Phân lô bán nền đất nông nghiệp
Thời gian gần đây, nhiều người dân ở địa bàn TP Huế, thị xã Hương Thủy (Thừa Thiên-Huế) có đơn trình báo Cơ quan công an về việc Nguyễn Thanh Toàn và Nguyễn Như Quỳnh sau khi nộp tiền cọc mua đất dù quá thời hạn nhưng vẫn không bàn giao đất như cam kết.
Quá trình điều tra, Phòng Cảnh sát hình sự Công an tỉnh Thừa Thiên-Huế xác định, Toàn và Quỳnh có dấu hiệu lừa đảo chiếm đoạt tài sản của nhiều người. Thời điểm xảy ra sự việc là giữa năm 2021 khi cả miền Trung “sốt” đất, nhà nhà, người người săn lùng mua đất đầu cơ thì Toàn và Quỳnh cũng không nằm ngoài vòng xoáy đó. Cặp đôi này đã tìm đến những vùng ven TP Huế để “cọc” mua đất nông nghiệp giá rẻ, sau đó bán lướt đất ở cho khách có nhu cầu...
Giữa năm 2021, Mai Hoàng Quân (sinh năm 1982, trú tại xã Thủy Bằng, TP Huế) giới thiệu với Toàn và Quỳnh mua 2 thửa đất trồng cây lâu năm có tổng diện tích là 1.877,2 m2 tại xã Thủy Bằng, TP Huế. Cả 2 thửa đất này đều do ông Nguyễn Vệ và bà Nguyễn Thị Trú ở TP Huế làm chủ. Toàn, Quỳnh và vợ chồng ông Vệ thỏa thuận mua bán 2 thửa đất trên với giá là 4,5 tỷ đồng. Tại đây, Quỳnh đứng ra làm hợp đồng với Quân và đặt cọc 500 triệu đồng. Thỏa thuận trong hợp đồng là Quân có trách nhiệm hoàn thành thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất, tách thửa đất thì hai bên tiến hành công chứng, sang tên chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hợp đồng không có ngày hết hạn.
Ngay sau khi ký hợp đồng đặt cọc mua bán 2 thửa đất nói trên với Quân, ngày 26/7/2021, Toàn đã gửi hình ảnh sổ đỏ 2 thửa đất đã lập bản vẽ phân thành 13 lô, diện tích từ 101,9 m2 đến 138,23 m2/lô. Sau đó, Toàn và Quỳnh gửi hình ảnh bản vẽ tự phân lô, tách thửa của 2 thửa đất trên cho những người môi giới bất động sản và Toàn trực tiếp gửi cho khách hàng thông qua mạng xã hội Zalo để kêu gọi người mua. Chưa đầy một tháng, Toàn và Quỳnh đã đứng ra làm hợp đồng nhận cọc bán 11 lô đất được phân lô trên bản vẽ của 2 thửa đất nói trên, nhận tiền đặt cọc của 5 người với số tiền hơn 1,4 tỷ đồng. Quá trình điều tra từ cơ quan có thẩm quyền được biết, 2 thửa đất nói trên nằm trong khu dân cư hiện trạng và thuộc khu vực chưa có quy hoạch phân khu, quy hoạch chi tiết được duyệt. Cả 2 thửa đất trên thuộc khu vực đất nông nghiệp (trồng cây hoa màu), không được chuyển đổi mục đích sử dụng. Đến nay, 2 thửa đất trên chưa có thay đổi về chủ sở hữu đất (ông Nguyễn Vệ và bà Nguyễn Thị Trú vẫn đứng tên) và các thay đổi khác liên quan đến đất.
Tạo mác bóng bẩy để… đi lừa!
Dù chưa chuyển đổi mục đích sử dụng, chưa hoàn thiện các thủ tục đất đai nhưng sau “phi vụ” mua bán đất đai nói trên; Quỳnh và Toàn nhận thấy việc giao dịch diễn ra thuận lợi nên thấy “ngon ăn” và quyết định lấn sâu vào lừa đảo bất động sản.
