểm bị khởi tố, Bavico còn nợ lại ngân hàng 177 tỉ đồng.

Đối với Dự án khách sạn Bavico Đà Lạt, năm 2017, Bộ Tư lệnh Quân khu 7 ra quyết định về việc phê duyệt dự án đầu tư xây dựng công trình khách sạn trên diện tích đất 7.591 m2, với thiết kế 172 phòng. Sau đó, Bộ Tư lệnh Quân khu 7 ủy quyền cho Bộ Chỉ huy quân sự tỉnh Lâm Đồng ký hợp đồng nguyên tắc hợp tác đầu tư với công ty Bạch Việt về việc liên doanh, liên kết xây dựng khách sạn trên khu đất trên.

Để có tiền xây dựng khách sạn, Công ty Bạch Việt tiếp tục ký hợp đồng vay vốn số tiền 180 tỉ đồng với ngân hàng, tài sản thế chấp là tài sản đã, đang và sẽ hình thành thuộc dự án khách sạn Bavico Đà Lạt. Đến thời điểm khởi tố, khoản vay này Công ty Bạch Việt còn nợ lại ngân hàng số tiền gốc là 175 tỉ đồng.

Thủ thuật biến phòng khách sạn thành căn hộ lưu trú

Năm 2015, khi dự án khách sạn Bavico Nha Trang đang trong giai đoạn hoàn thiện, Đinh Tiến Sử đã ký văn bản gửi tỉnh ủy và UBND tỉnh Khách Hòa đề nghị điều chỉnh mục tiêu đầu tư sang khu tổ hợp bao gồm: Khách sạn lưu trú, căn hộ du lịch để bán hoặc cho thuê dài hạn và các dịch vụ phụ trợ đính kèm”, đồng thời gửi kèm văn bản đề nghị chuyển 126 phòng khách sạn thành 90 căn hộ du lịch.

Do không đồng ý cho Công ty Bạch Việt bán căn hộ du lịch nên UBND tỉnh Khánh Hòa đã cấp giấy chứng nhận đầu tư điều chỉnh với mục tiêu là: Khách sạn lưu trú, kinh doanh căn hộ du lịch hoặc cho thuê dài hạn và các dịch vụ phụ trợ. Quy mô dự án sẽ thể hiện tại phương án kiến trúc xây dựng công trình điều chỉnh được UBND tỉnh Khánh Hòa phê duyệt.

Mặc dù dự án được xây dựng trên đất quốc phòng thuê của Quân khu 5 và đã thế chấp toàn bộ cho ngân hàng, không được phép mua bán chuyển nhượng, UBND tỉnh Khánh Hòa không cho phép bán căn hộ du lịch nhưng ngay sau khi được cấp giấy chứng nhận đầu tư điều chỉnh, Đinh Tiến Sử đã chỉ đạo đồng phạm tuyên truyền trên các phương tiện thông tin đại chúng để bán căn hộ du lịch.

Đối với dự án khách sạn Bavico Đà Lạt, sau khi ký hợp đồng hợp tác với Bộ Chỉ huy quân sự tỉnh Lâm Đồng, được ngân hàng hỗ trợ vay vốn, Bavico đã triển khai xây dựng khách sạn và cơ bản đưa vào sử dụng năm 2016. Tuy nhiên, mặc dù chỉ ký hợp đồng xây dựng khách sạn, không phải là căn hộ du lịch trên đất quốc phòng để kinh doanh nhưng Đinh Tiến Sử đã chỉ đạo Bùi Tiến Dũng, Nguyễn Văn Đạt tiếp thị, quảng cáo tương tự như Dự án Bavico Nha Trang để bán căn hộ du lịch cho nhiều khách hàng dưới hình thức ký hợp đồng đầu tư căn hộ và hợp tác kinh doanh.

