Thế nhưng theo đại diện Ngân hàng Nhà nước tại Hội nghị triển khai Đề án "Đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021 - 2030" do Bộ Xây dựng tổ chức ngày 19/5, đến thời điểm hiện tại chương trình chưa phát sinh dư nợ. Như vậy có nghĩa, đến thời điểm hiện nay chưa có khách hàng hay người thu nhập thấp nào tiếp cận được nguồn vốn cho vay từ gói tín dụng này. Và nguyên nhân chính, theo lý giải từ phía Ngân hàng Nhà nước là do nguồn cung nhà ở xã hội khan hiếm, gần như không có.
Hàng loạt vướng mắc, ách tắc nguồn cung
Là địa phương có nhu cầu rất lớn về nhà ở xã hội cho người có thu nhập thấp và một số lượng rất lớn công nhân trong các khu công nghiệp, khu chế xuất, TP Hồ Chí Minh đặt mục tiêu giai đoạn 2021 - 2025 phát triển khoảng 2,5 triệu m2 sàn nhà ở xã hội (tương ứng khoảng 35.000 căn nhà), giai đoạn 2026 - 2030 phát triển khoảng 4,08 triệu m2 sàn nhà ở xã hội (tương ứng khoảng 58.000 căn nhà). Thế nhưng, việc triển khai đang gặp hàng loạt những vướng mắc không dễ tháo gỡ. "Các bước thủ tục đầu tư dự án nhà ở xã hội còn phức tạp.
Ngoài thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư, công nhận nhà đầu tư, phê duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500, giao đất, tính tiền sử dụng đất sau đó mới đến thực hiện thủ tục miễn tiền sử dụng đất, ký quỹ như nhà ở thương mại. Không chỉ vậy, các dự án nhà ở xã hội phải thực hiện thêm các thủ tục như: Thẩm định giá bán nhà ở xã hội, xác nhận đối tượng mua, thuê mua nhà ở xã hội, kiểm toán chi phí để xác định lợi nhuận định mức...", Phó Chủ tịch UBND TP Hồ Chí Minh Bùi Xuân Cường lý giải. Không chỉ có vậy, công tác bồi thường giải phóng mặt bằng tại một số dự án nhà ở xã hội rất khó khăn, kéo dài, tiến độ thực hiện dự án chậm, thậm chí không thực hiện được.
Một địa phương khác cũng đang có nhu cầu rất lớn là Bình Dương nhưng cũng đang gặp nhiều khó khăn trong phát triển nhà ở xã hội. Theo dự báo đến năm 2025, tại Bình Dương số đối tượng người lao động làm việc tại các doanh nghiệp trong và ngoài khu công nghiệp, cán bộ công chức, lực lượng vũ trang có nhu cầu nhà ở xã hội là 42.816 người, tương đương 42.816 hộ. Từ năm 2026 - 2030, số đối tượng người lao động làm việc tại các doanh nghiệp trong và ngoài khu công nghiệp, cán bộ công chức, lực lượng vũ trang có nhu cầu nhà ở xã hội là 86.396 người, tương đương 86.396 căn hộ. Nếu không kịp thời tháo gỡ những "nút thắt", rất khó có thể đạt được mục tiêu đáp ứng đủ nhu cầu về nhà ở xã hội rất lớn này.
"Trình tự thủ tục đầu tư xây dựng, mua - bán nhà ở xã hội còn phức tạp và kéo dài như: dự án nhà ở xã hội được miễn tiền sử dụng đất nhưng vẫn phải thực hiện thủ tục tính tiền sử dụng đất để miễn; các đối tượng hưởng chính sách nhà ở xã hội phải được các cơ quan có thẩm quyền thẩm định về đối tượng, điều kiện; Các chính sách ưu đãi cho chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân đã ban hành chưa đủ hấp dẫn, không thu hút, khuyến khích chủ đầu tư; Quy định phải dành tối thiểu 20% diện tích nhà ở xã hội trong dự án để cho thuê và chủ đầu tư chỉ được bán sau 5 năm đưa vào sử dụng; thực tế có nhiều dự án không cho thuê được dẫn đến tình trạng các căn hộ để không, lãng phí trong khi đó chủ đầu tư không được bán dẫn đến không thu hồi được vốn gây lãng phí xã hội và giảm thu hút đầu tư vào phân khúc nhà ở xã hội để cho thuê…", Phó Chủ tịch UBND tỉnh Bình Dương Nguyễn Văn Dành nêu thêm một số bất cập.
