Mất nhà, đất vì hợp đồng vay vốn giả tạo
Vì cần vay “nóng” vài trăm triệu đồng, một số gia đình tại Hà Nội đã thế chấp sổ đỏ, uỷ quyền công chứng cho đối tượng “tín dụng đen” hay người quen nhưng ngay sau đó, nhà đất của các nạn nhân bị bán cho người khác hoặc bị chiếm hữu gây ra những tranh chấp về dân sự, thậm chí vụ việc bị đẩy sang quan hệ hình sự.
Cách đây không lâu, Viện KSND Tối cao ra cáo trạng truy tố bị can Hoa Thị M. (SN 1962), Giám đốc Công ty TNHH Y; Hồ Thăng L. (SN 1981), Giám đốc Công ty TNHH LH (con trai bà M.) và cùng Trần Thị H. (SN 1953), Giám đốc Công ty TNHH VX về tội “Lừa đảo chiếm đoạt tài sản”.
Theo cáo trạng, thông qua mối quan hệ xã hội, vợ chồng ông bà Lê Thị V., ở phường Nam Từ Liêm, TP Hà Nội đặt vấn đề vay 400 triệu đồng của bà Hoa Thị M. để xây nhà. Bà M. đồng ý với điều kiện gia đình bà V. phải thế chấp sổ đỏ và ủy quyền công chứng nhà, đất để bảo đảm khoản vay. Sau đó, M. chỉ đạo con trai là Hồ Thăng L. đứng tên ký kết hợp đồng ủy quyền với gia đình bà V., hợp đồng được thực hiện tại Phòng công chứng số 5 - TP Hà Nội.
Theo nội dung hợp đồng, “Hồ Thăng L. nhận ủy quyền đi vay ngân hàng của gia đình bà Lê M. V… Sau 5 năm, gia đình bà V. trả lại 400 triệu đồng, thì trả lại sổ đỏ”. Sau khi có giấy ủy quyền và sổ đỏ mảnh đất diện tích 266m2 tại phường Từ Liêm của gia đình bà V., mẹ con bà M. và L. đã bán mảnh đất này cho người khác với giá gần 6,2 tỷ đồng.
Với thủ đoạn tương tự, Trần Thị H. cho gia đình ông Nguyễn Văn N., ở phường Phú Diễn, Hà Nội vay 350 triệu đồng và yêu cầu thế chấp sổ đỏ căn nhà diện tích 238m2 (tại phường Mai Dịch, quận Cầu Giấy cũ) nay là phường Phú Diễn, TP Hà Nội. Sau khi nhận giấy ủy quyền và sổ đỏ từ gia đình ông N., bà H. đã chuyển nhượng căn nhà này cho người khác lấy 3,6 tỷ đồng.
Cũng với chiêu sử dụng hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ giả tạo để vay tiền giữa ông Nguyễn Đức Tiến (SN 1980, ở thôn Quan Âm, xã Bắc Hồng, huyện Đông Anh cũ) nay là xã Phúc Thịnh, TP Hà Nội với ông Phan Văn Hùng (SN 1960, ở thị trấn Đông Anh cũ) nay là xã Đông Anh, TP Hà Nội. Dù vụ việc mới đang phát sinh ở tranh chấp dân sự nhưng một số dấu hiệu liên quan đến hình sự cũng được manh nha và vụ việc xảy ra từ năm 2022 đến nay vẫn chưa đi vào hồi kết.
Theo tóm tắt của bản án Dân sự phúc thẩm số 182/2023 ngày 24/4/2023 của TAND TP Hà Nội, khoảng giữa năm 2011, do nhu cầu sử dụng vốn của cả hai bên. Ông Tiến cần vốn kinh doanh, ông Hùng cần nâng hạn mức vay vốn ngân hàng thời điểm đó ông Tiến đang thế chấp tài sản là Giấy chứng nhận (GCN) QSDĐ thuộc thửa số 01, tờ bản đồ số 26, diện tích 969m2 tại thôn Quan Âm, xã Bắc Hồng, huyện Đông Anh, Hà Nội theo GCNQSDĐ số R 116283.
Ông Tiến đã đề nghị ông Hùng cho vay tiền, ông Hùng đồng ý cho ông Tiến vay số tiền 6,5 tỷ đồng để lấy tiền kinh doanh với điều kiện, ông Tiến phải sang tên GCNQSDĐ thuộc thửa số 01, tờ bản đồ số 26, diện tích 969m2 tại thôn Quan Âm, cho ông Hùng để ông Hùng nâng hạn mức tại ngân hàng.
