Nắn chỉnh “cò đất”
Việc áp dụng bằng cấp trong thi tuyển, xét tuyển vào cơ quan Nhà nước, doanh nghiệp có tính nguyên tắc từ lâu, nhưng với thị trường kinh doanh bất động sản thì việc đưa bằng cấp làm điều kiện còn quá mới mẻ. Lâu nay, người kinh doanh dịch vụ bất động sản (người dân thường gọi cò đất) bùng phát khắp nơi và mang tính tự phát, tức ai mạnh thì làm, lập văn phòng, còn “cò” thì tự tung tự tác mà không có sự quản lý tu chỉnh. Thế nên nhiều khách hàng đụng chân “cò” mất bạc tỷ vẫn không biết kêu ai, bởi vì cái gốc từ “cò” thường được hiểu nằm cạnh chữ lừa, dại đụng vào thì chịu, còn kêu gì ai. Những vụ sập bẫy lừa đảo môi giới nhà đất nếu có kiện đến cơ quan bảo vệ pháp luật thì cũng quá gập ghềnh, được vạ thì má sưng nên hầu như nạn nhân chỉ biết cách ngậm đắng, coi đó là đen tại số.
Nhưng một thị trường bất động sản phát triển ở bất kỳ quốc gia nào cũng phải có khuôn khổ, có lề lối, không thể cứ đẻ ra hàng vạn cò để gây nhiễu loạn. Dự án Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi lần này (do Bộ Xây dựng chủ trì soạn thảo) đưa ra khá nhiều quy định được coi là “rát” nhằm siết chỉnh tình hình, bao gồm cả cá nhân, tổ chức kinh doanh bất động sản và cá nhân, tổ chức môi giới bất động sản (dịch vụ).
Có thể kể đến như, Điều 9 về điều kiện đối với tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản, dự luật quy định: Tổ chức, cá nhân khi kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã (sau đây gọi chung là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản), phải có vốn pháp định và đăng ký kinh doanh bất động sản theo quy định của pháp luật. Trường hợp tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản nhưng không thường xuyên thì không bắt buộc phải thành lập doanh nghiệp, phải có vốn pháp định, phải đăng ký kinh doanh bất động sản nhưng phải kê khai, nộp thuế theo quy định của pháp luật về thuế.
Về điều kiện đối với tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ bất động sản, dự luật quy định tổ chức, cá nhân khi kinh doanh dịch vụ bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã (gọi chung là doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ bất động sản), đăng ký kinh doanh dịch vụ bất động sản theo quy định của pháp luật và phải đáp ứng các điều kiện như: khi kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản hoặc sàn giao dịch bất động sản phải có ít nhất hai người có chứng chỉ môi giới bất động sản; khi kinh doanh dịch vụ thẩm định giá bất động sản phải có ít nhất ba người có thẻ thẩm định viên về giá theo quy định của Luật giá; khi kinh doanh dịch vụ đấu giá bất động sản thì người đại diện theo pháp luật của doanh nghiệp phải có chứng chỉ hành nghề đấu giá theo quy định của pháp luật về bán đấu giá tài sản. Cá nhân được kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản độc lập nhưng phải đăng ký kinh doanh theo quy định của pháp luật và có chứng chỉ môi giới bất động sản. Cá nhân được cấp chứng chỉ môi giới bất động sản khi có đủ các điều kiện sau đây: Có năng lực hành vi dân sự đầy đủ; có trình độ từ đại học trở lên; đã qua sát hạch về kiến thức môi giới bất động sản; có hồ sơ đề nghị cấp chứng chỉ môi giới bất động sản. Chứng chỉ môi giới bất động sản có thời hạn sử dụng là ba năm...
Theo chủ ý của cơ quan soạn thảo thì việc siết chặt điều kiện, nhất là về bằng cấp đối với cá nhân, tổ chức kinh doanh và môi giới kinh doanh bất động sản là để đưa hoạt động này vào kỷ cương, tránh bùng phát vô kiểm soát như lâu nay. Theo đó, đưa nội dung bằng cử nhân đối với người môi giới kinh doanh bất động sản cũng để nâng cao trình độ, kỹ năng và là đòi hỏi về phẩm chất với người hoạt động trong dịch vụ này.
