Hệ quả phát triển “nóng” các dự án nhà ở
Trong khi thị trường bất động sản đóng băng với hàng ngàn căn hộ đắp chiếu nhất là tại hai đô thị lớn là Hà Nội và TP HCM, thì hàng triệu hộ gia đình công chức, viên chức, cán bộ lực lượng vũ trang và công nhân các khu công nghiệp vẫn đang vật lộn tìm kiếm căn nhà ở là một nghịch lý khó có thể chấp nhận. Nhiều giải pháp được đưa ra để giải cứu tình trạng khẩn cấp này, trong đó nổi lên là miễn tiền sử dụng đất và rà soát điều chỉnh số lượng lớn dự án từ nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội phục vụ số đông người có nhu cầu nhà ở, Cục trưởng Cục Quản lý nhà và Thị trường bất động sản - Bộ Xây dựng Nguyễn Mạnh Hà cho biết:
Theo thống kê chưa đầy đủ, Hà Nội hiện còn khoảng 100.000 căn hộ và TP HCM cũng tồn chừng trên 47.000 căn (chưa kể nhà liền đất và biệt thự) là con số không nhỏ chôn chặt nguồn vốn ước gần 150.000 tỷ đồng. Chỉ riêng Hà Nội thời điểm mới hợp nhất đã có 750 dự án, trong đó phần đông là các dự án phát triển nhà ở đô thị. Qua rất nhiều lần rà soát, đến nay dọc hai bên đại lộ Thăng Long, đường Lê Văn Lương kéo dài, đường 32 vẫn ngập tràn các dự án nhà ở như Geleximco, An Khánh, khu đô thị CEO, Kim Chung - Di Trạch…
Ông Tống Văn Nga - nguyên Thứ trưởng Bộ Xây dựng, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam nhìn nhận: Đây thể hiện sự buông lỏng quản lý về quy hoạch, kế hoạch phát triển nhà ở của chính quyền các địa phương trong đó có Hà Nội. Hệ quả trực tiếp là tạo ra nguồn cung vượt cầu quá lớn, dẫn đến thị trường bị đình trệ trong khi nhu cầu đích thực về nhà ở của số lượng lớn người dân, cán bộ công chức, lực lượng vũ trang, công nhân các khu công nghiệp lại không được đáp ứng. Tình trạng đó gây thiệt hại cho cả nhà đầu tư, người dân và tạo nút thắt của mạch máu lưu thông gây khó khăn cho nền kinh tế. Sở dĩ có tình trạng này, vì khi duyệt dự án các địa phương phần lớn vẫn dựa trên đề xuất của chủ đầu tư, thậm chí nhiều mảnh đất lẽ ra đã nhằm vào mục đích khác nhưng rồi cũng bị chuyển đổi sang dự án nhà ở bởi thời điểm giá nhà đất đang cao, ngay cả ở các huyện xa trung tâm như Quốc Oai, Thạch Thất, Phúc Thọ, Đông Anh...
Lãnh đạo Bộ Xây dựng vừa đưa ra con số: Hà Nội đã giao 20.000ha đất cho các dự án phát triển nhà ở, nhưng không phải tất cả đã được thực hiện. Vì thế, cần thay đổi theo cách hoặc là dừng nếu chưa triển khai; nếu đã triển khai thì đối với các dự án nhà ở thương mại sẽ xem xét điều chỉnh hạ tầng, diện tích căn hộ để tăng cơ cầu nhà ở xã hội, nhà giá rẻ phục vụ số đông người có nhu cầu; ngoài ra, tùy từng dự án có thể cân nhắc chia nhỏ diện tích căn hộ để đáp ứng khả năng thanh toán của người mua. Quan điểm nổi bật trong giải quyết “trái bóng” bất động sản, là tạo mọi thuận lợi cho người dân có nhu cầu nhà ở mua hoặc thuê được nhà, qua đó cứu nền kinh tế chứ không chỉ quan tâm tới lợi ích cục bộ một phía là các doanh nghiệp.
Rất nhiều dự án bất động sản bám đường lớn ở Hà Nội vì mục đích thương mại nên khó bán sản phẩm.
