Kỳ 1: Giải mã những “cơn sốt đất”

"Cò đất” đi đến đâu, sốt đất xảy ra ở đó

Thị trường bất động sản là một trong những thị trường quan trọng của nền kinh tế, có vai trò quan trọng trong việc thu hút các nguồn lực, tạo ra các tài sản cố định cho nền kinh tế, thúc đẩy nhiều ngành và các lĩnh vực khác cùng phát triển, đáp ứng nhu cầu về chỗ ở cho người dân, phát triển đô thị, công nghiệp và du lịch. Sốt đất ảo là câu chuyện không mới.

Thị trường bất động sản cả nước từ năm 1990 đến nay đã trải qua nhiều lần sốt đất trong các năm 1993-1994, 2001-2002, 2007-2008 và từ năm 2016 kéo dài đến năm 2019. Kể từ sau Tết Nguyên đán năm 2021 và qua hơn 6 tháng đầu năm 2022, tình trạng sốt đất ảo diễn ra tại nhiều nơi trên toàn quốc, nhất là tại các thành phố lớn, các tỉnh có tiềm năng kinh tế, dịch vụ, du lịch phát triển như TP Hà Nội, TP Hồ Chí Minh, Phú Quốc, Nha Trang, Vũng Tàu, Quảng Ninh…

Chỉ trong thời gian rất ngắn, giá đất tại các nơi liên tục nhảy múa, tăng chóng mặt gấp 2, gấp 3, gấp 4 lần một cách bất thường. Tăng giá là vậy nhưng người bán, kẻ mua tấp nập vô cùng. Nhiều dự án liên tục “cháy hàng”, không còn hàng để bán; muốn mua được một căn shophouse, biệt thự đẹp, lô góc, vị trí đắc địa người mua phải bỏ ra một số tiền chênh lên đến hàng chục tỷ đồng. Đất ở đô thị, đất nông nghiệp, đất trồng cây lâu năm… đều tăng giá, có nơi lên “cơn sốt” cao kỷ lục do bám theo các thông tin về đầu tư hạ tầng, quy hoạch đô thị, kế hoạch một số huyện sẽ lên thành quận.

Đầu tư cơ sở hạ hầng, cầu đường hệ thống giao thông, tuyến đường cao tốc góp phần tạo cú hích, phát triển động lực kinh tế cho địa phương. Theo quy hoạch giao thông vận tải TP Hà Nội đến năm 2030, tầm nhìn 2050 Hà Nội sẽ có 14 cây cầu vượt sông Hồng và sông Đuống.

Trước mắt, sẽ có 4 cây cầu mới gồm cầu Tứ Liên, cầu Trần Hưng Đạo, cầu Đuống và cầu Giang Biên được triển khai. Việc đầu tư 4 cầu này mang đến sự kết nối đồng bộ hệ thống giao thông cho nhiều dự án bất động sản, đồng thời làm giảm ùn tắc vào giờ cao điểm.

Sau ít ngày công bố dự án ven sông Hồng và quy hoạch dự kiến xây dựng 4 cây cầu: Trần Hưng Đạo, Tứ Liên, Giang Biên, Sông Đuống thì "cò đất" đã thổi giá đất lên chóng mặt. Tại các nơi, các quận, vùng ven đô sắp lên quận và được hưởng lợi từ việc dự kiến xây dựng 4 cây cầu như các huyện Đông Anh, Mê Linh, Sóc Sơn, Đan Phượng, Thạch Thất, Quốc Oai... giá đều tăng chóng mặt.

Tại huyện Đan Phượng, những lô đất đẹp nằm giữa trung tâm thị trấn đã tăng từ khoảng trên dưới 40 triệu đồng/m2 lên 60-70 triệu đồng/m2. Đất tại dự án Khu đô thị Chi Đông, Mê Linh, Hà Nội từ 10 -11 triệu/m2 đã tăng lên 25-26 triệu đồng/m2. Nghi vấn về "bong bóng" bất động sản bắt đầu xuất hiện khi giá nhà đất liên tục được đẩy lên cao trong khi thanh khoản trên thị trường không tăng tương ứng. Giá nhà tăng nhưng thanh khoản thấp là tín hiệu cho thấy đã xuất hiện bong bóng cục bộ.

"Cò đất” đi đến đâu, cơn sốt đất xảy ra ở đó. Khi sốt đất ảo, giá đất liên tục “nhảy múa, dựng đứng” tăng cao vọt thì những kẻ đứng sau trục lợi, hưởng lợi là những “cò đất”. Phóng viên trong vai khách hàng cần mua nhà liền kề, biệt thự của một dự án trên đường Cổ Linh, quận Long Biên, TP Hà Nội nằm trong quy hoạch sẽ hưởng lợi từ việc xây dựng cầu Trần Hưng Đạo.

