Thiếu nguồn cung, giá nhà còn quá cao so với thu nhập của đối tượng thụ hưởng, cùng với đó còn có hàng loạt bất cập khác liên quan đến nhà ở xã hội là đánh giá được đưa ra trong báo cáo kết quả giám sát của Đoàn giám sát chuyên đề của Quốc hội về thực hiện chính sách, pháp luật về quản lý thị trường bất động sản và phát triển nhà ở xã hội.
Ở sau vài năm, giá tăng gấp 3 lần
Tài chính eo hẹp, không mua được chung cư thương mại, vợ chồng chị Đoàn Thị Hương (Hoàng Mai, Hà Nội) quyết định tìm hiểu qua một số dự án nhà ở xã hội đã đủ điều kiện mua đi bán lại. Cứ nghĩ nhà ở xã hội thì giá cả cũng ở mức bình thường, thế nhưng khi tiếp cận, vợ chồng chị đã không khỏi giật mình.
"Môi giới dẫn chúng tôi đi xem một số căn hộ tại khu nhà ở xã hội Đại Kim Building (phố Trần Hoà, Hoàng Mai). Khu nhà này đã đủ điều kiện để mua bán vì đã đưa vào sử dụng được hơn 5 năm. Tuy nhiên, giá cũng không hề dễ chịu. Một căn hộ 70m2 ở đây có mức giá khoảng 3,6 tỷ đồng. Những căn trên 100m2, thiết kế 3 phòng ngủ đều có mức giá khoảng 5,5 tỷ đồng. Giá được các chủ nhà ở đây rao bán đều quanh mốc khoảng 52 triệu đồng/m2. Năm 2016, khi mở bán, khu nhà ở xã hội Đại Kim này chỉ có mức giá 16 triệu đồng/m2, thế mà giờ đây giá đã tăng lên gấp 3 lần. Với mức giá này thì chắc chắn không có người thu nhập thấp nào mua được cả", chị Hương chia sẻ.
Giá nhà ở xã hội cũng cao ngất ngưởng là thực tế đang diễn ra hiện nay, khảo sát qua một số thông tin mua bán tại một số dự án nhà ở xã hội cũ thì hầu hết đều nằm quanh mức giá khoảng 50 triệu đồng/m2. Đơn cử tại dự án nhà ở xã hội ECOHOME 1 (phường Đông Ngạc, quận Bắc Từ Liêm), các căn hộ có diện tích từ 50 - 80 m2, mức giá dao động từ 48 - 52 triệu đồng/m2. Tại dự án nhà ở xã hội Rice City Linh Đàm, giá còn cao hơn nhiều dao động từ 60 - 70 triệu đồng/m2… Hầu hết các dự án nhà ở xã hội này, cách đây khoảng 5 - 7 năm, giá thời điểm mở bán đều khoảng 15 - 20 triệu đồng/m2, đến nay giá đã tăng 3 - 5 lần và đang dần tiệm cận giá nhà ở thương mại.
Chuyên gia kinh tế, PGS.TS Đinh Trọng Thịnh cho rằng, với mức tăng giá như hiện nay thì chắc chắn không có người thu nhập thấp nào mua được nhà ở xã hội. "Ví dụ như thời điểm mở bán dự án nhà ở xã hội NHS Trung Văn, với mức giá khoảng 20 triệu đồng/m2 thì một căn hộ 70m2 đã có giá 1,5 tỷ đồng. Với số tiền đó thì bao giờ người thu nhập thấp tiết kiệm được mà mua chứ chưa nói đến việc giá nhà đất đang "ngáo" như hiện nay. Giá nhà đất nhảy múa đang tạo ra hệ lụy rất lớn cho an sinh xã hội. Nhà ở xã hội cũ mà cũng có mức giá 50 - 60 triệu đồng/m2 thì phải nói thật người có thu nhập khá cũng không mua nổi, chứ nói gì đến thu nhập thấp. Vấn đề mấu chốt ở đây vẫn là nguồn cung, phải có sự điều chỉnh chính sách để làm sao sớm tăng được nguồn cung, nhất là nhà ở xã hội, nhà giá rẻ để giải "cơn khát" nhà ở cho người dân và hạ nhiệt thị trường, cũng đồng nghĩa đảm bảo bài toán an sinh xã hội về mặt nhà ở", PGS.TS Đinh Trọng Thịnh nói.
