Từ nhà thu nhập thấp với những ưu đãi trên giấy
Trong dự thảo nghị định về nhà ở cho thuê vừa được Bộ Xây dựng trình Chính phủ, để khuyến khích các doanh nghiệp tham gia vào phân khúc nhà ở này, dự thảo đưa ra nhiều cơ chế ưu đãi như: Doanh nghiệp được miễn tiền sử dụng đất; được miễn, giảm thuế thu nhập từ hoạt động cho thuê nhà ở; được vay vốn ưu đãi hoặc được bù lãi suất khi vay vốn từ Ngân hàng Phát triển Việt Nam (VDB), được vay vốn từ các Quỹ phát triển nhà ở, Quỹ tiết kiệm nhà ở (nếu có); được sử dụng tầng 1 nhà chung cư để kinh doanh thương mại nhằm giảm giá cho thuê nhà ở…
Sau thời hạn 10 năm, kể từ ngày bàn giao đưa nhà ở vào sử dụng cho thuê, chủ sở hữu nhà ở thương mại cho thuê được quyền bán nhà ở cho thuê và khi đó những trường hợp được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất để xây dựng nhà ở cho thuê sẽ chỉ phải nộp 50% tiền sử dụng đất theo giá quy định cho Nhà nước. Dự thảo cũng cho phép doanh nghiệp được xây căn hộ cho thuê có diện tích nhỏ nhất là 25m2.
Với các doanh nghiệp tham gia vào phân khúc nhà ở cho thuê thì đây là những ưu đãi hết sức hợp lý, tạo điều kiện tối đa cho doanh nghiệp. Tuy nhiên từ chính sách đến thực tế lại là một khoảng cách khá xa. Có thể so sánh ngay với phân khúc nhà ở xã hội, nhà cho người thu nhập thấp đã được triển khai thời gian vừa qua để lý giải cho việc lưỡng lự của doanh nghiệp khi tham gia.
Ngoài một số chính sách đặc thù riêng của phân khúc nhà ở cho thuê, những ưu đãi cơ bản cho doanh nghiệp tham gia vào phân khúc nhà ở cho người thu nhập thấp cũng không khác nhau là mấy. Doanh nghiệp khi tham gia làm nhà thu nhập thấp cũng được hưởng nhiều ưu đãi như: được miễn tiền sử dụng đất; được miễn, giảm thuế (thuế thu nhập doanh nghiệp, VAT); được vay vốn ưu đãi…
Nhiều ưu đãi để tạo điều kiện là vậy nhưng khi doanh nghiệp tham gia vào phân khúc này đều phải tự “bơi” khi chính sách nhà nước không được thực hiện đầy đủ. Do đó, từ khi triển khai nhà thu nhập thấp 2009 đến nay, các dự án nhà thu nhập thấp mới hoàn thành 1% chỉ tiêu đăng ký.
Như dự án nhà thu nhập thấp Đặng Xá (Gia Lâm, Hà Nội) mở bán đến lần thứ 4 mới chỉ bán được 609/946 căn hộ. Khó khăn lớn nhất của doanh nghiệp hiện là vốn nhưng vốn vay ưu đãi từ VDB thì đại đa số không tiếp cận được, một vài doanh nghiệp được vay nhưng tiến độ giải ngân cũng rất chậm. Các doanh nghiệp và các sở, ban, ngành cũng đã có nhiều cuộc họp để tìm hướng tháo gỡ cho nhà thu nhập thấp, nhiều chính sách cũng đã được thay đổi, nhưng nhà thu nhập thấp hiện nay vẫn sa lầy.
Đến doanh nghiệp lưỡng lự
Ông Trần Văn Nguyên, Phó giám đốc Công ty cổ phần Đầu tư xây dựng Hà Nội số 3 (chủ đầu tư dự án nhà thu nhập thấp Sài Đồng, Long Biên, Hà Nội) phân tích, tham gia vào thị trường nhà ở cho thuê có nhiều ưu đãi, vậy chắc chắn doanh nghiệp sẽ ủng hộ. Tuy nhiên cái doanh nghiệp lo nhất chính là các chính sách này có được thực hiện như đề ra và lo nhất là bài toán về vốn.
Có thể so sánh ngay với nhà thu nhập thấp, doanh nghiệp tham gia được vay vốn ưu đãi từ Ngân hàng phát triển Việt Nam, tuy nhiên hầu hết doanh nghiệp tham gia vào phân khúc này hiện nay không tiếp cận được nguồn vốn ưu đãi từ ngân hàng này mà phải đi vay vốn thương mại với lãi suất cao, tự xoay xở về vốn.
Những ưu đãi của nhà ở cho thuê có phần nhiều hơn nhà thu nhập thấp ở hệ số sử dụng đất lên đến 1,3 lần, diện tích căn hộ tối thiểu 25m2… nhưng quan trọng nhất vẫn là vốn cho doanh nghiệp triển khai. “Doanh nghiệp đầu tư vào nhà thu nhập thấp hiện đang gặp nhiều khó khăn khi vốn đọng lên tới cả trăm tỷ đồng, đầu ra không đảm bảo, thì liệu với nhà ở cho thuê với các chính sách ưu đãi chẳng khác là mấy so với nhà thu nhập thấp, có thực sự khuyến khích được doanh nghiệp tham gia?”, ông Nguyên chia sẻ.
Đại diện Sở Xây dựng Hà Nội thừa nhận chưa có doanh nghiệp nào đăng ký xây dựng nhà ở cho thuê trên địa bàn trong khi phát triển loại hình này là một trong những nhiệm vụ quan trọng của chiến lược phát triển nhà ở quốc gia đã được Chính phủ phê duyệt. Hiện Hà Nội mới thí điểm quỹ nhà xã hội theo hình thức cho thuê tại Khu đô thị mới Việt Hưng (Long Biên) nhưng nguồn vốn là từ ngân sách nhà nước, điều kiện để người được thuê cũng hết sức ngặt nghèo do quy mô còn khiêm tốn.
Ông Nguyễn Quốc Tuấn, Phó giám đốc Sở Xây dựng Hà Nội cho rằng, loại hình nhà ở cho thuê quá trình thu hồi vốn kéo dài, nên doanh nghiệp ngại, không muốn làm. Đầu tư bạc tỷ nhưng thu về tiền lẻ. Các doanh nghiệp bất động sản hiện đã quen với việc xây nhà để bán nên họ không hứng thú với phân khúc xây nhà cho thuê vì thu hồi vốn chậm