Sau cú điện thoại hẹn gặp tại ngay đường vào của dự án, một nam thanh niên ngoài 30 tuổi phóng xe máy đến tự nhận mình là người của dự án, đưa ra các bảng hàng, sơ đồ của dự án và khẳng định có thể mua được nhiều căn biệt thự vị trí đẹp lô góc với điều kiện tiền chênh mỗi căn biệt thự gần 3 tỷ đồng. Thế nhưng qua tìm hiểu thì chủ đầu tư dự án chưa có chính sách, chưa có giá bán hàng và chưa có bất cứ một căn biệt thự nào được chủ đầu tư dự án bán ra bên ngoài. Đánh vào tâm lý ham lợi nhuận, giá rẻ, rất nhiều người dân sập bẫy lừa đảo kiểu này của những “cò đất”.

Hàng chục, hàng trăm vụ rao bán đất ảo, dự án ảo của “cò đất” bằng hình thức hợp đồng nhận cọc, phiếu đặt chỗ... diễn ra trên nhiều địa phương của cả nước khiến người mua đất rơi vào cảnh “tiền mất, tật mang”; dân nghèo vì thiếu hiểu biết dẫn đến trắng tay trong cơn sốt đất, bị cò dụ dỗ lừa sổ đỏ, mất đất, mất nhà... Mới gần đây, vụ “siêu lừa” địa ốc Alibaba có thể coi là bài học đắt giá với những ai đã và đang có ý định đầu tư vào dự án “ảo.”

Lũng đoạn thị trường bất động sản

Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, năm 2021 cả nước có 282.105 giao dịch bất động sản thành công, trong đó, lượng giao dịch căn hộ chung cư, nhà ở riêng lẻ là 111.640 giao dịch, giảm 3,3% so với năm 2020 (tổng lượng giao dịch giảm mạnh trong quý III/2021).

Mặc dù nền kinh tế chịu tác động của đại dịch nhưng giá bất động sản, nhà ở, đất nền liên tục tăng từ đầu năm 2021, đến cuối năm 2021, giá căn hộ chung cư đã tăng bình quân khoảng 5-7%; giá nhà ở riêng lẻ trong dự án tăng 15-20%; giá đất nền tăng 20-30% so với thời điểm cuối năm 2020. Trong quý I/2022, lượng giao dịch căn hộ chung cư, nhà ở riêng lẻ: 20.325 giao dịch thành công, chỉ bằng khoảng 45,5% so với quý IV/2021 và bằng khoảng 80% so với cùng kỳ năm 2021. 

Thống kê của Batdongsan.com.vn về tình hình thị trường quý I cho thấy mức độ quan tâm đất nền phía Bắc và phía Nam giảm lần lượt 11 và 12%. Tuy nhiều tỉnh thành phía Bắc, phía Nam sụt giảm mức độ quan tâm nhưng giá rao bán vẫn ở ngưỡng cao và tiếp tục tăng thêm.  Tại Hà Nội, mức độ quan tâm đất nền Đông Anh, Gia Lâm, Thạch Thất, Quốc Oai đều giảm trung bình hơn 10% nhưng giá rao bán lại tăng lần lượt 20%, 21%, 11% và 26%. Một số địa phương phía Bắc khác như Bắc Ninh, Bắc Giang, Hải Phòng ghi nhận lượng quan tâm sụt giảm lần lượt 32%, 22%, 7% nhưng giá rao bán lại lần lượt tăng tương ứng 16%, 35%, 29%.

Nguyên nhân khiến giá bất động sản liên tục tăng bất chấp dịch bệnh là do quá trình hình thành các đô thị mới ảnh hưởng đến xu thế "đón đầu" quy hoạch và cơ hội nắm giữ đất chờ tăng giá. Nhiều nhà đầu tư chọn bất động sản là kênh trú ẩn an toàn và kỳ vọng vào gói kích cầu kinh tế sẽ làm tăng nhu cầu đầu cơ bất động sản. Những yếu tố này đã góp phần đẩy giá đất lên cao.