Ngày 30/7/2021, Toàn và Quỳnh tiếp tục thỏa thuận với Mai Hoàng Quân đặt cọc mua tiếp thửa đất số 23, tờ bản đồ số 17 diện tích 1.257,5 m2 địa chỉ ở xã Thủy Bằng, TP Huế. Chủ sở hữu thửa đất này là ông Nguyễn Văn Phương và bà Võ Thị Diệu Hương (trú tại tỉnh Nghệ An). Các bên thỏa thuận mua bán với giá 3,770 tỷ đồng. Tại đây, Quỳnh đứng ra làm hợp đồng đặt cọc số tiền 850 triệu đồng. Thỏa thuận trong hợp đồng là Quân có trách nhiệm hoàn thành thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất, tách thửa đất thì hai bên tiến hành công chứng vào ngày 30/8/2021.
Thế nhưng, ngày 30/7/2021, Toàn và Quỳnh tự lập bản vẽ phân lô, tách thửa đối với thửa đất số 23 thành 9 lô, được đánh dấu từ Q1 đến Q9, có diện tích từ 103,5 m2 đến 150,8 m2/lô. Sau đó, Toàn và Quỳnh gửi hình ảnh bản vẽ phân lô, tách thửa của thửa đất trên cho nhiều người môi giới bất động sản để rao bán, Quỳnh đã làm hợp đồng nhận cọc với số tiền là 200 triệu đồng của anh Lê Văn Đức (sinh năm 1989, trú tại phường Thủy Phương, thị xã Hương Thủy).
Quá trình điều tra, Cơ quan công an xác định, thửa đất trên thuộc khu vực dự trữ phát triển, không phải đất ở tại đô thị. Hiện nay, thửa đất trên chưa có thay đổi về chủ sở hữu đất và các thay đổi khác liên quan đến đất.
Chưa dừng lại ở đó, ngày 31/7/2021, Quỳnh và Toàn tiếp tục làm hợp đồng đặt cọc 500 triệu đồng để mua thêm 3 thửa đất số 106, 107, 110 thuộc tờ bản đồ số 35, tổng diện tích 2.139,6 m2 (đất trồng cây lâu năm), địa chỉ thửa đất tại kiệt 301 đường Trương Nữ Vương, phường Thủy Dương, thị xã Hương Thủy (Thừa Thiên-Huế). Ngay sau đó, Toàn và Quỳnh đã tự lập bản vẽ phân các thửa đất trên thành 17 lô đất. Sau đó, hai đối tượng gửi hình ảnh bản vẽ tự phân lô, tách thửa của 3 thửa đất trên cho nhiều người môi giới bất động sản và Toàn gửi trực tiếp gửi cho nhiều khách hàng của Toàn qua mạng xã hội Zalo để kêu gọi người mua. Toàn và Quỳnh đã đứng ra làm hợp đồng nhận cọc 16 lô đất được tự phân lô trên bản vẽ, nhận tiền đặt cọc của 6 người với tổng số tiền là 2,650 tỷ đồng.
Với thủ đoạn tương tự, ngày 12 và 17/8/2021, Toàn và Quỳnh đã đặt cọc 2 thửa đất, rồi phân ra hàng chục lô để rao bán, nhận cọc của nhiều người, chiếm đoạt số tiền gần 6 tỷ đồng.
Đại tá Phạm Văn Toàn, Trưởng Phòng Cảnh sát hình sự Công an tỉnh Thừa Thiên[1]Huế cho biết, để những người mua đất tin tưởng giao tiền cọc cho Toàn và Quỳnh, hai đối tượng này đã có hành vi cung cấp thông tin gian dối vẽ sơ đồ tách thửa, đưa lên các ứng dụng không gian mạng cho các người môi giới đất để bán và nhận cọc củanhững người mua với giá của đất ở. Theo cán bộ điều tra, quá trình làm việc với Cơ quan công an, các bị hại khai báo, quá trình giao dịch đặt cọc mua đất do Nguyễn Thanh Toàn và Nguyễn Như Quỳnh rao bán, người mua biết các thửa đất mà họ giao dịch đều là đất lâm nghiệp, đất trồngcây lâu năm. Tuy nhiên, Toàn và Quỳnh nói như “đinh đóng cột” là sẽ chuyển được mục đích sử dụng, tách thửa theo bản vẽ được cung cấp nên người mua đồng ý đặt cọc.
