Không để người dân mất chỗ ở khi xây dựng lại chung cư

Chiều 21/8, tại Nhà Quốc hội, dưới sự điều hành của Ủy viên Trung ương Đảng, Phó Chủ tịch Quốc hội Nguyễn Khắc Định, Quốc hội thảo luận ở hội trường về định hướng chính sách sửa đổi Luật Nhà ở năm 2023. Nội dung nhiều đại biểu quan tâm đó là niên hạn sử dụng chung cư, các chính sách đối với nhà ở xã hội...

Chung cư hết niên hạn không đồng nghĩa mất quyền sở hữu

Góp ý về định hướng chính sách sửa đổi Luật Nhà ở năm 2023, đại biểu Phạm Văn Hòa (đoàn Đồng Tháp) đề nghị làm rõ quy định về sở hữu nhà chung cư có thời hạn, đặc biệt là mối quan hệ giữa niên hạn sử dụng công trình và quyền sở hữu của người dân.

Theo đại biểu, việc xác định thời hạn sử dụng đối với nhà chung cư là cần thiết, bởi công trình phải được quản lý dựa trên tuổi thọ và yêu cầu an toàn kỹ thuật. Tuy nhiên, cần phân biệt rõ thời hạn sử dụng của công trình với quyền sở hữu căn hộ. Nếu một chung cư được xác định có thời hạn sử dụng 50 năm thì sau 50 năm không nên mặc nhiên hiểu quyền sở hữu căn hộ của người dân cũng chấm dứt. “Xây dựng nhà mới thì tất nhiên phải có niên hạn và nó tính tới kỹ thuật công trình. Ví dụ, thời hạn sử dụng nhà chung cư là 50 năm thì công trình đó 50 năm kèm theo thời hạn nhà chung cư là 50 năm. Tuy nhiên, khi hết thời hạn sử dụng công trình, người sở hữu căn hộ vẫn có các quyền tài sản cần được pháp luật bảo đảm, bởi tài sản không chỉ là căn hộ mà còn liên quan đến quyền đối với phần đất của dự án chung cư. Vì vậy, cần quy định rạch ròi, cụ thể quyền của người sở hữu căn hộ khi công trình hết niên hạn, qua đó giúp người dân yên tâm khi mua nhà và tạo thuận lợi cho thị trường bất động sản", đại biểu cho biết.

Cũng theo đại biểu, đây cũng là vấn đề cần được tính toán kỹ để bảo đảm quyền lợi của người mua nhà ngay từ thời điểm giao dịch. Khi người dân hiểu rõ mình được sở hữu gì, quyền đó được duy trì như thế nào khi công trình xuống cấp hoặc hết niên hạn sử dụng, tâm lý mua nhà sẽ ổn định hơn.

Cùng quan điểm, đại biểu Thạch Phước Bình (đoàn Vĩnh Long) đề nghị bỏ khái niệm “chung cư có thời hạn”, thống nhất sử dụng khái niệm “thời hạn sử dụng nhà chung cư”. Đồng thời, cần bổ sung nguyên tắc việc chung cư hết thời hạn sử dụng, hư hỏng hoặc phải phá dỡ do không còn an toàn không làm chấm dứt các quyền tài sản hợp pháp của chủ sở hữu.

Theo đại biểu, pháp luật phải có cơ chế đủ mạnh để phá dỡ những tòa nhà nguy hiểm, nhưng không thể để cùng với việc phá dỡ công trình thì quyền tài sản hợp pháp của người dân cũng bị mất theo.

Phản biện về thời hạn sử dụng nhà chung cư, đại biểu Tạ Văn Hạ (đoàn Đà Nẵng) cho rằng, cần phân định rõ giữa quyền sở hữu căn hộ của người dân và thời hạn sử dụng của công trình. Theo đại biểu, nếu thiết kế phù hợp, mô hình chung cư có thời hạn có thể tạo thêm phân khúc nhà ở với mức giá phù hợp, mở rộng cơ hội tiếp cận nhà ở cho người lao động và người có thu nhập thấp.

Đại biểu Tạ Văn Hạ cho biết, đối với quyền sở hữu tài sản trong nhà chung cư, cần nhìn nhận rõ đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước là đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Khi người dân mua một căn hộ chung cư, quyền sở hữu của họ là quyền sở hữu đối với căn hộ và tài sản hợp pháp gắn với căn hộ đó.

