Nguyên nhân là do các tiêu chí về điều kiện của đối tượng hưởng chính sách về NOXH chưa chặt chẽ và chưa sát với thực tế. Mấu chốt là do tiêu chí về điều kiện về nhà ở của đối tượng hưởng chính sách NOXH. Dù Luật Nhà ở 2014 đã quy định đối tượng hưởng chính sách NOXH phải là người chưa được hưởng chính sách hỗ trợ dưới mọi hình thức tại nơi ở và nơi làm việc. Song quy định này rất khó kiểm tra nhất là đối với những người đã thay đổi nơi làm việc nhiều lần và chỉ bị kiểm tra tiêu chí trên tại nơi ở và nơi làm việc hiện tại.
Để khắc phục lỗ hổng này, Hiệp hội BĐS TP Hồ Chí Minh kỳ vọng rằng thời gian tới, khi Đề án 06 hoàn thành, mới có thể kiểm tra được dữ liệu dân cư về điều kiện đối tượng hưởng chính sách NOXH trên. Ngay cả khi đối tượng hưởng chính sách NOXH đã có nhà ở thuộc sở hữu của mình nhưng diện tích nhà ở bình quân đầu người trong hộ gia đình thấp hơn mức diện tích nhà tối thiểu cũng có thể lách để để được mua NOXH bằng cách cho người thân khác đứng tên dùm sở hữu nhà. Như vậy sẽ chứng minh được mình chưa có nhà ở thuộc sở hữu của mình hoặc có nhà ở, nhưng ở chật chội để được mua NOXH.
Theo ông Nguyễn Văn Lợi, chủ một DN làm NOXH, tiêu chí về điều kiện về thu nhập của đối tượng hưởng chính sách NOXH là phải thuộc diện không phải nộp thuế thu nhập đối với các khoản thu nhập từ tiền công, tiền lương cũng đang có lỗ hổng. Đây cũng là nguyên nhân chủ yếu dẫn đến tình trạng người khá giả tranh suất mua NOXH hoặc có ở lẫn trong các chung cư NOXH. Trong thực tế, nhiều người làm thêm nghề tay trái và tạo ra thu nhập cao hơn, thậm chí cao hơn nhiều lần so với thu nhập của công việc chính được thể hiện trên bảng tiền lương, tiền công. Do đó đối tượng này vẫn hội đủ tiêu chí về điều kiện về thu nhập không thuộc diện nộp thuế thu nhập cá nhân (TNCN) để được mua, thuê mua NOXH.
Việc luật chỉ quy định đối tượng hưởng chính sách NOXH phải thuộc diện không phải nộp thuế TNCN đối với các khoản thu nhập từ tiền công, tiền lương đã dẫn đến tình trạng người có một loạt thu nhập ngoài lương khác với giá trị rất lớn vẫn được mua NOXH. Luật Thuế TNCN cho phép miễn thuế thu nhập cá nhân đối với 16 trường hợp. Trong đó có cả việc miễn thuế TNCN đối với các khoản thu nhập từ lãi tiền gửi, thu nhập từ kiều hối…
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP Hồ Chí Minh nhìn nhận, đối với khoản thu nhập từ tiền gửi tiết kiệm của người về hưu, người già yếu, mất sức lao động hoặc số tiền kiều hối có giá trị không lớn để cải thiện cuộc sống thì quy định miễn thuế TNCN là rất chính xác và nhân văn. Nhưng sẽ không hợp lý khi cho miễn, không thu thuế TNCN đối với các khoản thu nhập rất lớn từ lãi tiền gửi tiết kiệm hoặc từ kiều hối.
Chẳng hạn, một người gửi tiết kiệm 25 tỉ đồng kỳ hạn 13 tháng với lãi suất 9%/năm, cuối năm sẽ được nhận lãi tiền gửi lên đến 2,25 tỉ đồng. Hoặc một người thường xuyên nhận được tiền kiều hối, trong năm nhận được khoản tiền kiều hối 100.000 USD, tương đương 2,4 tỉ đồng. Nhưng theo quy định của Luật Thuế TNCN, cả 2 trường hợp này đều được miễn thuế thu nhập cá nhân. Như vậy những người thuộc trường hợp trên nếu chưa có nhà ở thuộc sở hữu của mình sẽ thuộc đối tượng được hưởng chính sách về NOXH.
Đề nghị chỉ nên quy định còn 2 loại NOXH để cho thuê và bán trả góp dài hạn, bỏ quy định loại NOXH để bán và cho thuê. Hiệp hội BĐS thành phố nêu lý do, NOXH để bán là kiểu mua đứt, bán đoạn, thu tiền ngay. Hình thức này không phù hợp với chính sách NOXH nhằm tạo điều kiện cho người thu nhập thấp đô thị đã có một phần tài chính được hỗ trợ tín dụng ưu đãi để tạo lập nhà ở, thông qua chính sách bán trả góp dài hạn. Cách gọi NOXH để bán dễ dẫn đến sự nhìn nhận sai lệch là NOXH được mua đứt, bán đoạn, trả tiền ngay.
Thực tế 17 năm qua cũng cho thấy, chính sách NOXH cho thuê mua chỉ áp dụng cho các dự án được đầu tư bằng ngân sách và mà số lượng dự án này rất ít. Theo số liệu được Bộ Xây dựng công bố ngày 7/4 vừa qua, TP Hồ Chí Minh trong giai đoạn 2015 - 2020 chỉ có 23 dự án NOXH được hoàn thành, đưa vào sử dụng với 18.085 căn hộ. Trong đó cũng chỉ có 2 dự án sử dụng vốn ngân sách với 366 căn hộ và 1 dự án sử dụng vốn hỗn hợp. Như vậy, thành phố chỉ sử dụng vốn ngân sách đầu tư xây dựng được 620 căn hộ NOXH cho thuê mua, chiếm tỷ lệ 3,43%. Còn lại 19 dự án NOXH là do doanh nghiệp tư nhân đầu tư trong giai đoạn này và đều thực hiện phương thức NOXH để bán, mà thực chất là bán trả góp dài hạn.
Khó đạt mục tiêu 35 nghìn căn hộ nhà ở xã hội vào năm 2025 
Cơ hội có nhà ở xã hội giá thấp là rất... thấp 