Một số bị hại khác thì cho rằng, do biết Quỳnh là chủ tiệm làm đẹp có tiếng tại trung tâm TP Huế, có nhà cửa hoành tráng, xe xịn, ăn mặc sang trọng nên khi nghe mua đất do Quỳnh sở hữu, họ hoàn toàn yên tâm. Cũng theo người thân của Quỳnh, trước đây, Quỳnh chỉ làm nghề chăm sóc sắc đẹp và không hề biết về việc mua bán đất đai. Tuy nhiên, từ khi quen với Toàn mới nhảy vào lĩnh vực này. Theo tìm hiểu, đối tượng Nguyễn Thanh Toàn quê ở Thừa Thiên-Huế nhưng có một thời gian dài vào TP Hồ Chí Minh sinh sống. Tại đây, Toàn làm nghề môi giới bất động sản.
Khoảng 2 năm trở lại đây, Toàn ra Huế sống cùng với Quỳnh và tham gia mua bán bất động sản theo kiểu cá nhân. Qua tìm hiểu được biết, Nguyễn Như Quỳnh từng có chồng và đã ly hôn. Hiện tại, giữa Toàn và Quỳnh có quan hệ tình cảm và đang sống chung tại nhà Quỳnh ở địa chỉ 73A Lê Minh nhưng không đăng ký kết hôn.
Những lô đất “ma” được phù phép
Thượng tá Trần Hiệp, Phó trưởng Phòng Cảnh sát hình sự Công an tỉnh Thừa Thiên[1]Huế cho biết, quá trình điều tra cho thấy, trong các lần giao dịch với người mua, Toàn và Quỳnh chưa giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với các chủ đất, chưa làm thủ tục phân lô tách thửa, chuyển đổi mục đích sử dụng tại cơ quan có thẩm quyền. Cơ quan điều tra cũng chỉ ra rằng, Toàn và Quỳnh hoàn toàn không có hợp đồng mua bán đất vớicác chủ đất, chỉ có xác lập giao dịch cọc. Trong khi đó, hợp đồng đặt cọc không phải là hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vì 2 hợp đồng này có bản chất khác nhau. Cụ thể, hợp đồng đặtcọc có mục đích tiến đến giaokết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất; mặt khác hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được giao kết có hiệu lực hay không tùy thuộc vào việc thỏa mãn các điều do luật định. Do Toàn và Quỳnh chưa giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với các chủ đất nên không phải là người có quyền sử dụng đất. Thế nhưng, Quỳnh và Toàn đã tự vẽ, phân 61 lô đất “ma” rao bán cho 24 người, nhận tiền cọc 45 lô đất với tổng số tiền 10,050 tỷ đồng.
Mục đích của việc nhận cọc đối với với những người mua đất của Toàn và Quỳnh là không thể đạt được vì không thể giao dịch bằng tài sản không thuộc quyền sở hữu, sử dụng của người khác.
Điều đáng nói, các lô đất Toàn và Quỳnh đã đặt cọc với các chủ đất đều thuộc trường hợp không được tách thửa và chuyển đổi mục đích sử dụng nhưng Toàn và Quỳnh vẫn cố tình tạo niềm tin để những người mua giao tiền cọc với giá đất ở có trị giá rất lớn so với đất nông nghiệp nhằm chiếm đoạt tài sản của các bị hại. Cơ quan công an khẳng định, hành vi của Toàn và Quỳnh tự tách thửa với nhiều lô đất không thuộc quyền sở hữu, với số lượng lớn, với số tiền giao dịch lớn, quảng cáo trên không gian mạng tạo niền tin cho người mua, gây nhiễu loạn thông tin thị trường bất động sản có dấu hiệu phạm vào tội “Lừa đảo chiếm đoạt tài sản” được quy định tại khoản 4 Điều 174 Bộ luật Hình sự. Trước các chứng cứ thu thập được, hiện Phòng Cảnh sát hình sự Công an tỉnh Thừa Thiên-Huế đã ra quyết định khởi tố vụ án, khởi tố bị can và tạm giam Nguyễn Thanh Toàn, Nguyễn Như Quỳnh về hành vi “Lừa đảo chiếm đoạt tài sản”. Hiện, Công an tỉnh Thừa Thiên-Huế đang tiếp tục điều tra làm rõ vụ án để xử lý “cặp đôi” này theo quy định của pháp luật.
Vẽ dự án phân lô bán nền trên 157 ha đất để lừa đảo chiếm đoạt tài sản 
Xử lý nghiêm vụ phân lô, bán nền đất trồng cây lâu năm 