Miếng “bánh vẽ” Condotel

Để thu hút nhà đầu tư mua bán căn hộ du lịch tại hai dự án khách sạn Bavico Nha Trang và khách sạn Bavico Đà Lạt, Đinh Tiến Sử đã thành lập bộ phận bất động sản (bộ phận bán hàng) gồm Bùi Tiến Dũng phụ trách chính, Nguyễn Văn Đạt phụ trách pháp chế và Dương Mạnh Kiên nhân viên tiến hành tiếp thị quảng cáo để bán căn hộ. Các bị can Dũng và Đạt đã phối hợp với Văn phòng luật sư Vũ Như Hảo để soạn thảo hợp đồng mẫu mua bán căn hộ du lịch.

Nội dung hợp đồng thể hiện nhiều lợi ích cho khách hàng và sự cam kết của Bavico: Khi mua căn hộ du lịch mỗi năm được hưởng lợi nhuận bằng 15% giá trị căn hộ, từ năm thứ hai trở đi nếu không có nhu cầu đầu tư tiếp thì bán lại cho Công ty Bạch Việt và được hoàn trả lại toàn bộ số tiền đã chi phí mua căn hộ; Công ty Bạch Việt cam kết thực hiện thủ tục để cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ trong thời gian hơn 6 tháng nhưng không quá từ 3 đến 5 năm; cam kết căn hộ du lịch không bị cấm giao dịch.

Theo đó, hợp đồng mẫu được đóng thành nhiều quyển đính kèm theo bản photo giấy chứng nhận đầu tư điều chỉnh của UBND tỉnh Khánh Hòa và công văn đồng ý về chủ trương cho điều chỉnh của Tỉnh ủy Khánh Hòa để trên bàn gần khu vực lễ tân; khi khách hàng đến tìm hiểu, bộ phận khách hàng đón tiếp, hướng dẫn tham quan khách và tư vấn những lợi ích của việc mua bán căn hộ. Lợi dụng lòng tin của khách hàng, trong thời gian ngắn, Đinh Tiến Sử đã ký 155 hợp đồng để bán 161 căn hộ cho 122 người, thu về 209,8 tỉ đồng từ dự án khách sạn Bavico Nha Trang.

Đồng thời, bằng thủ đoạn quảng cáo tương tự, Đinh Tiến Sử và đồng phạm đã bán căn hộ du lịch cho nhiều khách hàng tại Dự án Bavico Đà Lạt bằng các hợp đồng hợp tác đầu tư kinh doanh. Cụ thể, Sử đã ký 58 hợp đồng bán 58 phòng khách sạn cho 46 khách hàng, chiếm đoạt 73,8 tỉ đồng. 

Theo kết luận điều tra, tại hai dự án, Đinh Tiến Sử và đồng phạm đã bán 219 căn hộ cho 168 nhà đầu tư, thu về số tiền là 283,7 tỉ đồng. Đinh Tiến Sử đã chỉ đạo sử dụng số tiền này vào hoạt động của Bavico và chi tiêu cá nhân.

Nhà đầu tư căng băng-rôn kêu cứu tại Dự án Bavico Nha Trang.

Nhà đầu tư ngậm... trái đắng

Với những lời hứa hẹn của Đinh Tiến Sử và đồng phạm, 168 nhà đầu tư đã “vui vẻ” hợp tác với Bavico bằng hình thức ký hợp đồng mua bán căn hộ và hợp tác kinh doanh. Theo hợp đồng được ký kết, nhà đầu tư sẽ mua căn hộ tại khách sạn của Bavico, sau đó sẽ giao cho Bavico kinh doanh, lợi nhuận theo cam kết là 15%/năm. Đồng thời, Đinh Tiến Sử hứa hẹn Bavico sẽ hoàn tất các thủ tục về pháp lý để khách hàng sớm nhận được giấy chứng nhận sở hữu căn hộ.

