Mở đường làm thay đổi giá trị đất thì người được lợi phải nộp thuế nếu chuyển nhượng

Sáng 30/8, tại Nhà Quốc hội, dưới sự chủ trì của Chủ tịch Quốc hội Vương Đình Huệ, đã diễn ra Hội nghị đại biểu Quốc hội hoạt động chuyên trách cho ý kiến về dự án Luật Đất đai (sửa đổi). Làm rõ nội hàm các phương pháp xác định giá đất, một trong những vấn đề được quan tâm là nguyên tắc, căn cứ, phương pháp định giá đất (Điều 158).

Nghiên cứu kỹ lưỡng các phương pháp xác định giá đất

Trình bày Báo cáo tóm tắt một số vấn đề lớn còn ý kiến khác nhau về dự án Luật Đất đai (sửa đổi), Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế của Quốc hội Vũ Hồng Thanh cho biết, một số ý kiến cho rằng, quy định như dự thảo luật về “phương pháp định giá đất theo nguyên tắc thị trường” là chưa thực sự rõ ràng. Một số ý kiến cho rằng, phải hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, nhà đầu tư và người dân.

Tiếp thu ý kiến đại biểu, dự thảo luật chỉnh sửa quy định tại các điều, khoản tại mục 2 chương XI về căn cứ xác định, thông tin đầu vào, phương pháp xác định giá đất để thể chế hóa cụ thể hơn yêu cầu tại Nghị quyết số 18-NQ/TW về “có cơ chế, phương pháp xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường”. Việc bảo đảm hài hòa lợi ích Nhà nước, doanh nghiệp và người dân được thực hiện thông qua các chính sách ưu đãi, thu hút đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư và quy định của pháp luật về thuế có liên quan.

Theo Chủ nhiệm Uỷ ban Kinh tế Vũ Hồng Thanh, một số ý kiến đề nghị quy định cụ thể hơn về phương pháp xác định giá đất, nguyên tắc xác định giá đất. Một số ý kiến cho rằng, dự thảo luật đưa ra quy định phương án có lợi nhất cho ngân sách Nhà nước nhưng chưa quy định rõ như thế nào là “có lợi nhất”. “Có ý kiến đề nghị không quy định về các phương pháp định giá đất tại dự thảo luật. Có ý kiến không đồng ý đề xuất bỏ phương pháp thặng dư”, Chủ nhiệm Uỷ ban Kinh tế nói và cho biết, tiếp thu ý kiến đại biểu, dự thảo Luật sửa đổi theo hướng bổ sung quy định rõ tại khoản 4 điều 158 về nội hàm các phương pháp xác định giá đất. Theo đó, bỏ quy định về việc lựa chọn phương pháp theo nguyên tắc “có lợi nhất cho ngân sách Nhà nước”, thay thế bằng quy định về trường hợp áp dụng đối với từng phương pháp cụ thể; lồng ghép phương pháp chiết trừ vào phương pháp so sánh, không còn là một phương pháp định giá độc lập.

Tuy nhiên, Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế cho biết, nội hàm các phương pháp đã có sự thay đổi so với quy định của pháp luật hiện hành tại Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về giá đất.

Trên cơ sở ý kiến của đại biểu Quốc hội, dự thảo Luật bổ sung phương pháp thặng dư là một trong những phương pháp xác định giá đất và bổ sung tương ứng quy định về nguyên tắc, điều kiện áp dụng. Tuy nhiên, điều kiện áp dụng phương pháp này đã có sự thu hẹp so với quy định của pháp luật hiện hành.

Thường trực Ủy ban Kinh tế đề nghị Bộ Tài nguyên và Môi trường tiếp tục phối hợp với các cơ quan có liên quan nghiên cứu kỹ lưỡng các phương pháp xác định giá đất và trường hợp, điều kiện áp dụng, đồng thời, thuyết minh đầy đủ, làm rõ nội hàm, nghiên cứu nội dung để quy định tại luật bảo đảm tính ổn định và tính khả thi của quy định, bảo đảm thể chế hóa theo đúng tinh thần của Nghị quyết số 18-NQ/TW.

Tránh lách luật áp dụng cơ chế giao đất, cho thuê đất không qua đấu giá

Cũng theo Chủ nhiệm Uỷ ban Kinh tế Vũ Hồng Thanh, một số ý kiến đề nghị làm rõ trường hợp nào là qua đấu giá, trường hợp nào là qua đấu thầu và trường hợp nào là không qua đấu giá và đấu thầu.

Về các trường hợp đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất, có 2 phương án được thiết kế. Phương án 1 giữ như dự thảo luật trình Quốc hội tại Kỳ họp thứ 5, tương ứng với phương án 1 của điểm e và điểm g khoản 3 Điều 79. Theo đó, quy định 2 trường hợp đấu thầu.

Một là, giao đất, cho thuê đất đối với trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 124 của Luật này mà có hai nhà đầu tư trở lên cùng nộp hồ sơ hợp lệ đề nghị thực hiện dự án đầu tư tại một địa điểm trong thời hạn theo quy định của pháp luật về đầu tư.

