Thị trường bất động sản: Giảm giá lớn nhất từ đầu năm đến nay

Theo TS Vũ Đình Ánh (Viện Nghiên cứu thị trường giá cả), với những doanh nghiệp BĐS có thời hạn trả nợ ngân hàng trước 31/12/2011, thì bắt buộc phải có đủ nguồn tài chính để trả. Do đó, kể cả có chấp nhận cắt lỗ "xả hàng" có tiền trả ngân hàng vẫn còn hơn là quá hạn để rồi phải chịu nộp phạt nhiều hơn số lỗ đó.

30/11/2011 14:54

Khi 2 dự án ở phía Nam là Petro Vietnam Landmark và dự án An Tiến giảm giá sốc (tới 35%) cuối tháng 10 vừa qua, nhiều chuyên gia bất động sản (BĐS) đã nhận định, cuối năm 2011 sẽ có cả một làn sóng bán tháo do các chủ đầu tư đang chịu sức ép thu hồi công nợ từ các ngân hàng. Sau sự việc gây ầm ĩ này, thị trường BĐS vẫn án binh bất động vì vậy nhiều người đã đặt câu hỏi liệu đây có phải là động thái "làm hàng" của các chủ đầu tư trên? Tuy nhiên, càng gần hết năm, sức ép giảm giá càng thể hiện rõ rệt, chẳng hạn, thị trường căn hộ tại Hà Nội đang đứng trước sức ép giảm giá sâu nhất từ thời điểm đầu năm 2011 đến nay.

Nhiều dự án giá bắt đầu "rơi"

Tuần cuối tháng 11/2011, 3 dự án được chào bán gồm: An Bình Tower (Cổ Nhuế, Từ Liêm), Dream Tower (Tây Mỗ, Từ Liêm) và Sails Tower (Kiến Hưng, Hà Đông) được đồng loạt chào bán. Tuy nhiên so với thời điểm cuối quý III năm 2011, giá bán của các dự án này đã giảm rất mạnh đến 5 triệu đồng/m2.

Điển hình nhất trong việc giảm giá sâu đợt mở bán lần này là dự án An Bình Tower do Công ty CP Thương mại và Dịch vụ tổng hợp An Bình làm chủ đầu tư tại xã Cổ Nhuế, Từ Liêm. Mức giá được chào bán chính thức lần này là 15,5 triệu đồng/m². Trước đó, trên thị trường, dự án này được chuyển nhượng với mức giá dao động trong khoảng 20-21 triệu/m² (đã bao gồm VAT và phí sang tên).

Nếu so sánh 2 mức giá này thì mức giá chủ đầu tư chào đã giảm đến 30% và tại khu vực gần trung tâm Hà Nội, không thể có một dự án nào được chào bán với giá thấp hơn thế. Nếu so sánh với các dự án xa trung tâm như dự án làng BIDV của Ngân hàng Đầu tư và phát triển (BIDV) tại huyện Mê Linh thì giá xấp xỉ ngang nhau nhưng An Bình Tower gần trung tâm Hà Nội hơn đến gần 20 cây số.

Cũng trong đợt này, dự án Dream Tower tại Tây Mỗ, Từ Liêm do Công ty cổ phần Cơ khí xây dựng Đại Mỗ (Coma 6) làm chủ đầu tư cũng đang được chào bán với mức giá 18 triệu/m². Cùng mức chào bán dưới 20 triệu đồng/m² đợt này còn có dự án Sails Tower do Công ty TNHH Khải Hưng làm chủ đầu tư tại phường Kiến Hưng (Hà Đông) với mức giá 18,5 triệu đồng/m².

So với mức giá của các dự án được chào bán tại mọi thời điểm trong năm 2011, thì đây là các dự án đang được chào bán với mức giá hấp dẫn nhất. Nam Đô Complex (609, Trương Định) do Công ty cổ phần Đầu tư dầu khí toàn cầu (GP- Invest) làm chủ đầu tư cách đây vài tháng được chào bán với mức giá 22 triệu đồng/m² (chưa bao gồm VAT), được coi là mức giá hợp lý, đã khiến rất nhiều người quan tâm, thì có lẽ mức giá 15,5 triệu/m² của An Bình Tower cũng rất gần trung tâm là mức giá ít người nghĩ đến.