Nguyên nhân sụt giảm thanh khoản trên thị trường bất động sản, chuyên gia của Batdongsan.com.vn cho rằng, dòng vốn đầu tư đã dịch chuyển sang sản xuất, kinh doanh nhiều hơn. Bên cạnh đó, hệ thống ngân hàng đã thực hiện "siết" vốn tín dụng vào phân khúc bất động sản có tính đầu cơ, các dự án lớn.  Trước động thái sốt giá, các địa phương nhanh chóng thực hiện việc công khai, minh bạch các thông tin về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, giá đất trên địa bàn. Thậm chí, nhiều tỉnh, thành ra văn bản dừng các hoạt động phân lô, bán đất nền khiến thị trường bị "chững".

Mặt khác, giá bất động sản thời gian qua đã bị đẩy lên quá cao ở nhiều địa phương và khi trải qua nhiều cơn sốt đất liên tục khiến nhà đầu tư phải thận trọng hơn trong việc ra quyết định rót vốn. Cảnh báo nguy cơ “bong bóng” bất động sản cục bộ, hiện tượng này sẽ càng làm suy yếu thanh khoản trên thị trường.

Phát biểu tại phiên chất vấn và trả lời chất vấn – kỳ họp thứ 3 Quốc hội khoá XV, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trần Hồng Hà đã chỉ rõ, giá bất động sản đặc biệt là nhà ở, đất ở, liên tục tăng và cao hơn so với thu nhập của người dân.

Điều này khiến cho người lao động thu nhập thấp tại các đô thị, công nhân khu công nghiệp càng khó khăn trong việc tiếp cận và tạo lập chỗ ở. Khi giá bất động sản tăng quá cao cũng làm ảnh hưởng đến sự hấp dẫn vốn đầu tư nước ngoài trong việc mở rộng hoạt động sản xuất, kinh doanh tại Việt Nam.

Vấn đề đấu giá đất, bỏ cọc, quản lý, sử dụng đất đai, gây lũng đoạn thị trường bất động sản có xử lý hình sự được hay không đã tiếp tục làm “nóng” nghị trường Quốc hội tại phiên chất vấn và trả lời chất vấn – kỳ họp thứ 3 Quốc hội khoá XV. Đại biểu Nguyễn Đại Thắng (đoàn Hưng Yên) cho biết, dư luận cử tri nêu, việc đấu giá đất tại nhiều nơi có hiện tượng bắt tay ngầm để tạo sóng.

Có nhiều trường hợp nhà đầu tư trả giá "trên trời" rồi âm thầm bỏ cọc, kết quả trúng đấu giá cao bất thường, gấp nhiều lần giá khởi điểm. Điển hình như vụ đấu giá đất tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm, TP Hồ Chí Minh vừa qua. Có hiện tượng làm nhiễu loạn thị trường, đẩy giá đất các khu vực lân cận lên cao, tạo ra hiện tượng "sốt đất ảo", thiết lập mặt bằng giá đất mới khiến quá trình giải phóng mặt bằng triển khai dự án gặp nhiều khó khăn, gây mất trật tự, an ninh xã hội. 

Trả lời chất vấn, Bộ trưởng Trần Hồng Hà cho biết, việc đấu giá đất thời gian vừa qua không chỉ là thổi giá mà còn có dìm giá; quân xanh quân đỏ rất bức xúc. Đẩy giá làm biến động thị trường, tạo giá ảo và rút ruột tiền ngân hàng nếu tiền đó là đặt cọc. Giá đất bị đẩy lên cao, xa giá trị thật sẽ khiến dẫn tới nhiều hệ lụy.

"Trong nền kinh tế, đất đai là đầu vào mọi dự án đầu tư mà bị đẩy giá lên cao thì sẽ không hiệu quả. Đây là điều không mong muốn. Chúng ta mong muốn giá tốt, mang hiệu quả xã hội trên đất đai, chứ không phải có đủ đất để bán, để tiêu dùng", Bộ trưởng Trần Hồng Hà nhấn mạnh. Bộ trưởng Trần Hồng Hà cũng chỉ rõ, việc thổi giá là hiện tượng rõ ràng, có thực. Người dân "gửi" tài sản bằng đất, mà giá đất lên như "ngựa phi" thì họ nghĩ có hiệu quả.

Song với nền kinh tế thì đây là điều không tốt, nếu tiền, tài sản của toàn xã hội đổ vào đất. Vì thế, Nhà nước phải điều tiết giá, chính sách phải kiểm soát được tính khả thi của các dự án. Tình trạng này ảnh hưởng nghiêm trọng, làm biến động thị trường, thất thoát tài sản Nhà nước; tạo mặt bằng giá đất mới, gây ảnh hưởng đến toàn bộ hệ thống kinh tế.