PV:
Thưa TS Nguyễn Trí Hiếu, thông tin về gói tín dụng 50 nghìn tỷ cho người mua nhà ở thương mại vay với lãi suất 7%, thời gian vay là 10 năm đang tạo ra nhiều kỳ vọng cho người mua nhà và thị trường BĐS. Quan điểm của ông về gói hỗ trợ này như thế nào?
TS Nguyễn Trí Hiếu: Tôi đã nghe rất nhiều về gói tín dụng 50 nghìn tỷ hỗ trợ người mua nhà ở thương mại vay và cũng có nhiều băn khoăn. Trước đây có gói 30 nghìn tỷ mục đích giải quyết nhà ở cho người có thu nhập thấp ở khu vực đô thị, giờ lại có gói 50 nghìn tỷ nữa. Bất cứ gói tín dụng nào hỗ trợ người mua nhà, giúp thị trường phát triển ổn định đều tốt cả. Tuy nhiên, yêu cầu quan trọng nhất là phải có tính khả thi, phải được thực hiện đúng, hợp lý thì mới có tác dụng.
PV: Ông còn băn khoăn gì ở gói 50 nghìn tỷ này?
TS Nguyễn Trí Hiếu: Gói này khác gói 30 nghìn tỷ, gói này hỗ trợ BĐS thương mại. Gói này thời gian cho vay là 10 năm và lãi suất là 7% thì thực tế cũng không thuận lợi hơn gói 30 nghìn tỷ. Gói 30 nghìn tỷ lãi suất thấp hơn và thời gian lên đến 15 năm. Trên nguyên tắc có thể nó hỗ trợ cho gói 30 nghìn tỷ nhưng nó gặp một trở ngại lớn, thậm chí còn trở ngại hơn cả gói 30 nghìn tỷ là thu nhập của người Việt Nam.
Thực tế người Việt Nam hiện nay thu nhập rất thấp, thành ra để có thể giải ngân được và triển khai được thì thời gian trả nợ phải kéo thật dài. Thời gian trả nợ phải là 20 đến 30 năm, chứ nếu thời gian trả nợ chỉ 10 năm, thậm chí là 15 năm như gói 30 nghìn tỷ thì quá ngắn. Tôi lấy một ví dụ thế này, hiện tại thu nhập bình quân của người Việt khoảng 1.900 USD. Tính ra tiền Việt mỗi tháng 1 người thu nhập bình quân chỉ khoảng 3,5 triệu đồng. Hai vợ chồng khoảng 7 triệu. Dựa vào thu nhập của 2 vợ chồng 1 tháng khoảng 7 triệu xem gói 50 nghìn tỷ sẽ được triển khai như thế nào? Nếu 2 vợ chồng mua một căn hộ trung bình với giá khoảng 1 tỷ đồng, ngân hàng cho vay 700 triệu với mức lãi suất 7%, thời gian vay 10 năm thì mỗi tháng 2 vợ chồng phải trả cả gốc lẫn lãi là 8,1 triệu đồng. Mức này cao quá thu nhập.
Gia đình đó chỉ có căn nhà trong 10 năm mà không ăn, không uống, không chi tiêu sinh hoạt cũng không đủ tiền trả ngân hàng. Thành ra gói này không thực tế. Muốn thực tế thì phải kéo dài thời gian lên thành khoảng 30 năm thì trả cả gốc và lãi 1 tháng khoảng 4,6 triệu thì mới có thể cáng đáng được mặc dù vẫn còn hơi cao. 1 gia đình thu nhập 7 triệu thì không nên vay đến 700 triệu mà chỉ vay khoảng 500 triệu thì với lãi suất 7%, thời gian vay 30 năm mỗi tháng trả cả gốc lẫn lãi khoảng 3,3 triệu thì vừa đúng khả năng của mình. Ý tôi muốn nhấn mạnh là thu nhập người Việt Nam còn quá thấp, nếu với mức lãi suất 7% và thời gian vay 10 năm thì không có cách gì để người ta có thể trả nợ được. Thời gian cho vay phải thật dài, lãi suất phải hạ xuống nữa thì mới khả thi và thực tế.
 |
| TS. Nguyễn Trí Hiếu. |
PV: Có thực tế là gói 30 nghìn tỷ sau nhiều lần điều chỉnh, mở rộng đối tượng, kéo dài thời gian cho vay đến nay tiến độ giải ngân vẫn rất thấp. Chúng ta phải nhìn nhận lại gói này thế nào?