Tuy nhiên, do khách sạn được xây dựng trên đất quốc phòng, tài sản trên đất đã thế chấp cho ngân hàng nên Công ty Bạch Việt không thể làm thủ tục đề nghị cấp giấy chứng nhận sử hữu căn hộ cho khách hàng như cam kết. Không những vậy, Đinh Tiến Sử cũng không thực hiện các nghĩa vụ chi trả lợi nhuận hằng năm như hợp đồng ký kết.

Bức xúc trước những lời “hứa hẹn” kéo dài của Đinh Tiến Sử, nhiều người mua căn hộ du lịch tại Bavico Nha Trang liên tục tập trung, căng băng-rôn đề nghị các cơ quan chức năng can thiệp, giải quyết. Người mua cho rằng chủ đầu tư là Công ty Bạch Việt đã lừa đảo khách. Giữa khách hàng và chủ đầu tư từng xảy ra xô xát, tranh chấp căng thẳng kéo dài.

Theo Sở Kế hoạch và Đầu tư tỉnh Khánh Hòa, trong quá trình thực hiện dự án Bavico, Công ty Bạch Việt đã có nhiều sai phạm trong thực hiện hợp đồng thuê đất với Bộ Tư lệnh Quân khu 5. Công ty đã tự ý làm hồ sơ điều chỉnh mục đích đầu tư khách sạn thành khách sạn lưu trú, căn hộ du lịch khi chưa được Bộ Tư lệnh Quân khu 5 chấp thuận. Công ty này còn kinh doanh bất động sản bằng hình thức bán căn hộ du lịch trái pháp luật trên đất quốc phòng dẫn đến khiếu nại, tố cáo của nhiều người, tranh cãi gay gắt kéo dài ảnh hưởng đến an ninh trật tự tại địa phương.

Sở Kế hoạch và Đầu tư tỉnh Khánh Hòa đề nghị UBND tỉnh thu hồi giấy chứng nhận đầu tư đã cấp cho dự án Bavico. Bộ Tư lệnh Quân khu 5 cũng đã có văn bản yêu cầu Công ty Bạch Việt chấm dứt hợp đồng thuê đất tại số 2 Phan Bội Châu, TP Nha Trang.

Bên cạnh đó, do Bavico không trả nợ cho ngân hàng theo hợp đồng vay vốn, vì vậy ngân hàng đã ra các thông báo và tiến hành các thủ tục thu giữ hai khách sạn Bavico Nha Trang và Bavico Đà Lạt nhằm mục đích bảo đảm nguồn tài sản đã thế chấp. Lúc này, những nhà đầu tư của Bavico thật sự ngỡ ngàng vì quyền lợi của mình không được đảm bảo.

Tiếp tục tìm hiểu về hành vi gian dối để bán các căn hộ du lịch, nhiều khách hàng lúc này mới phát hiện ra Đinh Tiến Sử cùng đồng phạm còn thực hiện hành vi chiếm đoạt tài sản bằng thủ đoạn bán 1 căn hộ cho 2 người. Theo đó nhiều căn hộ tại Bavico Nha Trang và Bavico Đà Lạt đã được Đinh Tiến Sử ký hợp đồng bán và thu tiền cho 2 nhà đầu tư, nhằm chiếm đoạt tài sản.

Hiện nay tài sản của Công ty Bạch Việt được định giá 512 tỉ đồng, trong đó Bavico nợ ngân hàng số tiền gốc đến thời điểm bị khởi tố là 352 tỉ đồng và nợ các nhà thầu xây dựng. Kết luận điều tra nhận định, các bị can Đinh Tiến Sử, Nguyễn Văn Đạt và Bùi Tiến Dũng phải chịu trách nhiệm hoàn trả số tiền 283,7 tỉ đồng cho các bị hại. Vụ việc này là bài học lớn cho các nhà đầu tư Condotel. Việc đầu tư mà không tìm hiểu cặn kẽ về dự án sẽ có nguy cơ bị mắc bẫy lừa, mất tiền và rơi vào vòng rắc rối.