Theo lời khai đại diện phía ông Hùng, sau khi thỏa thuận xong, ông Hùng thực hiện việc giao tiền cho ông Tiến tổng số tiền 6,7 tỷ đồng. Do ông Hùng biết GCNQSDĐ đang được thế chấp tại ngân hàng N - Chi nhánh Đông Anh, nên ông Hùng yêu cầu ông Tiến nhận tiền tại ngân hàng N và yêu cầu ông Tiến trả tiền vào ngân hàng để giải chấp thửa đất trên để làm thủ tục chuyển nhượng.
Còn theo lời ông Tiến trình bày, do có nhu cầu vay tiền để kinh doanh, ông Tiến đã đề nghị ông Hùng cho vay tiền, ông Hùng đồng ý cho ông Tiến vay số tiền 6,5 tỷ đồng với điều kiện ông Tiến phải ký hợp đồng chuyển nhượng thửa đất nói trên cho ông Hùng đứng tên để bảo đảm.
Đến ngày 8/8/2011, vợ chồng ông Tiến đã ký Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ số công chứng 6617/2011/HĐCN, được lập tại Văn phòng Công chứng Trung Tâm, thành phố Hà Nội để ông Phan Văn Hùng đứng tên. Tuy nhiên, đây chỉ là hợp đồng giả cách để đảm bảo cho việc vay tiền. Và thực tế ông Hùng mới chuyển cho ông Tiến số tiền là 5,5 tỷ đồng (có sao kê tài khoản kèm theo). Ông Hùng chưa thực hiện đầy đủ thỏa thuận của hai bên.
“Biến” giả thành thật
Sau đó, lợi dụng việc ký hợp đồng chuyển nhượng và đứng tên trong GCNQSDĐ và nhân lúc ông Tiến không có mặt ở nhà, đầu năm 2021 ông Hùng đã xây nhà xưởng trên đất của ông Tiến. Khi ông Tiến đi công tác về phát hiện và có đơn đề nghị chính quyền địa phương can thiệp, ngày 27/01/2021 UBND xã Bắc Hồng đã lập biên bản làm việc ghi nhận hiện trạng sử dụng đất và yêu cầu hai bên giữ nguyên hiện trạng.
Bản chất của hợp đồng chuyển nhượng giữa ông Tiến và ông Hùng là hợp đồng giả tạo nhằm che giấu và đảm bảo cho quan hệ vay tiền. Do đó, hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ nói trên không phải là căn cứ pháp lý để xác lập quyền sử dụng thửa đất cho ông Hùng.
Chính vì hai bên xác định ký hợp đồng giả tạo nên các bên không thực hiện các quyền và nghĩa vụ theo hợp đồng. Cụ thể: Không có việc bàn giao tài sản, thực tế gia đình ông Tiến vẫn quản lý sử dụng, xây tường bao và trồng cây lâu năm. Thửa đất chưa bao giờ được ông Tiến bàn giao cho ai quản lý sử dụng cho đến khi ông Hùng đã cho xây dựng nhà xưởng (cuối năm 2020, đầu năm 2021), thời điểm ông Tiến vắng nhà.
Quá trình mua bán cũng không có việc bàn giao mốc giới và diện tích nên không có sự thống nhất giữa hiện trạng xây dựng công trình và GCN. Không có việc thanh toán tiền theo hợp đồng chuyển nhượng. Số tiền ông Tiến nhận từ ông Hùng là số tiền ông Hùng cho vay để kinh doanh. Hai bên thống nhất chỉ để giá tượng trưng để đảm bảo đủ các điều khoản theo hợp đồng, giá theo hợp đồng là 500 triệu đồng cho cả thửa đất, trong khi giá giao dịch tại thời điểm đó là khoảng 12 tỷ đồng cho 969 m2 đất tại đây.
Sau khi sự việc xảy ra, ông Tiến đã làm đơn khởi kiện ra TAND huyện Đông Anh cũ nay là TAND Khu vực 7, TP Hà Nội “Yêu cầu tuyên bố vô hiệu hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ”, số công chứng 6617/2011/HĐCN nói trên. Tuy nhiên, tại bản án sơ thẩm số 209/2022, HĐXX đã tuyên không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông Nguyễn Đức Tiến.
Ngay sau đó, ông Nguyễn Đức Tiến đã có đơn kháng cáo lại bản án sơ thẩm này lên cấp phúc thẩm. Tại bản án số 182/2023/DS-PT ngày 24/4/2023, Toà phúc thẩm, TAND TP Hà Nội cũng ra quyết định tuyên không chấp nhận yêu cầu kháng cáo của nguyên đơn về việc tuyên bố vô hiệu Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ số công chứng 6617/2011/HĐCN; giữ nguyên bản án sơ thẩm.
Theo ông Tiến, căn cứ vào một số tài liệu có sự mâu thuẫn giữa lời khai của phía ông Hùng và nhận định của HĐXX, cụ thể như sau: căn cứ tại phần thông tin tại trang bổ sung GCNQSDĐ R116283 thì ngày 5/8/2011, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất Phòng TN&MT huyện Đông Anh cũ đã xoá đăng ký thế chấp đối với thửa đất số 01, tờ bản đồ số 26, tại thôn Quan Âm, xã Bắc Hồng cũ.
