Loạn mác chung cư, người mua chịu thiệt

Thông tư 14/2008/TT-BXD ngày 2/6/2008 (Thông tư 14) của Bộ Xây dựng đưa ra rất nhiều tiêu chí để phân loại chung cư. Tuy nhiên có một thực tế rằng, gần 6 năm nay Thông tư này  vẫn chưa đi vào cuộc sống, và thị trường hiện đang loạn "mác" chung cư.

Vàng thau lẫn lộn

Anh Đoàn Hùng Tráng (Thanh Xuân, Hà Nội) cho biết, năm 2009, đúng vào thời điểm "sốt nhà, sốt đất", anh mua một căn hộ 136m2 được gắn mác "cao cấp" tại Khu đô thị mới Trung Hòa - Nhân Chính với mức giá 48 triệu đồng/m2. Số tiền bỏ ra để mua nhà thời điểm đó là gần 6,5 tỷ đồng, một con số không nhỏ. Trong hợp đồng mua căn hộ "cao cấp" này, toàn bộ thiết bị trong nhà đều là hàng nhập khẩu chính hãng từ Mỹ.

Tuy nhiên, sau một thời gian sử dụng, gia đình anh luôn phải đối mặt với tình trạng tắc, vỡ ống nước, nứt nền nhà… Chính vì thế gia đình anh quyết định bỏ ra thêm gần 300 triệu đồng thay lại toàn bộ thiết bị trong nhà từ thiết bị vệ sinh, đèn chiếu sáng, cho đến cả cái tay nắm cửa. "Giới thiệu thì hoành tráng nhưng mới ở một thời gian sơn tường đã bong tróc, gạch nền nứt vỡ, khách hàng lại phải bỏ ra cả trăm triệu đồng để thay thế lại các trang thiết bị. Tình trạng như thế này thì làm sao mà có thể gọi là chung cư cao cấp. Chỉ được duy nhất một điểm đó là vị trí tốt. Nếu chỉ cần vị trí tốt mà gọi là chung cư cao cấp thì không ổn", anh Tráng bức xúc.

Bỏ ra vài tỷ đồng mua căn hộ được gắn cái mác "cao cấp" để rồi rước lấy sự bực mình. Thời gian gần đây việc tranh chấp, kiện tụng vì chất lượng ở các khu chung cư cao cấp không còn là chuyện hiếm. Nguyên nhân chủ yếu là do khách hàng mua nhà chủ yếu ký hợp đồng từ trước khi nhà hoàn thiện. Khi đã trót ký vào hợp đồng bán thì người mua đành phải chấp nhận. Anh Bùi Quang Hoàng, cư dân một khu chung cư cao cấp trên đường Láng Hạ phàn nàn: "Vật liệu, thiết bị nội thất bị cong vênh hoặc không đủ tiêu chuẩn. Kiểm tra thì nhãn mác đúng theo hợp đồng đã ký tuy nhiên cứ ở một thời gian sẽ thấy xuống cấp trầm trọng. Căn hộ trị giá mấy tỷ bạc mà lắp thêm điều hòa phải chạy dây nổi thì khách đến nhà người ta cười vào mặt".

Nội thất thì còn có thể bỏ thêm tiền để nâng cấp, song cư dân nhiều tòa chung cư "cao cấp" còn phải gánh chịu sự bực mình từ chất lượng dịch vụ… Phí dịch vụ, phí gửi xe được áp bừa bãi với những mức giá trên trời. Thậm chí có những tòa nhà, bãi gửi xe bừa bộn và thiếu chỗ. Ở chung cư cao cấp nhưng phải đưa xe đi gửi cách xa cả cây số. Và còn nhiều loại hình dịch vụ khác ở các khu chung cư "cao cấp" mà chất lượng thì muôn hình vạn trạng.