Tuy nhiên, theo đại biểu, cũng cần thừa nhận một thực tế là công trình xây dựng không thể tồn tại vĩnh viễn mà phải có thời hạn sử dụng nhất định. “Vật liệu không thể làm cái gì cũng được, nó phải có thời hạn”, đại biểu Tạ Văn Hạ nói.

Theo đại biểu, nếu quy định rõ thời hạn sử dụng đối với nhà chung cư, chẳng hạn 70 hoặc 90 năm, có thể hình thành thêm một phân khúc nhà ở với mức giá phù hợp hơn. Đây có thể là lựa chọn để người lao động, người có thu nhập thấp tiếp cận nhà ở thay vì phải bỏ ra khoản tiền rất lớn để sở hữu một căn hộ với quan niệm sử dụng vĩnh viễn.

Cần tính toán lại cơ chế quản lý quỹ bảo trì chung cư theo vòng đời công trình

Đại biểu Phạm Văn Hòa đề nghị tính toán lại cơ chế quản lý quỹ bảo trì chung cư 2% theo vòng đời công trình. Một chung cư có thể có thời hạn sử dụng 50 năm nhưng quỹ bảo trì có thể đã sử dụng hết sau 10-20 năm, gây khó khăn khi phải huy động cư dân đóng góp thêm. Vì thế, cần nghiên cứu cơ chế phân kỳ, quản lý và sử dụng nguồn kinh phí này phù hợp hơn, bảo đảm nguồn lực duy trì chất lượng công trình trong suốt thời gian sử dụng.

Đại biểu Thạch Phước Bình đặc biệt lưu ý là nghĩa vụ đóng góp kinh phí xây dựng lại chung cư. Dự thảo đã đặt ra nghĩa vụ chủ sở hữu phải đóng góp kinh phí xây dựng lại, nhưng cần quy định cụ thể mức đóng góp được xác định như thế nào, đóng một lần hay theo tiến độ và tỷ lệ đồng thuận của chủ sở hữu ra sao. Đáng chú ý, cần có cơ chế bảo vệ những người không có khả năng tài chính để đóng góp.

“Không thể để một người cao tuổi, một gia đình thu nhập thấp đã sở hữu hợp pháp căn hộ nhưng khi chung cư phải xây dựng lại lại đứng trước lựa chọn hoặc có ngay một khoản tiền rất lớn để đóng góp hoặc mất khả năng tiếp tục có chỗ ở tại dự án”, đại biểu Thạch Phước Bình nêu.

Vì thế, cần nghiên cứu nhiều phương án như đóng góp theo tiến độ, tiếp cận tín dụng, nhận căn hộ phù hợp với khả năng đóng góp hoặc nhận giá trị quyền tài sản theo phương án được phê duyệt. Cơ chế xây dựng lại chung cư phải vừa bảo đảm an toàn cho cư dân, vừa bảo vệ quyền lợi của những người đã sở hữu căn hộ hợp pháp.

Nhà ở xã hội phải “đúng người, đúng chỗ, đúng giá”

Đối với phát triển nhà ở xã hội, nhà cho thuê, đại biểu Phan Thị Thúy Linh (đoàn Hồ Chí Minh) đề nghị dự thảo luật quy định cụ thể thời hạn và cơ chế xét duyệt hồ sơ mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội. Theo đại biểu, thời gian qua có nhiều ý kiến phản ánh quy trình xét duyệt hồ sơ và chứng minh thu nhập còn phức tạp, kéo dài, có trường hợp mất nhiều tháng, thậm chí hằng năm. Một trong những nguyên nhân là pháp luật hiện hành chưa quy định cụ thể thời hạn xác minh, xét duyệt hồ sơ.

Dự thảo luật tại khoản 5 Điều 61 và khoản 10 Điều 70 đều giao Chính phủ quy định trình tự, thủ tục, trong khi luật chưa đặt ra giới hạn về thời gian. “Đề nghị quy định thời hạn xét duyệt trong luật. Đồng thời, khi số hồ sơ vượt quá số căn hộ phải xét thì tiêu chí lựa chọn cần được công khai, minh bạch, không chỉ dựa vào bốc thăm”, đại biểu kiến nghị.