Soi chiếu năm châu
Trong quá trình xây dựng dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), Bộ Xây dựng đã sưu tầm tài liệu và nghiên cứu kinh nghiệm của một số nước như Hàn Quốc, Nhật Bản, Singapore, Trung Quốc, Úc, New Zealand, một số nước châu Âu và Mỹ về chính sách liên quan đến thị trường bất động sản để tham khảo, học hỏi kinh nghiệm để đưa những nội dung, những quy định phù hợp với điều kiện của nước ta vào Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi). Hầu hết các nước đều quy định chặt chẽ về điều kiện hành nghề môi giới bất động sản. Văn phòng, trung tâm môi giới bất động sản được thành lập bởi các nhà môi giới có trình độ và chuyên môn cao trong lĩnh vực bất động sản (như Hàn Quốc). Để hành nghề, cá nhân phải có chứng chỉ hành nghề hoặc thẻ hành nghề (Anh), để được cấp chứng chỉ hành nghề thì cá nhân phải trải qua đào tạo và sát hạch nghiêm túc và đáp ứng một số điều kiện nhất định.
Chẳng hạn, ở Mỹ, để hành nghề môi giới bất động sản phải có giấy phép do chính quyền bang cấp, phải thi trả lời nhiều câu hỏi về các giao dịch bất động sản cơ bản và luật liên quan đến mua bán bất động sản, phải tham gia một khóa đào tạo từ 60 đến 120 giờ, và phải có kinh nghiệm mua bán bất động sản từ 1 đến 3 năm. Ở Anh, thẻ hành nghề môi giới bất động sản được cấp bởi Hiệp hội Bất động sản (National Association of Estate Agents - NAEA). Công ty môi giới phải có giấy phép, phải có ít nhất một người môi giới trong trung tâm có thẻ hành nghề, đủ tư cách trong việc giao dịch mua bán nhà ở, có trình độ bằng cấp chính thống, hoặc có kinh nghiệm trong ngành bất động sản.
Tại Thụy Điển, cá nhân được cấp chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản phải có bằng tốt nghiệp từ phổ thông trung học trở lên; phải nộp một khoản tiền bảo hiểm trách nhiệm nghề nghiệp tối thiểu là 10.000 USD và phải có quyết định cho phép hành nghề của cơ quan có thẩm quyền. Ở Hàn Quốc, để có thể trở thành chuyên gia môi giới bất động sản phải trải qua một kỳ thi kiểm tra về trình độ chuyên môn do lãnh đạo tỉnh, thành phố tổ chức...
Và thực tiễn Việt Nam?
Như vậy, xem ra các nước vận dụng bằng cấp đối với dịch vụ môi giới bất động sản không phải hiếm, có thể quy định từ bậc học phổ thông đến trung học, cao đẳng, đại học. Tuy nhiên, trong điều kiện ở nước ta, vận dụng bằng cấp mang tính bắt buộc có khả thi hay không lại là vấn đề khác. Ở ta, dịch vụ môi giới bất động sản phát triển đa dạng và những vụ vi phạm pháp luật lại không phải do nhận thức kém, không phải do trình độ kém. Lao vào lĩnh vực lợi nhuận béo bở và lắm cạm bẫy, bằng cấp không quyết định được sự trung thực.
Thực tế việc kinh doanh bất động sản đòi hỏi có kinh nghiệm, có năng lực, có đạo đức mà những điều đó không gói trong cái chứng chỉ hay bằng đại học, cao đẳng. Khi quy định “cò đất” phải có bằng đại học là điều kiện cần, nhưng vấn đề là bằng gì, chuyên ngành nào? Trong khi hàng vạn người đang hoạt động môi giới đều không có bằng cấp, hoặc chỉ là bằng dưới đại học, không lẽ buộc họ phải theo các lớp kiểu tại chức như với cán bộ công chức Nhà nước phải theo học để được nâng lương, để được thăng tiến? Hơn nữa, quy định bằng cấp cử nhân đối với hoạt động chỉ có tính dịch vụ rộng rãi trong xã hội là yêu cầu quá cao.
Theo chúng tôi, việc quy định sát hạch và trình độ là cần, nhưng yêu cầu bằng đại học là quá cao mà không nắn được cái gốc, trong khi chỉ cần mức sàn bằng tú tài là đủ
