Thu hồi đất dự án: Chưa có cơ chế kiểm soát nhà đầu tư lợi dụng, cố tình chậm trễ

Sáng 19/11, Quốc hội thảo luận tại Tổ về dự thảo Nghị quyết của Quốc hội quy định một số cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất đai.

19/11/2025 11:47

Nhận diện, đề xuất giải pháp khắc phục điểm nghẽn liên quan đến Luật Đất đai

Bổ sung nguyên tắc đảm bảo quyền lợi ngang bằng giữa các hộ dân

Vấn đề được nhiều đại biểu Quốc hội (ĐBQH) quan tâm là, quy định Nhà nước thu hồi đất với trường hợp dự án thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất đã hết thời hạn phải hoàn thành việc thỏa thuận, hoặc hết thời gian gia hạn phải hoàn thành việc thỏa thuận mà đã thỏa thuận được trên 75% diện tích đất và trên 75% số lượng người sử dụng đất. Trường hợp này, dự thảo nghị quyết quy định HĐND cấp tỉnh xem xét, thông qua thu hồi phần diện tích đất còn lại để giao đất, cho thuê đất cho chủ đầu tư.

Thu hồi đất dự án: Chưa có cơ chế kiểm soát nhà đầu tư lợi dụng, cố tình chậm trễ -0 — Đại biểu Nguyễn Văn Huy.

ĐBQH Nguyễn Văn Huy (Hưng Yên) cho rằng, quy định này sẽ giải quyết tình trạng dự án bị ách tắc do vài hộ không thỏa thuận, xử lý "điểm nghẽn" kéo dài do một số trường hợp không hợp tác, gây đình trệ dự án và làm lãng phí nguồn lực. Cơ chế này cũng sẽ giúp đẩy nhanh các dự án phát triển kinh tế - xã hội, nhất là các dự án hạ tầng, tái thiết đô thị, khu công nghiệp... vốn hay gặp khó khăn trong giải phóng mặt bằng (GPMB).

Tuy nhiên, ông băn khoăn, dù đã quy định tỷ lệ 75%, việc thu hồi mang tính "cưỡng chế hành chính" phần diện tích còn lại cần phải được cân nhắc vì chưa đảm bảo nguyên tắc tự nguyện trong các dự án theo cơ chế thỏa thuận. Bên cạnh đó, dễ phát sinh khiếu kiện về bồi thường, giá đất, quyền lợi. "Việc xác định tiêu chí "75% diện tích và 75% số hộ" còn mang tính cơ học, không phản ánh tình huống thực tế. Ví dụ, trường hợp còn lại 1 hộ nhưng chiếm vị trí đặc biệt quan trọng. Đặc biệt, chưa có cơ chế kiểm soát nguy cơ nhà đầu tư lợi dụng, cố tình chậm trễ, tạo sức ép để Nhà nước thu hồi thay họ, nhằm giảm chi phí thỏa thuận", đại biểu nêu một loạt bất cập.

Từ đó, ông đề nghị cần nghiên cứu, bổ sung nguyên tắc đảm bảo quyền lợi ngang bằng giữa các hộ dân. Quy định phần diện tích Nhà nước thu hồi phải được bồi thường theo mức tương đương với mức thỏa thuận trung bình của 75% diện tích đã thu thập, hoặc áp dụng khung bồi thường riêng phản ánh giá thị trường; tránh tình trạng chêch lệch giá, gây khiếu nại.

Ngoài ra, cũng cần quy định rõ trách nhiệm và hậu kiểm đối với chủ đầu tư. "Nếu được Nhà nước thu hồi phần đất còn lại, chủ đầu tư phải cam kết tiến độ, bảo đảm năng lực tài chính. Nếu chậm tiến độ hoặc vi phạm, có chế tài thu hồi dự án để tránh bị lợi dụng", ông góp ý.

Người bị cưỡng chế cần bị phạt do làm chậm dự án

Cùng mối quan tâm, ĐBQH Lã Thanh Tân (TP Hải Phòng) cho rằng, quy định như dự thảo luật tiềm ẩn nguy cơ phát sinh tranh chấp, phần còn lại tạo áp lực cho người dân chưa thoả thuận được, nhất là khi giá thỏa thuận chưa đáp ứng được so với giá thị trường. Dự thảo cũng chưa có cách thức đánh giá về tính hợp lệ, minh bạch khi thương lượng, dễ dẫn tới lạm dụng chính sách.

ĐBQH Nguyễn Lâm Thành (Thái Nguyên) tính toán, giá đền bù thường chiếm tới 70% tổng chi phí, nếu không cẩn thận sẽ làm "đội vốn" rất nhiều. Khi đó, liệu ngân sách nhà nước có đảm bảo? Theo ông, dự thảo nên quy định đền bù trên giá trị thực tế hoặc 75% giá trị xây mới, để họ lựa chọn thay vì "đền bù 100%".

ĐBQH Nguyễn Anh Trí (TP Hà Nội) đề nghị có hệ số phạt khi bị cưỡng chế. "Thực tế có hiện tượng, cả quá trình thu hồi đất đến khi có cưỡng chế, những người về sau bao giờ cũng được nhiều tiền, có lợi hơn, nên họ nấn ná. Có dự án hàng ngàn hộ đồng ý, chỉ 3 hộ kiên quyết phản đối, làm dự án chậm đến 7-8 năm. Cho nên, người bị cưỡng chế cần bị mức phạt. Về giá đền bù, mặc dù là cưỡng chế nhưng vẫn trả tiền cho người ta, song phải chốt bằng mức trung bình thôi, chứ không phải ở mức cao nhất, vì thời điểm đấy giá cao vô cùng", ông dẫn chứng và cho rằng, cần có quy định chặt chẽ mức phạt nếu chậm trễ thì thế nào...

ĐBQH Hoàng Văn Cường (TP Hà Nội) đồng tình là khi đã đạt được 75% về diện tích và 75% về số người thì số còn lại là sẽ phải thực hiện thu hồi. Tuy nhiên, quy định khi Nhà nước thu hồi thì giá bồi thường bằng bảng giá nhân với hệ số điều chỉnh, còn thỏa thuận là do hai bên thỏa thuận với nhau.

"Như vậy thì 75% kia thỏa thuận là có một giá khác, xong còn 25% này thu hồi là áp dụng một giá khác. Điều này rất dễ dẫn đến chuyện khiếu kiện", ông phân tích và đề nghị quy định, khi đạt được 75% thì được quyền thu hồi, nhưng khi thu hồi phải áp dụng giá đã thỏa thuận, và giá thỏa thuận này thì không thấp hơn bảng giá nhân với hệ số điều chỉnh. Tức là, giá của ông bị cưỡng chế cũng tương đương giá anh thỏa thuận...