Tiêu chí chưa rõ ràng, khó phân loại

Việc phân loại chung cư rất cần thiết, nhất là khi thị trường bất động sản Việt Nam hiện nay vẫn chưa minh bạch, người dân vẫn còn tin vào quảng cáo của các nhà đầu tư để mua nhà. Một trong những tiêu chí mà các chủ đầu tư thường dựa vào để vô tư "gắn sao" cho căn hộ là vị trí công trình tọa lạc. Vị trí được cho là đắc địa để công trình trở thành cao cấp chủ yếu thường nằm ở trung tâm nội thành hoặc các khu đô thị mới. Còn chất lượng thì khách hàng phải… ở mới biết!

Thông tư 14 của Bộ Xây dựng có rất nhiều tiêu chí để phân loại chung cư, gồm 4 loại nhà từ cao cấp đến trung bình. Thông tư này cũng quy định, chung cư phải được phân loại trước khi được rao bán trên sàn bất động sản. Thực tế cho thấy, trên thị trường hiện nay, các dự án vẫn được chủ đầu tư gắn đủ các "mác" như: "cao cấp", "siêu sang", "đẳng cấp"… để đưa ra thị trường với đủ các loại giá cả mà không biết có cơ quan quản lý nhà nước nào kiểm tra không. Người dân thì tin vào "mác" đó mà mua căn hộ với "giá trên trời" nhưng chất lượng thì "muôn hình vạn trạng".

Mặc dù Bộ Xây dựng đã quy định phân hạng chung cư và Nghị định 121/2013/NĐ-CP (có hiệu lực từ ngày 30/11/2013, thay thế Nghị định 23/2009/NĐ-CP) của Chính phủ về xử phạt vi phạm hành chính cũng quy định xử phạt các chủ đầu tư không áp dụng việc phân loại theo đúng quy định nhưng hiện chưa một chủ đầu tư nào bị phạt vì vi phạm việc áp dụng tiêu chí đánh giá.

Ông Phạm Sĩ Liêm cho biết, theo Thông tư 14 của Bộ Xây dựng về chung cư hạng 1 thì mỗi căn hộ phải có tối thiểu 1,5 chỗ để ôtô. Nhìn thực trạng các khu chung cư hiện nay, hiếm có công trình nào trong trung tâm thành phố đáp ứng được điều này, khi cả thành phố Hà Nội hiện đang thiếu chỗ đỗ xe trầm trọng. Chưa kể, nhiều tiêu chí khác liên quan đến hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội (trường học, bệnh viện, khu vui chơi giải trí) thì khó có chỗ nào đáp ứng được để gọi là cao cấp. Thông tư 14 có đến 24 tiêu chí để phân hạng. Tòa nhà này đạt được tiêu chí này nhưng lại mất tiêu chí kia. Cũng theo ông Liêm, nhiều tiêu chí quy định trong Thông tư 14 chưa thống nhất và mâu thuẫn với một số quy định hiện hành như quy định chỗ giữ xe, diện tích để xe…

Bên cạnh đó, rất nhiều tiêu chí của Thông tư 14 không thể phân định giữa các hạng chung cư. Thực tế tại công trình có các tiêu chí không cùng hạng với nhau, Thông tư 14 lại không quy định tỷ lệ phần trăm các tiêu chí thuộc cùng một cấp hạng thì được phân vào hạng nào tương ứng nên không thể xác định chung cư này thuộc hạng nào.

Ông Trần Chủng, nguyên Cục trưởng Cục Giám định Nhà nước về chất lượng công trình xây dựng (Bộ Xây dựng) cho biết, theo quy định, trước khi đưa vào sử dụng các dự án phải có Giấy chứng nhận chất lượng phù hợp do một đơn vị tư vấn độc lập cấp nhưng rất ít chủ đầu tư các khu chung cư làm việc này và người mua nhà cũng không biết mà đòi hỏi. Do chính quyền hiện nay không tài nào quản hết được chất lượng những khu nhà ở thương mại nên người mua nhà phải tự tìm cách đánh giá chất lượng hoàn thiện và công năng sử dụng của nó. Ông Trần Chủng khuyên, nhất thiết khi mua nhà phải yêu cầu chủ đầu tư cung cấp hồ sơ công trình, bao gồm chứng nhận đủ tiêu chuẩn an toàn và đặc biệt là chứng nhận phù hợp chất lượng về hoàn thiện.