Đồng thời, dự thảo cũng quy định không hạn chế chiều cao công trình nếu quy hoạch của khu vực dự án cho phép. Với những tiêu chí “nới lỏng” này, liệu có là “đòn bẩy” để đẩy nhanh tiến độ cải tạo các khu tập thể cũ vốn đã ì ạch hơn chục năm qua ở Hà Nội?
Theo dự thảo Nghị định, khi cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, tổ chức, hộ gia đình và cá nhân có quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất và tài sản khác gắn liền với đất trong dự án xây dựng lại nhà chung cư sẽ được tham gia lựa chọn doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đầu tư vốn hoặc góp vốn để xây dựng lại nhà chung cư.
Bên cạnh đó, tổ chức, hộ gia đình và cá nhân có quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất và tài sản khác gắn liền với đất trong dự án xây dựng lại nhà chung cư cũng sẽ được tham gia góp vốn cùng với doanh nghiệp kinh doanh bất động sản để triển khai dự án xây dựng lại nhà chung cư theo hình thức góp vốn bằng tiền hoặc bằng diện tích nhà ở, đất ở và tài sản khác gắn liền với đất trong phạm vi dự án (nếu có).
Như vậy những “nút thắt” của công việc xây dựng, cải tạo lại chung cư cũ: Độ cao, sự tham gia của cư dân... đã được mở. Theo nhiều người dân đang sống tại khu nhà C1, Láng Hạ (quận Đống Đa), một số hộ đã được chủ đầu tư tính thêm diện tích cho cả phần cơi nới không thuộc phạm vi sổ đỏ.
Tuy nhiên, việc cư dân chung cư cũ tham gia sâu hơn vào việc cải tạo, xây dựng lại chung cư dường như chỉ có tác dụng về mặt tinh thần: Để cho người dân đang sinh sống tại khu chung cư đó không cảm thấy mình bị “ra rìa”.
Còn việc tham gia góp vốn hay quản lý dự án thì nhiều người dân cho PV biết, họ không có khả năng cũng như không mặn mà với “quyền lợi” này. “Chúng tôi chỉ quan tâm đến diện tích, tiến độ công trình. Còn chất lượng hay những chuyện khác là việc của cơ quan chức năng chứ”, bác Trần Trung Chính, khu tập thể Kim Liên cho biết.
Ngược với ý kiến của một số người dân kể trên, các nhà quy hoạch lại cho rằng việc người dân tham gia vào dự án xây dựng lại chung cư là “điểm nhấn” táo bạo của quy định mới. Phó Chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam Phạm Sỹ Liêm nhấn mạnh, cần có cái nhìn mới về việc xây dựng lại chung cư: Người dân phải có vai trò tích cực, chủ động hơn nữa, thay vì ngồi chờ đến ngày thì nhận nhà như hiện nay.
Ông Phạm Sỹ Liêm nêu ra một nguyên tắc mới: Cộng đồng dân cư làm chủ, Nhà nước hướng dẫn, tạo điều kiện và doanh nghiệp tham gia tích cực. Có như vậy, người dân mới thực sự làm chủ, thực sự gắn bó với nơi sinh sống của mình.
 |
| Một khu chung cư cũ đang mòn mỏi chờ được cải tạo. |
Chi tiết được cho rằng sẽ là điểm “gỡ nút thắt” cho việc chậm triển khai các dự án cải tạo chung cư cũ là quy định không khống chế số tầng nếu phù hợp quy hoạch. Tuy nhiên, trên thực tế, cụ thể với địa bàn Hà Nội, quy định này không có gì mới và cũng không làm thay đổi cục diện. Phần lớn chung cư cũ của Hà Nội nằm trong 4 quận nội thành mà theo quy hoạch thì chỉ được xây đến 9 tầng.
Theo tính toán với dự án chung cư 5 tầng phải được cải tạo, doanh nghiệp phải xây dựng lại theo quy mô từ 15 - 20 tầng mới có khả năng cân đối để đảm bảo hiệu quả kinh doanh dự án. Chưa kể, tại nhiều dự án, chủ đầu tư phải đền bù cho người dân gấp đôi số diện tích đang ở. “Mà số tầng cũng chỉ gần gấp đôi. Vậy thì chắc chỉ vừa đủ cho số hộ hiện sinh sống tại chung cư cũ, không còn dư để chúng tôi cân đối thu lại vốn”.
Theo ông Đào Ngọc Nghiêm, Phó Chủ tịch Hội Quy hoạch phát triển đô thị Hà Nội, việc tăng chiều cao, tăng hệ số sử dụng đất, đồng nghĩa với tăng diện tích sử dụng.
“Nếu không tính toán kỹ sẽ đặt áp lực lên hạ tầng kỹ thuật, điện, nước, giao thông; hơn nữa, có thể mâu thuẫn với yêu cầu giảm dân số nội đô, từ 1,2 triệu người người xuống còn 0,8 triệu người. Vì vậy, đề xuất không khống chế chiều cao công trình nhưng nhất thiết phải đặt trong quy hoạch chung, quy hoạch phân khu, quy hoạch chi tiết và các quy chế quản lý quy hoạch kiến trúc”, ông Nghiêm đề xuất.
Còn theo Phó Chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam Phạm Sỹ Liêm, trước nay, doanh nghiệp không mấy mặn mà với các dự án cải tạo chung cư cũ vì không giống xây dựng nhà ở thương mại, các dự án cải tạo chung cư cũ có lợi nhuận thấp hơn và thường có những bất đồng ý kiến với người dân thuộc diện được cải tạo nhà.
Ông Liêm gợi ý, cần quy hoạch lại chung cư sau khi xây dựng. Không phải cứ xây chằn chặn từ tầng 1 đến tầng cao nhất mà phải quy hoạch tầng 1, 2, 3 thành khu văn phòng cho thuê, siêu thị, cửa hàng, để tăng lợi nhuận cho nhà đầu tư.
