Kết quả rà soát tại 6/24 quận, huyện của Sở TN&MT thành phố còn cho thấy, với 49.000 trường hợp không đủ điều kiện cấp sổ đỏ đều do các vướng mắc phổ biến như đất, nhà ở chuyển nhượng bằng giấy tay từ sau năm 2004 - 2006; nhà đất tạo lập sau thời điểm Luật Đất đai 1993 có hiệu lực nhưng không phù hợp quy hoạch.
Các trường hợp còn lại thuộc diện nhà đất tự chuyển mục đích sử dụng trên đất nông nghiệp không phù hợp quy hoạch; nhà, đất vi phạm xây dựng không được phép tồn tại; nhà đất đang có tranh chấp; vướng mắc tại các dự án phát triển nhà ở do chủ đầu tư chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính, xây sai thiết kế và quy hoạch được duyệt…
Ngay tại địa bàn dân cư đã khá ổn định là quận 3, theo Phòng TN&MT quận này, hiện cũng còn đến 1.830 hồ sơ cấp giấy chứng nhận cần phải bổ sung pháp lý để quận xem xét có đủ điều kiện để tiến hành cấp sổ hay không nhưng người dân chẳng cần hợp tác. Để đảm bảo tiến độ cấp sổ đỏ trên địa bàn, UBND thành phố đã chỉ đạo các quận, huyện phải xem xét từng trường hợp cụ thể để giải quyết.
Theo đó, hướng xử lý được thành phố đưa ra là những hộ sử dụng đất trước ngày 1/7/2004 mà không phù hợp quy hoạch, nhưng tại thời điểm xét cấp sổ đỏ chưa xác định được thời gian triển khai dự án đang treo thì được cấp sổ đỏ đất ở trong hạn mức, diện tích đất còn lại của thửa đất sẽ được xác định là đất nông nghiệp.
Đối với các trường hợp sử dụng đất nông nghiệp làm nhà ở được tháo gỡ theo hướng đất sử dụng trước ngày 1/7/2006 hiện đang sử dụng ổn định, không tranh chấp sẽ xét cấp sổ theo hiện trạng nếu phù hợp quy hoạch. Về tiền sử dụng đất thành phố cũng tạo điều kiện bằng cách đối với nhà ở riêng lẻ khi được cấp sổ đỏ nhà, đất nếu các hộ dân chưa có điều kiện nộp tiền sử dụng đất thì ghi nợ tiền sử dụng đất trên sổ đỏ…
Vướng nhất trong việc cấp sổ đỏ tại TP Hồ Chí Minh là gánh nặng tiền sử dụng đất.
Như vậy, trong khả năng cho phép, chính quyền TP Hồ Chí Minh đã thực hiện tháo gỡ triệt để nhằm đẩy nhanh việc cấp sổ đỏ lần đầu phủ kín địa bàn trong năm nay.
Song hiện tại, về phía người dân lại có 2 luồng ý kiến trái chiều nhau: Những hộ dân tự xây hoặc mua nhà bằng giấy tay trên đất nông nghiệp, đất quy hoạch treo… vẫn đang ngày đêm mong mỏi được cấp sổ đỏ chính chủ để yên tâm với tài sản của mình. Ngược lại, nhiều hộ dân sinh sống ổn định lâu năm tại các khu dân cư hiện hữu lại tỏ ra thờ ơ, không cần cấp sổ đỏ bởi lý do phải nộp tiền sử dụng đất quá cao.
Tại quận 8, những ngày gần đây đã có vài trăm hộ dân đòi trả lại sổ đỏ cho chính quyền quận ngay khi vừa được thông báo nhận sổ. Lý do được nhiều hộ dân đưa ra là khoản tiền sử dụng đất phải nộp quá lớn, hộ ít nhất cũng vài chục triệu đồng; hộ nhiều lên tới cả tỷ đồng nhưng đều không được thông báo trước về số tiền này để người dân chuẩn bị hoặc quyết định có tiến hành làm sổ hay không.
Nguyên nhân dẫn đến tình trạng người làm sổ đỏ phải nộp số tiền sử dụng đất quá lớn là do đa số những hộ dân chưa được cấp sổ thuộc diện sử dụng đất sau khi có Luật Đất đai, tức phải nộp 100% tiền sử dụng đất.
Ngoài ra do tại những địa bàn vùng ven, đất đai rộng rãi như quận 8, nhiều hộ dân còn phải nộp khoản tiền sử dụng đất đối với phần diện tích ngoài 160m2 do vượt quá hạn mức quy định bằng cách: Lấy hệ số K – là số lần chênh lệch giữa bảng giá đất do thành phố quy định và giá chuyển nhượng thực tế, nhân với giá đất do thành phố quy định.
Trong khi đó, dù bảng giá đất được thành phố ban hành hàng năm, nhưng với quận 8, mức chênh lệch giữa giá chuyển nhượng đất thực tế so với bảng giá đất do thành phố quy định cao nhất là 4 lần. Với quận trung tâm như quận 3, mức chênh lệch còn bị đẩy lên đến 4,5 lần nếu diện tích vượt hạn mức không phải là đất ở thuộc khu dân cư.
Vì vậy, ngay cả khi cho phép ghi nợ tiền sử dụng đất, nhiều người dân sẽ không hợp tác trong việc cấp sổ đỏ chứ chưa kể tình trạng khi được ghi nợ rồi còn lo bị các Chi cục thuế tính lãi do chậm nộp. Vì vậy, để hoàn thành cấp sổ đỏ, trước hết, chính quyền TP Hồ Chí Minh cần phải tháo gỡ được vướng mắc về khoản tiền sử dụng đất với người dân