Tuy nhiên, ông Tiến không hề thực hiện thủ tục đăng ký xoá chấp. Trong khi đó, căn cứ vào sao kê tài khoản ngân hàng thì đến ngày 9/8/2011, đại diện của ông Hùng mới chuyển số tiền 5,5 tỷ đồng vào tài khoản của công ty ông Tiến. Như vậy, thông tin về thời điểm thanh toán tiền, số tiền thanh toán đang có sự mâu thuẫn.
Bên cạnh đó, cần làm rõ vì sao Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất – Phòng TN&MT (huyện Đông Anh cũ) lại thực hiện xoá chấp đối với quyền sử dụng thửa đất số 01, tờ bản đồ số 26, tại thôn Quan Âm cũng như việc ngân hàng khi thực hiện xoá biện pháp đảm bảo đối với QSDĐ thửa đất nói trên mà không được ông Tiến thực hiện hay uỷ quyền cho ai.
Luật sư Nguyễn Mạnh Đức - Công ty Luật TNHH Wonlaw (Đoàn LSTP Hà Nội) cho rằng, thực tế hiện nay khá nhiều vụ việc khi người cần “nóng” tiền để xử lý công việc đã trực tiếp gặp gỡ người quen để vay tiền. Thế nhưng, trong quá trình làm hợp đồng vay tiền, nhiều người nghĩ rằng, vì quen biết nên việc làm hợp đồng vay vốn thế chấp QSDĐ của mình chỉ là cái cớ. Tuy nhiên, sau khi “chủ nợ” có GCNQSDĐ, tài sản trong tay có thể đi cầm cố lại với mức cao nhất hoặc sang tên cho người khác là chuyện không hiếm xảy ra.
Điển hình như các vụ việc nêu trên, trong đó vụ ông Nguyễn Đức Tiến ký hợp đồng giả tạo ký để vay ông Hùng số tiền 6,5 tỷ đồng. Để làm tin, ông Tiến đã ký hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ mảnh đất tại thời điểm đó có thể bán được hơn 12,7 tỷ đồng và đang được ông Tiến thế chấp tại ngân hàng.
Dù đã qua 2 cấp toà xét xử nhưng từ những căn cứ và phân tích nêu trên cho thấy, việc HĐXX tại cấp sơ thẩm và cấp phúc thẩm chỉ căn cứ dựa vào lời khai của đại diện vợ, chồng ông Hùng để ghi nhận mà không đánh giá, xem xét đầy đủ các tài liệu, chứng cứ, sự thật khách quan giao dịch chuyển nhượng giữa ông Tiến và ông Hùng là giả tạo nhằm mục đích để che giấu giao dịch vay mà đưa ra nhận định để công nhận Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ công chứng số 6617/2011/HĐCN có hiệu lực là vi phạm nghiêm trọng Điều 108, Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015. Từ đó có thể làm sai lệch bản chất vụ án, làm ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi của nguyên đơn. Điều này đi ngược lại quan điểm “trọng chứng hơn trọng cung” trong tố tụng.
“Trong trường hợp này, HĐXX các cấp cần phải xem xét trong quá trình giải quyết đã xem xét, đánh giá đầy đủ chứng cứ, sự thật khách quan trong vụ án chưa khi đang có mâu thuẫn về thời điểm thanh toán, số tiền thanh toán giữa lời khai của phía ông Hùng và tài liệu ông Tiến cung cấp? Ngoài ra, HĐXX cần xác minh, làm rõ liệu có những sai phạm, khuất tất của Ngân hàng N – Chi nhánh Đông Anh trong việc thực hiện xoá biện pháp đảm bảo đối với QSD thửa đất nói trên cũng như xác minh làm rõ việc xem xét thẩm định, định giá tài sản của ông Tiến tại thời điểm chấp thuận đồng ý cho ông Hùng thế chấp có đúng quy định? Bên cạnh đó, cần xác minh làm rõ việc cơ quan nhà nước có thẩm quyền cụ thể là Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất – Phòng TN&MT huyện Đông Anh thời điểm đó có thực hiện đúng trình tự thủ tục xoá biện pháp đảm bảo quyền sử dụng đất 969m2 thuộc thửa số 01, tờ bản đồ số 26, tại thôn Quan Âm, xã Bắc Hồng, huyện Đông Anh, Hà Nội theo GCNQSDĐ số R 116283, do UBND huyện Đông Anh cấp ngày 15/02/2002 và việc đăng ký biến động sang tên vợ chồng ông Hùng?”, Luật sư Nguyễn Mạnh Đức phân tích.