Liên quan đến giá nhà ở xã hội, đại biểu Phan Thị Thúy Linh cho rằng giá thuê, giá bán cần được xác định sát hơn với khả năng chi trả thực tế của người lao động. Theo đại biểu, thu nhập bình quân của người lao động trên cả nước hiện khoảng 9 triệu đồng/tháng; tại nhiều địa phương chỉ 6-8 triệu đồng/tháng.

Trong khi đó, một căn nhà ở xã hội diện tích khoảng 50m² hiện có giá hơn 1 tỷ đồng, tương đương khoảng 10 năm thu nhập của người lao động nếu tính theo mức thu nhập bình quân. Đối với nhà cho thuê, mức khoảng 5 triệu đồng/tháng cũng tạo áp lực đáng kể đối với người có thu nhập thấp. Đại biểu cho biết, dự thảo luật có 4 công thức để tính giá thuê tại các điều 37, 43, 49 và 69, song cả 4 công thức đều xuất phát từ chi phí đầu tư, chưa có công thức nào dựa trên khả năng chi trả của người thuê.

Đại biểu Võ Ngọc Thanh Trúc (đoàn Hồ Chí Minh) cho rằng, nhà ở xã hội không chỉ là câu chuyện về quỹ đất hay số lượng căn hộ, mà là cơ hội an cư của hàng triệu người lao động. Theo đại biểu, người lao động cần một cơ chế công bằng để có thể mua, thuê hoặc thuê mua một chỗ ở phù hợp, từ đó yên tâm làm việc và xây dựng gia đình. Vì thế, đại biểu đề nghị trước hết phải xác định đúng người được hưởng chính sách.

Điều 61 dự thảo đã xác định các nhóm đối tượng được hưởng chính sách, nhưng còn thiếu tiêu chí thống nhất để xác định người thu nhập thấp và trường hợp có nhà ở cách xa nơi làm việc. Trong khi đó, Điều 70 quy định về xử lý vi phạm nhưng chưa có cơ chế kiểm tra, sàng lọc ngay từ khâu xét duyệt. Theo đại biểu, khoảng trống này có thể tạo kẽ hở để trục lợi chính sách.

Do đó, đại biểu cho rằng, cần bổ sung vào Điều 61 nguyên tắc xác định điều kiện thu nhập theo tiêu chí khách quan, có thể kiểm chứng, gắn với mức thu nhập chịu thuế thu nhập cá nhân hoặc thu nhập bình quân theo vùng; Chính phủ quy định mức cụ thể và định kỳ điều chỉnh phù hợp với tiền lương, giá cả từng thời kỳ.

Về đối tượng được mua nhà ở xã hội, Bộ trưởng Trần Hồng Minh cho biết, dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) quy định 11 nhóm đối tượng, trong đó có 6 nhóm thuộc diện chính sách.

Đối với chính sách tín dụng ưu đãi dành cho người mua nhà ở xã hội và chủ đầu tư, Bộ trưởng Trần Hồng Minh cho biết, người mua nhà vay vốn tại Ngân hàng Chính sách xã hội được hưởng mức lãi suất hơn 2%; lãi suất đối với khoản vay tại các ngân hàng thương mại khoảng 4,62%, trong khi chủ đầu tư được vay với mức khoảng 5,62%.

Đây là những mức lãi suất ưu đãi, thể hiện sự quan tâm của Đảng và Nhà nước đối với người dân có nhu cầu về nhà ở, đồng thời tạo điều kiện cho doanh nghiệp tham gia đầu tư, phát triển nhà ở xã hội. Việc duy trì các chính sách tín dụng phù hợp được kỳ vọng góp phần giảm áp lực tài chính đối với người dân, đồng thời tạo thêm động lực để doanh nghiệp tham gia phát triển nguồn cung nhà ở xã hội.

Liên quan đến phát triển nhà ở cho thuê tại các đô thị, Bộ trưởng Trần Hồng Minh cho biết, dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) tiếp tục duy trì quy định hiện hành đối với khu vực đô thị.

Theo đó, tại các đô thị loại I, II, III, cần chú trọng phát triển nhà ở, đồng thời nghiêm cấm tình trạng phân lô, bán nền theo quy định. Định hướng này nhằm thúc đẩy phát triển các loại hình nhà ở phù hợp với quá trình đô thị hóa, đồng thời góp phần quản lý chặt chẽ việc sử dụng đất và tổ chức không gian đô thị.