Tiền chênh: Từ vài chục đến vài trăm triệu đồng
Thị trường đã có đôi chút ấm lên khi lượng giao dịch và người quan tâm đến BĐS đang có chiều hướng đi lên, tuy nhiên thực tế rất nhiều chủ đầu tư vẫn đang phải tìm mọi cách để thu hút khách và xả hàng tồn kho. Bước sang năm mới, một số dự án chung cư từ bình dân đến cao cấp đang có lượng khách quan tâm đông hơn ngay lập tức giá cũng theo đó mà tăng lên. Có những dự án thậm chí người mua nhà phải bỏ thêm một khoản tiền lên đến xấp xỉ 500 triệu đồng để được sở hữu một căn hộ.
Lượng tiền chênh, người mua phải móc hầu bao trả thêm nhiều nhất nằm ở phân khúc chung cư cao cấp. Đây chính là nghịch lý của thị trường hiện nay bởi chỉ trước Tết, phân khúc này vẫn đang phải đỏ mắt tìm khách mua. Trong vai người tìm hiểu mua nhà, chúng tôi tìm hiểu Dự án chung cư UDIC (Khu đô thị Đông Nam Trần Duy Hưng). Theo một nhân viên môi giới của sàn giao dịch BĐS, đơn vị phân phối sản phẩm của dự án thì hiện tại để được sở hữu một căn hộ tại dự án này, khách mua nhà phải trả thêm một khoản tiền chênh tùy từng căn từ khoảng 250 triệu đến 480 triệu đồng/căn.
Theo giải thích của nhân viên này, thì việc tính tiền chênh hoặc là tính riêng hoặc tính chung vào giá bán ví dụ như giá từ 30 triệu/m2 thành 35 triệu/m2. Tìm hiểu một căn hộ 116m2 ở tầng 20, giá bán gốc trong hợp đồng của chủ đầu tư là 29 triệu/m2 nhưng hiện tại để sở hữu căn hộ kiểu này khách hàng phải bỏ thêm 480 triệu tiền chênh.
Cách dự án này không xa, tìm hiểu từ các nhân viên môi giới Sàn giao dịch BĐS Thái Minh Quang, giá gốc của chủ đầu tư đối với dự án Magarin Trần Duy Hưng là khoảng 30 triệu/m2 bàn giao thô, mỗi căn hộ từ trên 100m2 (đã bao gồm VAT và phí bảo trì) nhưng đến thời điểm hiện tại khách hàng phải bỏ ít nhất từ khoảng 32 đến 36 triệu đồng/m2 mới có thể sở hữu căn hộ tại dự án này, chênh đến vài trăm triệu/căn. Không chỉ là chung cư cao cấp, ngay cả các dự án chung cư trung cấp cũng xuất hiện tiền chênh.
Tại nhiều dự án chung cư đang trong quá trình hoàn thiện, gần trung tâm cũng xuất hiện giá chênh do khách hàng có nhu cầu mua lớn. Điển hình như tại dự án Văn Phú Victoria (Khu đô thị Văn Phú - Hà Đông) cũng có giá chênh từ 15 - 25 triệu đồng/căn đối với các căn hộ có diện tích dưới 70m2. Dự án CT2 Trung Văn (Từ Liêm) của Vinaconex 3 giá chênh căn hộ diện tích nhỏ lên tới 50-70 triệu đồng/căn…
Dấu hiệu thị trường không minh bạch quay lại?
Anh Nguyễn Phi Long, Giám đốc Sàn giao dịch BĐS Đại Tín (Khu đô thị Nam Trung Yên) cho hay, khách mua căn hộ chung cư cao cấp đa phần là mua để ở, do vậy họ chỉ chọn những dự án đã hoàn thiện và chuẩn bị đưa vào sử dụng. Đặc biệt, những dự án này đều phải đáp ứng yêu cầu nằm vị trí trung tâm các quận nội đô, đầy đủ hạ tầng cơ sở... Hiện tại, những căn hộ diện tích vừa trả chênh lệch vài trăm triệu đồng.
Đồng quan điểm này, ông Phạm Thành Hưng, Phó Tổng giám đốc Tập đoàn BĐS Thế kỷ (Cengroup) cũng nhận định đây là tín hiệu tốt của thị trường. Theo quan điểm của ông Hưng, kinh doanh phải là lợi nhuận, do đó người mua là ai cũng chỉ là phụ. Các chủ đầu tư BĐS là những người kinh doanh từ đó việc quan tâm lớn nhất của họ là lợi nhuận. Quan trọng nhất khách hàng phải là những người tiêu dùng thông minh. Năm 2013 là năm nên mua BĐS nhất không mua, bây giờ khi giá nhích lên lại đổ xô vào mua mới dẫn đến việc bị đẩy giá. Tuy vậy, ông Hưng nhận định đây chỉ là hiện tượng nhỏ trong thị trường, sẽ khó dẫn đến việc làm giá, bóp méo thị trường bởi thực tế thị trường hiện nay đa số các chủ đầu tư cũng đang chỉ mong bán được hàng và giải quyết được hàng tồn.
Ông Trần Đức Diễn, Giám đốc Sàn giao dịch BĐS Maxland (Liên minh sàn giao dịch BĐS G5), lại cho rằng đây là dấu hiệu của sự không minh bạch quay lại thị trường. Việc giao dịch mua bán giữa người mua và người bán là một thỏa thuận dân sự, nhưng chính những thỏa thuận dân sự kiểu này đã đẩy giá BĐS lên quá cao. Liên minh G5 mới đây là phải họp lại và đi đến thống nhất không bán những sản phẩm dạng này. Theo ông Diễn, việc xuất hiện tiền chênh là tín hiệu tốt với thị trường bởi nhu cầu tăng mới có thể xuất hiện tiền chênh. Tuy vậy, thị trường có tín hiệu tốt, nhà đầu tư sẽ quay trở lại và từ đó thị trường sẽ quay lại không minh bạch.
| Bỏ cách tính gộp cả phần tường chung vào diện tích căn hộ Sau hơn 3 năm áp dụng cách tính gây tranh cãi do Thông tư 16 của Bộ Xây dựng quy định tính diện tích sàn gồm cả phần tường bao căn hộ; việc này đã khiến phần sở hữu chung biến thành sở hữu riêng và khiến khách hàng phải mất tiền vì những phần diện tích ảo. Để khắc phục tình trạng này, ngày 20/2 vừa qua Bộ Xây dựng đã ban hành Thông tư số 03 sửa đổi quy định trên. Theo đó, diện tích căn hộ sẽ được tính theo kích thước thông thủy, không tính tường bao ngôi nhà, tường phân chia các căn hộ, diện tích sàn có cột, hộp kỹ thuật nằm bên trong căn nhà. Thông tư 03 cũng quy định trong hợp đồng mua bán căn hộ chung cư giữa người mua nhà và chủ đầu tư, các bên còn phải ghi rõ thêm nội dung như: phần diện tích thuộc sở hữu, sử dụng chung; phần diện tích thuộc sở hữu riêng của chủ sở hữu nhà chung cư; diện tích sàn xây dựng căn hộ; diện tích sử dụng căn hộ hay còn gọi là diện tích thông thủy để tính tiền mua bán căn hộ. Các khoản như kinh phí bảo trì 2% tiền bán nhà ở, mức phí và nguyên tắc điều chỉnh mức phí vận hành nhà chung cư... cũng được quy định phải ghi rõ trong hợp đồng mua bán. Đ.Thắng |