Không cấp dự án mới, thu hồi dự án không triển khai, kích cầu người mua
Ông Đặng Hoàng Huy - Tổng Giám đốc Công ty CP bê tông và xây dựng Vinaconex Xuân Mai - đơn vị đã làm khá nhiều quỹ nhà ở xã hội cho biết, về lý thuyết các giải pháp nêu trên đều có thể thực hiện. Nhưng bước vào thực tiễn có một số vướng mắc cần phải có cơ chế mạnh mới có thể tháo gỡ: Thứ nhất, việc chuyển đổi dự án từ nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội thủ tục hành chính phải nhanh mới đáp ứng được yêu cầu của thị trường; thứ hai, thúc đẩy làm nhà ở xã hội không dễ, bởi trước đây nhiều doanh nghiệp lao vào nhưng rồi không trụ được lại thôi, nên phải quyết liệt mới làm được; thứ ba, bài toán đặt ra lúc này chính là làm thế nào cho phân khúc thị trường nhà ở giá rẻ nhiều lên cho phù hợp với khả năng thanh toán của đông đảo người dân. Điều này không quá khó, khi Nhà nước làm nhanh các thủ tục về đất đai và tạo nguồn vốn cho vay ưu đãi đúng như chính sách đã ban hành.
Trao đổi với phóng viên Báo CAND, ông Nguyễn Mạnh Hà - Cục trưởng Cục Quản lý nhà và Thị trường bất động sản - Bộ Xây dựng cho biết: Bộ đang nghiên cứu trình Chính phủ giải quyết tình hình bất động sản với nhiều giải pháp mạnh tay. Trong đó, sẽ rà soát dừng một số dự án không thực hiện đúng cam kết; chuyển đổi các dự án nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội… theo hướng tăng quỹ nhà ở xã hội, nhà giá rẻ khơi thông dòng chảy thị trường nhà ở. Đẩy mạnh thực hiện miễn tiền sử dụng đất đối với các dự án nhà ở xã hội như chính sách đã ban hành.
Ông Hà cho biết, việc rà soát có định hướng rõ ràng, cần thiết sẽ buộc một số dự án nhà ở thương mại phải chuyển sang nhà ở xã hội vì lợi ích chung của cộng đồng theo quy hoạch đã duyệt. Tuy nhiên, một số chuyên gia cảnh báo: Việc chuyển đổi dự án sẽ vấp phải những vướng mắc về kỹ thuật và cả vấn đề pháp lý. Vì hạ tầng dự án, mức đầu tư căn hộ khi được duyệt và chi phí cho căn hộ đã hoàn thành, thì nay thay đổi là điều không dễ (chưa kể lãi suất ngân hàng cộng giá gốc). Chia nhỏ căn hộ dẫn tới số lượng căn hộ tăng mâu thuẫn với khả năng vận hành của thang máy hiện có, hạ tầng đô thị quá tải… cũng là những điều cần tính tới.
Ông Nguyễn Đỗ Việt - Phó Tổng giám đốc Công ty Sông Đà - Thăng Long góp ý: Một giải pháp đặc biệt cho bất động sản hiện nay muốn chuyển biến tình hình, cần đề xuất Chính phủ có giải pháp mạnh bao gồm: Dừng ngay việc cấp phép cho dự án nhà ở thương mại mới trong một số năm để giảm nguồn cung; thứ hai, kiên quyết thu hồi các dự án đã nhận đất nhưng không thực hiện đúng quy định của pháp luật, những dự án chậm triển khai và không phù hợp với quy hoạch đô thị; thứ ba và là điều rất có ý nghĩa, là tạo điều kiện cho người có nhu cầu về nhà ở vay tiền với thời hạn hoàn trả dài, phù hợp với khả năng thu nhập của họ. Đấy mới chính là giải pháp kích cầu, đáp ứng nhu cầu thiết thực về nhà ở của người dân, cán bộ công chức… thay vì trước đây ta tạo điều kiện cho doanh nghiệp vay vốn xây dựng lại chính là tăng nguồn cung