TS Nguyễn Trí Hiếu: Tôi đã trình bày ở rất nhiều cuộc hội thảo, hội nghị với đại diện của rất nhiều ban, ngành thì có một số nguyên nhân dẫn đến gói 30 nghìn tỷ giải ngân quá chậm và không như kỳ vọng, đó là thu nhập của người dân còn quá thấp. Bên cạnh đó là hàng loạt trở ngại cốt yếu nữa như việc ngân hàng yêu cầu người dân phải chứng minh thu nhập. Có rất nhiều người có nhu cầu, thu nhập của họ lên đến 20 triệu một tháng như những người buôn bán nhỏ chẳng hạn. Thu nhập của họ là tiền mặt nhưng lại không thể chứng minh được và cũng không ai xác nhận cho là không thể vay.
Rồi các thủ tục hành chính như phải có xác nhận của chính quyền địa phương về việc chưa có nhà ở, nhà ở có diện tích dưới mức quy định, mua nhà lần đầu… gây quá nhiều phiền toái, khó khăn cho người dân. Gói 30.000 tỷ tắc nghẽn mấu chốt là nằm ở khâu thực hiện. Nếu thực hiện đúng chính sách thì các đối tượng được vay đã không gặp nhiều khó khăn đến vậy. Theo tôi, những thủ tục này nên giảm hoặc tính toán lược bỏ để không gây khó cho người dân. Hiện nay ngân hàng có tiền, trong khi đó nhu cầu của người dân rất nhiều mà 2 bên lại không gặp nhau. Đây là điều chúng ta phải tính toán.
PV: Có ý kiến cho rằng, đã là thị trường nên để nó vận động theo đúng quy luật. Nhà nước chỉ nên tác động bằng chính sách, không nên dùng tiền để tác động vào thị trường, ông nghĩ sao về điều này?
TS Nguyễn Trí Hiếu: Tôi cho rằng ý kiến này đúng. Nên để thị trường tự điều tiết. Nếu cầu chưa gặp cung vì lý do nào đó như giá cả chẳng hạn, đây là vấn đề của thị trường BĐS Việt Nam trong thời gian dài thì nên để thị trường tự điều chỉnh. Tất yếu thị trường sẽ tự vận động, điều chỉnh đến chừng mực nào đó để cung cầu gặp nhau. Còn đối với hệ thống ngân hàng, nếu anh có tiền thì cứ chạy ra ngoài mà cho vay. Lúc đó, ngân hàng cũng sẽ phải điều chỉnh mức lãi suất hợp lý để đáp ứng được nhu cầu của dân người ta mới vay. Trở lại gói 50 nghìn tỷ, theo quan điểm của tôi là chỉ có lợi cho ngân hàng bởi ngân hàng nào được tham gia có thể sẽ được sự dụng nguồn tái cấp vốn từ Ngân hàng Nhà nước với mức lãi suất khoảng 5% và thời gian là 10 năm. Cái này trùng khớp với thời gian cho vay của gói 50 nghìn tỷ. Còn lãi suất cho vay 7% là ngân hàng có lãi 2% từ đó họ sẽ không gặp rủi ro và chỉ có lợi.
PV: Để giải quyết bài toán nhà ở cho người dân và cả vấn đề của thị trường BĐS hiện nay, theo ông chúng ta nên làm thế nào?
TS Nguyễn Trí Hiếu: Vấn đề của thị trường BĐS hiện nay có nhiều nguyên nhân nhưng nguyên nhân chính là nợ xấu. Trước đây, ngân hàng cho vay BĐS quá bừa bãi. Từ đó dẫn đến việc khi thị trường BĐS gặp khó, tài sản thế chấp xuống giá mà ngân hàng lại chần chừ giải quyết dẫn đến việc hàng tồn kho đóng băng. Ở thị trường Việt Nam hiện nay, một số phân khúc như nhà ở xã hội thì cung không đủ cầu, tuy nhiên BĐS cao cấp, villa, biệt thự thì vẫn ảm đạm không bán được nên lượng hàng tồn kho vẫn cao. Thời gian qua thị trường có tín hiệu tốt nhưng chỉ là ở một vài phân khúc như nhà bình dân, nhà ở xã hội, còn lại hầu như vẫn dậm chân tại chỗ.
Do đó giải quyết vấn đề của thị trường hiện nay là phải giải quyết được nợ xấu, hàng tồn kho. Chính phủ phải có chiến lược, kế hoạch về BĐS. 10 năm trước ai cũng nghĩ kinh tế Việt Nam phát triển mạnh nên cứ có tiền là đổ xô vào BĐS. Đến nay khi kinh tế đi xuống, BĐS cũng trì trệ theo. Một vấn đề cốt lõi để giải quyết bài toán nhà ở cho người dân và thị trường BĐS hiện nay nữa đó là chính sách tín dụng phải thay đổi. Thời gian cho vay mua nhà phải được nới rộng nữa thành 20, 30 năm, lãi suất phải giảm xuống còn khoảng 5% thì người dân mới đủ khả năng trả nợ ngân hàng. Nếu không giải quyết được những vấn đề này thì chỉ là nói cho vui, cho đẹp.
Xin cảm ơn ông!
