Không thể cải tạo chung cư cũ theo kiểu “xôi đỗ”
Trong buổi làm việc với Bộ Xây dựng mới đây, đại diện Sở Xây dựng TP Hà Nội vẫn nêu ra hàng loạt vướng mắc, trong việc tái thiết chung cư cũ trên địa bàn Thủ đô thời gian qua như: Quy định của pháp luật; quy hoạch kiến trúc; chính sách giải phóng mặt bằng, tái định cư; quỹ nhà tạm cư; kinh phí đầu tư...
Một KTS dẫn quy định của Nghị quyết 34/2007/NQ-CP cho biết, công tác lập quy hoạch cải tạo, xây dựng chung cư cũ phải được tiến hành trước. Cụ thể, UBND các cấp theo thẩm quyền có trách nhiệm tổ chức lập (hoặc điều chỉnh) và phê duyệt quy hoạch chi tiết xây dựng (tỷ lệ 1/2.000) đối với các khu vực có chung cư cũ bị hư hỏng, xuống cấp hoặc hết niên hạn sử dụng trên phạm vi địa bàn, sau đó mới lựa chọn chủ đầu tư. Tuy nhiên, thực tế, do khó khăn về vốn, công tác điều tra, khảo sát các khu nhà ở cũ rất phức tạp, vì vậy các địa phương chủ yếu thực hiện việc chọn chủ đầu tư trước và giao các chủ đầu tư tiến hành khảo sát, điều tra xã hội học và thực hiện lập quy hoạch chi tiết khu vực cần cải tạo.
Bên cạnh đó, việc hạn chế số tầng của chung cư xây mới cũng là một hạn chế. Thay thế một tòa nhà thấp tầng cũ bằng một tòa nhà thấp tầng mới, thì chỉ đảm bảo cho các hộ dân tái định cư tại chỗ mà không đảm bảo hiệu quả đầu tư của dự án. Tức là doanh nghiệp không nhìn thấy “lợi” khi đầu tư. Dẫn quy định này, một KTS nhận xét, đối với dự án chung cư 5 tầng phải được cải tạo, xây dựng lại với quy mô từ 15 - 20 tầng mới có khả năng cân đối để đảm bảo hiệu quả kinh doanh dự án.
Đồng tình, đại diện Sở Xây dựng TP Hà Nội cũng cho biết, ngày 5-11 thành phố đã làm việc với Tổng hội Xây dựng Việt Nam và thống nhất nội dung: Kiến nghị Chính phủ cho phép nghiên cứu lập quy hoạch chi tiết cải tạo, xây dựng lại các chung cư cũ để thúc đẩy phương thức xã hội hóa theo định hướng cho phép điều chỉnh tăng các chỉ tiêu quy hoạch kiến trúc, xây dựng cao tầng, đảm bảo cân đối dự án. Diện tích sàn dôi dư sau khi tái định cư tại chỗ ưu tiên bán cho các hộ dân tại 4 quận nội thành cũ, nên không làm tăng dân số khu vực nội đô, vị đại diện này nhấn mạnh.
Để người dân thoải mái với không gian sống mới
Nhiều chuyên gia quy hoạch, KTS cũng cho rằng, việc doanh nghiệp “cầm trịch” trong quá trình tái thiết chung cư cũ chính là nguyên nhân chủ yếu dẫn tới các chủ sở hữu căn hộ thiếu tin tưởng về tính công khai, minh bạch trong lựa chọn nhà đầu tư, không đồng thuận về phương án cân đối tài chính dự án của chủ đầu tư. Thêm nữa, Nghị quyết 34/2007/NQ-CP quy định công tác cải tạo, xây dựng lại các chung cư bị hư hỏng, xuống cấp phải được thực hiện đồng bộ theo dự án tổng thể, có phương án quy hoạch - kiến trúc hợp lý, có hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội đồng bộ cho toàn bộ khu vực cần cải tạo… Nhưng thực tế, khi được trao “toàn quyền”, các doanh nghiệp chỉ quan tâm thực hiện cải tạo riêng lẻ từng khối nhà chung cư cũ nằm ở các vị trí có khả năng sinh lợi cao mà “quên” chuyện cải tạo theo mô hình dự án tổng thể, đồng bộ.
Do vậy, dù lẻ tẻ đã có vài dự án tái thiết từng khu chung cư cũ hoàn thành, nhưng những khu nhà “mới” này trơ trọi và thiếu tính kết nối, thiếu không gian công cộng. Dẫn kết quả các cuộc tái thiết chung cư khắp thế giới, một chuyên gia đề nghị: Phải cung cấp được các dịch vụ công cộng cùng tiện ích tốt nhất.
Nơi nào có sáng tạo hơn trong loại hình dịch vụ không gian công cộng sẽ có sức hấp dẫn hơn. “Đây không chỉ là vấn đề của nội tại các ngôi nhà, hay là nhấc ra một vài tòa nhà trong khu chung cư cũ để phá đi xây mới, mà là bài toán cần được giải quyết trên tổng thể. Nếu không có ván cờ tổng thể, việc tái thiết chung cư cũ sẽ ngày càng rơi vào bế tắc, đẩy mật độ khai thác đất cao và đẩy nhiệm vụ cải thiện hạ tầng xã hội và công cộng cho người đi sau gánh chịu”.
Từ đó, 2 KTS Trần Huy Ánh - Phạm Thanh Hải (Hội Kiến trúc sư Việt Nam) kiến nghị, nên chăng có một nghiên cứu nghiêm túc để các bên cùng nhận thấy rằng không gian công cộng sẽ “cứu” cho các dự án bất động sản nói chung, các dự án tái thiết chung cư cũ nói riêng. Không gian công cộng làm gia tăng giá trị bất động sản, đồng thời tăng giá trị sống của đô thị, tạo nên tính hấp dẫn của thành phố và nếu được “nó trở thành thương hiệu mới có tính cạnh tranh của thành phố”