Hai là, dự án nhà ở thương mại có quy mô từ 10ha trở lên tại khu vực nông thôn và 5 ha trở lên tại khu vực đô thị. Tương ứng với phương án này là phương án 1 của Điều 124 và phương án 1 của Điều 125.

Về phương án này, Thường trực Ủy ban Kinh tế đề nghị, cần nghiên cứu kỹ lưỡng quy định tại dự thảo luật và các luật có liên quan, bảo đảm chặt chẽ về quy trình, điều kiện xác định có một hay từ hai nhà đầu tư đăng ký thực hiện để tránh trường hợp “lách luật” áp dụng cơ chế giao đất, cho thuê đất không qua đấu giá, đấu thầu.

Phương án 2, giữ như dự thảo luật trình Ủy ban Thường vụ Quốc hội tại Phiên họp thứ 25, sửa đổi theo hướng quy định rõ các trường hợp giao đất, cho thuê đất thông qua đấu thầu phải xác định một hay hai nhà đầu tư đăng ký thực hiện theo quy định của pháp luật có liên quan.

Không để doanh nghiệp mua đất nông nghiệp, đất rừmg để xây dựng nhà ở thương mại

Không thể vận dụng Nghị quyết 18/NQTW về đất đai theo kiểu “Nghị quyết thì thuộc làu làu, nhưng chỉ trích những câu mình cần”, đại biểu Nguyễn Công Long (Đoàn Đồng Nai) thể hiện quan điểm khi tham gia thảo luận về Luật Đất đai (sửa đổi). Theo đại biểu, Nghị quyết 18/NQTW nêu rõ “tiếp tục thực hiện cơ chế tự thỏa thuận trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa người dân và doanh nghiệp trong dự án đô thị nhà ở thương mại”. Tuy nhiên, nếu vận dụng Nghị quyết 18 theo hướng cho doanh nghiệp thỏa thuận quyền sử dụng đất khác để kinh doanh dự án nhà ở thương mại thì rất nên cân nhắc.

“Không thể vận dụng theo kiểu thế này, Nghị quyết thì thuộc làu làu, nhưng chỉ trích những câu mình cần. Quy định cho phép doanh nghiệp thỏa thuận xây dựng nhà ở thương mại trên đất không phải đất ở thì doanh nghiệp, nhà đầu tư bất động sản có quyền mua hết đất nông nghiệp, đất rừng chuyển sang mục đích xây dự án nhà ở thương mại”, đại biểu phát biểu và phân tích của đại biểu là, khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh, để phát triển kinh tế - xã hội sẽ phải chuyển đổi mục đích sử dụng đất, nhưng đó là một sự đánh đổi vì mục đích lớn hơn.

“Nếu quy định thế này, chỉ thỏa mãn cho doanh nghiệp kinh doanh bất động sản. Vấn đề khai thác triệt để chênh lệch địa tô vẫn không làm được. Rất khó đảm bảo” – đại biểu nêu. 

Đại biểu Nguyễn Công Long nhấn mạnh: "Quy định thế này vẫn có thể xảy ra tình trạng các loại đất khác như đất danh lam thắng cảnh, di tích lịch sử… vẫn có quyền thỏa thuận đưa ra dự án thương mại, rất nguy hiểm. Tôi đề nghị quy định chặt chẽ doanh nghiệp chỉ được thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để xây dựng nhà ở thương mại theo đúng mục đích sử dụng và quy hoạch đất", đại biểu nêu rõ chính kiến.

Có cơ chế rõ ràng đối với chênh lệch địa tô

Cũng liên quan đến chênh lệch địa tô, đại biểu Trần Văn Lâm (Đoàn Bắc Giang) đồng tình việc Nhà nước được điều tiết giá trị tăng thêm từ đất không phải do người sử dụng đất tạo ra để đảm bảo công bằng, công khai, minh bạch.

Đại biểu Trần Văn Lâm cho rằng, chính sách này mới được "thể chế được một phần" thông qua việc đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án. Nhưng đối với dự án không qua đấu giá, đấu thầu thì chênh lệch địa tô thì làm thế nào, cần có cơ chế rõ ràng để hoàn thiện.

Chẳng hạn, người sử dụng đất được hưởng lợi từ chính sách quy hoạch, đầu tư cơ sở hạ tầng, thay đổi hạng đất, giá trị đất. Như làm một con đường sau khi mở rộng, một bộ phận di dời được bồi thường thôi. Nhưng người ở lại đất từ hạng sau, chuyển sang hạng trước, tức "vị trí thay đổi, giá trị thay đổi". Tuy nhiên, hiện nay, dự thảo cũng chưa có cơ chế, chính sách cụ thể hóa việc này.

Vì vậy, đại biểu Trần Văn Lâm đề xuất nếu quy hoạch làm thay đổi giá trị đất, cần ghi lại vào giấy tờ sử dụng đất. Nếu người đó tiếp tục sử dụng ổn định thì chưa thu nộp chênh lệch địa tô. Nhưng nếu mang đi giao dịch, chuyển nhượng, địa tô chênh lệch ấy được thể hiện ra giá trị bằng tiền thì phải được điều tiết bằng ngân sách.