Nhà ở xã hội còn nhiều bất cập
Từ thực tiễn và thông qua hoạt động giám sát chuyên đề, "Báo cáo kết quả giám sát" của Đoàn giám sát chuyên đề của Quốc hội đã chỉ ra hàng loạt tồn tại, hạn chế của hoạt động phát triển nhà ở xã hội hiện nay. Trong đó chỉ rõ, nhiều địa phương chưa đạt tỷ lệ hoàn thành phát triển nhà ở xã hội theo chương trình, kế hoạch. Tỷ lệ quỹ đất dành cho phát triển nhà ở xã hội khu vực đô thị thấp, chủ yếu phụ thuộc vào quỹ đất 20% nhà ở xã hội trong dự án nhà ở thương mại. Công tác xét duyệt đối tượng thụ hưởng chính sách, thẩm định giá thường xuyên kéo dài so với thời hạn quy định của pháp luật, ảnh hưởng lớn đến chu kỳ đầu tư, thu hồi vốn, trả lãi ngân hàng của chủ đầu tư và sự tiếp cận nhà ở xã hội của người dân.
Báo cáo cũng cho rằng, giá nhà ở xã hội bình quân còn quá cao so với thu nhập của đối tượng thụ hưởng. Nguồn vốn hỗ trợ từ ngân sách Nhà nước cho các chương trình tín dụng ưu đãi nhà ở xã hội còn thấp, quy trình, thủ tục cho vay thông qua Ngân hàng chính sách xã hội còn phức tạp, trùng lặp. Triển khai chương trình cho vay nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ từ gói tín dụng 120 nghìn tỷ đồng chậm được giải ngân, điều kiện, thủ tục phức tạp, lãi suất còn cao, chưa phát huy tác dụng trong việc thu hút, khuyến khích chủ đầu tư, người mua nhà ở xã hội tiếp cận gói tín dụng này là những lực cản không nhỏ đối với công tác phát triển nhà ở xã hội hiện nay.
Cùng với đó, việc thực hiện Chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở, Đề án Đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp (giai đoạn 2021 - 2030) chưa đạt yêu cầu, đa số địa phương chưa hoàn thành chỉ tiêu phát triển.
Chuyên gia kinh tế, PGS.TS Đinh Trọng Thịnh cho rằng, báo cáo giám sát của Quốc hội đã thể hiện rất rõ những hạn chế trong phát triển nhà ở xã hội thời gian qua. Do đó, nhiệm vụ trọng tâm để giải bài toán nhà ở cho người dân và ổn định thị trường bất động sản, Chính phủ và các cơ quan liên quan cần nhanh chóng đẩy mạnh triển khai đề án 1 triệu căn nhà ở xã hội. Với việc có một lượng lớn nhà ở xã hội, có mức giá phù hợp với số đông người lao động hiện nay thì cơn khát nhà ở sẽ hạ nhiệt.
"Nhà nước cần triển khai nhanh các chính sách cụ thể như làm thế nào để thu hút doanh nghiệp, thúc đẩy giải ngân vốn hỗ trợ, điều chỉnh các quy định liên quan đến thủ tục pháp lý… Bởi nếu không thì chẳng doanh nghiệp nào muốn làm nhà ở xã hội cả. Làm nhà ở thương mại biên lợi nhuận lên tới 40 - 50%, trong khi làm nhà ở xã nhà nước chỉ khống chế có 10% mà thủ tục lại quá lâu", PGS.TS Đinh Trọng Thịnh nói.
Trong khi đó, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh Lê Hoàng Châu cho rằng, việc tháo gỡ các "điểm nghẽn" về mặt pháp lý sẽ được giải quyết khi 3 bộ luật liên quan, gồm: Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản có đầy đủ các nghị định, thông tư hướng dẫn thi hành.
"Tuy nhiên, vấn đề nguồn là rất quan trọng để tạo lực đẩy và thu hút doanh nghiệp tham gia. Tôi cho rằng các chương trình tín dụng như cho vay ưu đãi nhà ở xã hội qua Ngân hàng Chính sách xã hội hay gói 120 nghìn tỷ cần có sự điều chỉnh lãi suất. Hiện nay, mức lãi suất gọi là "ưu đãi" này quá cao so với lãi suất cho vay thương mại thông thường của các tổ chức tín dụng. Nên xem xét điều chỉnh để chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội được vay ưu đãi với lãi suất từ 3,6% hoặc 5,76%/năm và người mua, thuê mua nhà ở xã hội được vay ưu đãi với lãi suất từ 3% hoặc 4,8%/năm là phù hợp", ông Châu kiến nghị.
Chính phủ sẽ phối hợp nhiều biện pháp để giữ giá nhà ở xã hội ở mức hợp lý 
Gói 120 nghìn tỷ cho vay nhà ở xã hội đã tăng lên 145 nghìn tỷ đồng 
