Khoảng trống thị trường và những “điểm nghẽn”
Theo dự thảo Nghị quyết về thí điểm phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp của Bộ Xây dựng, loại hình nhà ở này hướng tới nhóm đối tượng có thu nhập trên 20 triệu đồng/tháng, những người “lỡ nhịp" vì không đủ tiêu chuẩn mua nhà ở xã hội nhưng cũng không đủ khả năng tài chính để với tới nhà ở thương mại giá đang quá cao hiện nay. Khoảng trống thị trường này đang có nhu cầu ở thực rất lớn tại hầu hết các đô thị. Câu chuyện nhà ở thương mại giá phù hợp dường như sẽ là lời giải cho bài toán này, và cũng sẽ góp phần lớn vào mục tiêu giải quyết nhà ở cho người dân, an sinh xã hội, ổn định thị trường nhà ở.
Về cơ bản, dự thảo Nghị quyết đưa ra là sẽ cho thí điểm tại một số đô thị. Mức giá sẽ khoảng 32 – 35 triệu đồng/m2 (tại Hà Nội và TP Hồ Chí Minh), các địa phương khác mức giá không vượt quá 25 triệu đồng/m2. Về cơ chế ưu đãi, doanh nghiệp sẽ được tăng hệ số sử dụng đất 1,5 lần, được chậm nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất trong thời hạn tối đa 24 tháng kể từ ngày được giao đất, cho thuê đất. Thủ tục hành chính cũng được áp dụng quy trình rút gọn về lựa chọn chủ đầu tư (không thông qua đấu giá, đấu thầu nếu đã có quyền sử dụng đất phù hợp quy hoạch). Một điểm đáng chú ý nữa là dù chưa được “chốt” nhưng lợi nhuận định mức của doanh nghiệp tham gia phát triển dự kiến sẽ cao hơn làm nhà ở xã hội. Đối tượng mua nhà được mở rộng hơn rất nhiều so với tiêu chí mua nhà ở xã hội.
Thế nhưng theo các chuyên gia, các chính sách này chưa đủ để các doanh nghiệp mặn mà tham gia phát triển. Lý giải về sự dè dặt này, các chuyên gia chỉ ra rằng mức giá trần từ 25 – 35 triệu đồng/m² tại các đô thị lớn là cực kỳ khó thực hiện trong bối cảnh giá đất, vật liệu xây dựng và chi phí nhân công đều tăng cao. Cùng với đó, việc khống chế lợi nhuận định mức có thể cao hơn nhà ở xã hội nhưng tối đa chỉ khoảng 15% là chưa đủ để thu hút. Ưu đãi cho doanh nghiệp “chậm nộp tiền sử dụng đất” cũng rất khó để doanh nghiệp quan tâm.
TS Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho rằng, việc xây dựng Nghị quyết cho thí điểm loại hình nhà ở này là rất phù hợp trong bối cảnh hiện nay. Phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp sẽ giúp lấp khoảng trống giữa nhà ở xã hội và nhà ở thương mại đa phần cao cấp trên thị trường thời gian qua. “Đây là giải pháp giải bài toán lệch pha cung - cầu, đồng thời mở rộng khả năng tiếp cận nhà ở cho nhóm thu nhập trung bình, khá tại đô thị. Tuy vậy, để đảm bảo Nghị quyết phát huy hiệu quả thực chất, cần nghiên cứu kỹ lưỡng, thiết kế đồng bộ và cụ thể hóa chi tiết các cơ chế, chính sách ưu đãi, đặc biệt là về đất đai, tài chính, tổ chức thực thi và giám sát thực hiện, nhằm đảm bảo tính khả thi và hấp dẫn đầu tư”, TS Nguyễn Văn Đính phân tích.
Cơ chế ưu đãi phải đủ “mạnh” và “rõ ràng”
Góp ý cho dự thảo Nghị định, Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh cho rằng, để chính sách sách phù hợp với tình hình thực tiễn của từng địa phương và trong tình hình thì thị trường bất động sản hiện nay, nên phân cấp và giao thẩm quyền cho HĐND cấp tỉnh quyết định “trần” giá bán. “Tại các đô thị đặc biệt, giá bán có thể dao động từ 30 – 70 triệu đồng/m² hoặc khoảng 2 – 5 tỷ đồng/căn. Khi địa phương xác định được mức giá phù hợp, những doanh nghiệp có năng lực quản trị tốt sẽ tự động tiết giảm chi phí để đưa ra sản phẩm cạnh tranh, mang lại lợi ích thực chất cho người mua”, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh Lê Hoàng Châu kiến nghị.
Đồng quan điểm, ông Trần Văn Hoàng, Thành viên Hội đồng nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam cũng cho rằng, cần linh hoạt mức giá bán. Theo ông Hoàng nên xây dựng khung “giá trần” nhà ở giá phù hợp theo vùng đô thị, gắn trực tiếp với khả năng chi trả thực tế của người dân tại đó, không nên áp một mức chung cho cả nước. “Đồng thời, công khai phương pháp tính giá và cấu phần hình thành giá. Nếu không làm rõ, rất dễ xảy ra tình trạng “gắn nhãn giá phù hợp” về chính sách, nhưng người mua ở thực vẫn không tiếp cận được, làm sai lệch mục tiêu điều tiết thị trường của loại hình nhà ở này”, ông Hoàng nói.
Để thu hút đầu tư, các chuyên gia cho rằng cần thay đổi cách tiếp cận về lợi nhuận. Bởi bản chất đây vẫn là dự án nhà ở thương mại, do đó không nên khống chế mức lợi nhuận 15%. Nhà nước không nên can thiệp sâu vào hoạt động kinh doanh mà nên cho phép những doanh nghiệp có vốn chủ sở hữu lớn hoặc quản trị hiệu quả được hưởng lợi nhuận cao hơn từ sự tối ưu hóa của họ. Điều này sẽ tạo động lực tự nguyện thay vì cảm giác bị ép buộc bởi các quy định hành chính.
Bà Hồ Thu Mai, Giám đốc Nhà ở ngay, Ủy viên Hội đồng nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam cho rằng, dù có nhiều điểm tương đồng với nhà ở xã hội về mục tiêu chính sách, nhưng cơ chế ưu đãi cho nhà ở thương mại giá phù hợp hiện vẫn chưa đủ rõ ràng. “Tiền sử dụng đất vẫn tính theo cơ chế thông thường, trong khi biên lợi nhuận bị khống chế 15%, nhưng cơ chế vay ưu đãi lại không có thông số cụ thể (lãi suất, thời hạn vay, nguồn vốn). Điều này khiến bài toán tài chính dự án thiếu tính khả thi, khó thu hút nhà đầu tư tham gia. Nếu không cụ thể hóa các ưu đãi tài chính, mô hình này rất khó triển khai hiệu quả”, bà Mai phân tích. Bà Mai cho rằng, nếu doanh nghiệp vẫn phải vay với lãi suất thương mại để làm sản phẩm giá rẻ, đây sẽ là một "nghịch lý kinh tế" không thể tồn tại bền vững. Do đó, cần cụ thể hóa các ưu đãi tài chính để bài toán đầu tư có khả năng thu hút doanh nghiệp.
Tồn kho lớn, giá chung cư vẫn duy trì ở mức cao kỷ lục 
Đội giá, đẩy giá chung cư đang tạo ra thị trường ảo 