Làn sóng giảm giá sâu đã hình thành?

Khi 2 dự án ở phía Nam là Petro Vietnam Landmark của Công ty Cổ phần địa ốc Dầu khí giảm giá tới 35% và dự án An Tiến của Sài Gòn Mekong giảm giá tới 20% gây "sốc" trong thị trường BĐS cuối tháng 10, nhiều người đã đặt câu hỏi liệu đây có phải thời điểm bắt đầu làn sóng giảm giá hay chỉ là các chiêu thức PR của doanh nghiệp?

Nhiều chuyên gia về lĩnh vực BĐS thì nhận định đây là khởi đầu cho làn sóng giảm giá BĐS trong bối cảnh hiện nay trước sức ép đáo hạn ngân hàng của chủ đầu tư vào thời điểm cuối năm. Từ thời điểm đó đến nay, thị trường BĐS vẫn trầm lắng nhưng các động thái bán tháo, hay giảm giá sâu rõ rệt thì vẫn không thấy xuất hiện. Liệu đó có phải là những nhận định không thực tế?

Tuy nhiên, nhiều chuyên gia vẫn khẳng định, chỉ còn 1 tháng nữa là hết năm 2011, mốc 31/12/2011, các ngân hàng phải đưa dư nợ tín dụng phi sản xuất xuống còn 16% đã cận kề thì sức ép lên thị trường BĐS càng lớn, khiến các doanh nghiệp buộc phải giảm giá lớn để bán hàng.

Thị trường BĐS đứng trước sức ép rất lớn trước thời điểm đáo hạn ngân hàng cuối năm.

TS. Trần Kim Chung (Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương) cho rằng, chắc chắn từ giờ đến cuối năm, giá BĐS sẽ còn giảm mạnh. Dấu hiệu đầu tiên chính bắt đầu vào đầu quý IV với 2 dự án gây xôn xao tại khu vực phía Nam trong thời gian vừa qua. Với điều kiện thanh toán ngay 80% thì được giảm giá 20- 35%. Với việc thanh toán gần hết tiền này chủ đầu tư sẽ có tiền để chuyển phương án kinh doanh và quan trọng hơn là kết thúc quá trình đầu tư.

Mặc dù vậy theo thông tin dư luận, đã giảm giá rất sâu nhưng 2 dự án này vẫn khó bán. Do vậy, việc các chủ đầu tư giảm giá bán nhưng có bán được ngay hay không thì còn chờ thời gian kiểm chứng. Thêm nữa, trong bối cảnh hiện tại, doanh nghiệp nào nhanh chân còn bán được hàng, nếu để đến khi tất cả các doanh nghiệp cùng đồng loạt giảm giá, khách hàng có nhiều sự lựa chọn thì còn khó bán hơn nữa.

Theo TS Vũ Đình Ánh (Viện Nghiên cứu thị trường giá cả), với những doanh nghiệp có thời hạn trả nợ ngân hàng trước 31/12/2011, thì bắt buộc phải có đủ nguồn tài chính để trả. Do đó, kể cả có chấp nhận cắt lỗ "xả hàng" có tiền trả ngân hàng vẫn còn hơn là quá hạn để rồi phải chịu nộp phạt nhiều hơn số lỗ đó.

Thời điểm 31/6/2011, đợt đầu bắt buộc đưa tỷ lệ dư nợ phi sản xuất xuống dưới 22%, nhiều dự án đã phải giảm giá như dự án của Sông Đà Thăng Long (Sudico), Công ty CP Đầu tư và Phát triển đô thị Việt Hưng (Vihajico)…

Hiện thời điểm đưa tỷ lệ dư nợ phi sản xuất xuống 16% đã cận kề, thêm nữa cuối năm các ngân hàng phải ráo riết thu hồi công nợ, do đó thị trường BĐS sẽ còn khó khăn hơn rất nhiều. Do vậy, mặc dù giảm giá nhiều nhưng đây cũng mới chỉ là sự khởi đầu với áp lực giảm giá từ các chủ đầu tư

Phan Hoạt