Gói 120 nghìn tỷ chưa phát sinh dư nợ
Ngày 1/4/2023, Ngân hàng Nhà nước đã có hướng dẫn các ngân hàng thực hiện triển khai. "Đến 30/6/2023, lãi suất cho vay trong thời gian hỗ trợ đối với chủ đầu tư là 8,7%/năm và người mua nhà là 8,2%/năm. Kể từ ngày 01/07/2023, định kỳ 6 tháng, Ngân hàng Nhà nước thông báo lãi suất cho vay trong thời gian hỗ trợ theo nguyên tắc trên cho các ngân hàng thương mại. Tuy vậy, hiện nay nguồn cung nhà ở xã hội, nhà ở công nhân còn hạn chế do có nhiều khó khăn, vướng mắc. Những vướng mắc này ảnh hưởng đến nguồn cung nhà ở xã hội cũng như đến tiến độ triển khai dự án, đến nay, Ngân hàng Nhà nước chưa nhận được danh mục các dự án theo hướng dẫn của Bộ Xây dựng. Do đó, mặc dù được triển khai từ 1/04/2023 nhưng đến nay chưa phát sinh dư nợ thuộc chương trình cho vay 120 nghìn tỷ đồng", ông Vũ Xuân Bắc, Phó Vụ trưởng Vụ Tín dụng các ngành kinh tế, Ngân hàng Nhà nước cho biết.
Theo ông Bắc, quy định về điều kiện được mua nhà ở xã hội hiện nay cũng đang gặp nhiều ý kiến phản ánh như: Điều kiện về cư trú và điều kiện về thu nhập thuộc diện không phải đóng thuế thu nhập cá nhân không còn phù hợp trong bối cảnh giá nhà ngày một tăng cao. Những khó khăn, vướng mắc này cũng sẽ là những nguyên nhân chính, ảnh hưởng tới khả năng hấp thụ chương trình tín dụng 120 nghìn tỷ đồng.
Do đó, để chương trình cho vay 120 nghìn tỷ đồng thực sự đi vào đời sống, góp phần vào mục tiêu xây dựng ít nhất 1 triệu căn nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân đến năm 2030, các Bộ, ngành cần nhanh chóng rà soát, sửa đổi các văn bản pháp luật liên quan để tháo gỡ vướng mắc về mặt pháp lý, trình tự, thủ tục trong đầu tư, xây dựng nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, tăng nguồn cung phân khúc nhà ở này. Đồng thời, danh mục các dự án cũng cần sớm được công bố để các đối tượng thụ hưởng có điều kiện tiếp cận vốn vay tại các ngân hàng thương mại.
Đại diện Ngân hàng Chính sách xã hội cũng cho rằng, khó khăn khi triển khai cho vay nhà ở xã hội là do nguồn cung tại các địa phương còn khan hiếm, nhiều công trình chưa khởi công theo kế hoạch đăng ký, giá nguyên vật liệu xây dựng tăng cao làm ảnh hưởng đến tiến độ thực hiện công trình. Cùng với đó, nhiều đối tượng có nhu cầu nhưng qua rà soát không đủ điều kiện vay vốn.
Gói 120 nghìn tỷ sẽ là "bà đỡ" cho hàng triệu người thu nhập thấp 
4 ngân hàng cho vay 120 nghìn tỷ mua nhà lãi suất từ 8,2%/năm 
