Cần thiết mở rộng đối tượng, đơn giản thủ tục mua nhà ở xã hội

Thời gian qua, Chính phủ, cũng như các cơ quan quản lý cũng đang hết sức quan tâm để phát triển loại hình nhà ở này, tuy nhiên theo các chuyên gia vẫn còn nhiều điểm "nghẽn" nếu không sớm được tháo gỡ sẽ rất khó để nhà ở xã hội có thể "bùng nổ" được.

Xung quanh câu chuyện này, PV đã có cuộc trao đổi với ThS Nguyễn Văn Đỉnh, chuyên gia pháp lý bất động sản về các giải pháp để đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội, giúp người dân sớm được hưởng thụ.

PV: Nhà ở xã hội đang là một trong những vấn đề xã hội rất nóng hiện nay. Hàng chục năm nay, Nhà nước đã có nhiều chính sách để pháp triển các loại hình nhà ở này nhưng kết quả đến nay vẫn đang còn hạn chế. Nhiều "điểm nghẽn", "nút thắt" cần phải sớm được tháo gỡ đã được đặt ra. Theo ông, đâu là "điểm nghẽn" lớn nhất?

ThS Nguyễn Văn Đỉnh: Đúng là nhu cầu nhà ở xã hội của người dân hiện nay là rất lớn. Chính vì thế Đảng và Nhà nước ta những năm qua cũng rất quan tâm đẩy mạnh phát triển loại hình nhà ở này. Chiến lược phát triển kinh tế - xã hội giai đoạn 2021-2030 của Đảng đã đặt ra mục tiêu: "Giải quyết cơ bản yêu cầu về nhà ở cho cư dân đô thị, mở rộng các loại hình nhà ở; có chính sách hỗ trợ đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội"; "Tập trung giải quyết cơ bản nhu cầu về nhà ở cho người dân, bổ sung cơ chế, chính sách thúc đẩy phát triển mạnh mẽ nhà ở xã hội". Hiến pháp năm 2013 cũng khẳng định: "Công dân có quyền có nơi ở hợp pháp"; "Nhà nước có chính sách phát triển nhà ở, tạo điều kiện để mọi người có chỗ ở".

Tuy vậy, dù cũng đã có một số thành tựu nhưng có một thực tế phải thừa nhận là chính sách đầu tư phát triển nhà ở xã hội còn nhiều bất cập. Phải tháo gỡ ngay các bất cập này là hết sức cần thiết nhằm triển khai có hiệu quả đề án "Xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội trong giai đoạn 2021-2030" của Chính phủ. Tôi cho rằng, có ba vấn đề lớn nhất cần phải sớm được giải quyết đó là: Vướng mắc về mặt chính sách, thiếu quỹ đất sạch đã có hạ tầng và nguồn vốn tín dụng ưu đãi ổn định cho phát triển nhà ở xã hội.

PV: Cụ thể về mặt chính sách, bất cập theo ông ở đây là gì?

Ths Nguyễn Văn Đỉnh: Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, quy định bố trí 20% quỹ đất trong các dự án khu đô thị để phát triển nhà ở xã hội chưa được thực hiện nghiêm, dẫn đến tình trạng thiếu hụt quỹ đất và khan hiếm nguồn cung nhà ở xã hội. Tại một số địa phương, trong quy hoạch đô thị, khu công nghiệp chưa xác định rõ quỹ đất cho phát triển nhà ở xã hội, chưa thực hiện nghiêm quy định dành 20% quỹ đất trong các dự án nhà ở thương mại để phát triển nhà ở xã hội hoặc có bố trí nhưng ở tại các vị trí không thuận lợi hoặc chưa giải phóng xong mặt bằng, dẫn đến thiếu quỹ đất sạch để triển khai các dự án nhà ở xã hội.

Tôi cho rằng, việc các doanh nghiệp phải bố trí dành 20% quỹ đất dự án để triển khai nhà ở xã hội vừa nhằm phát triển nhà ở xã hội và cũng là để các doanh nghiệp có trách nhiệm trong việc này. Tuy vậy, ở góc độ khác, tôi cho rằng đây là một một bất cập về chính sách. Việc dành 20% diện tích quỹ đất ở tại các dự án khu đô thị để phát triển nhà ở xã hội đã tạo ra các khu nhà ở xã hội nằm rải rác, khó quản lý.

Giá nhà ở xã hội thấp và do nhà ở xã hội được tăng mật độ, hệ số sử dụng đất gấp 1,5 lần nên phương án kiến trúc, chiều cao, quy mô công trình nhà ở xã hội tại quỹ đất 20% không tương xứng với khu nhà ở thương mại lân cận, ảnh hưởng đến mỹ quan khu đô thị. Ngoài ra, do lợi nhuận thấp nên chủ đầu tư các khu đô thị khi lập quy hoạch thường bố trí quỹ đất 20% vào các vị trí không thuận lợi, khó giải phóng mặt bằng, thậm chí bố trí quỹ đất 20% tại vị trí nghĩa trang hoặc có dân cư hiện hữu không thể giải phóng mặt bằng.

Thực tế chỉ ra, đã có rất nhiều dự án khu đô thị đã bán các hạng mục thương mại nhưng quỹ đất 20% nhà ở xã hội vẫn còn nằm trên giấy. Tất cả dự án nhà ở thương mại, khu đô thị phải dành "quỹ đất 20%" mà không quan tâm đến yếu tố riêng, đặc thù của từng địa phương, từng đô thị hay nhu cầu thực tế về nhà ở xã hội. Đây là bất cập lớn nhất của chính sách "quỹ đất 20%".

Trên thực tế rất nhiều địa phương thuộc miền núi, trung du, khu vực có mức độ phát triển kinh tế - xã hội chưa cao, tập quán người dân chưa có nhu cầu ở chung cư, hoàn toàn chưa có nhu cầu nhà ở xã hội… nhưng vẫn phải miễn cưỡng bố trí "quỹ đất 20%" nhà ở xã hội để đủ điều kiện phê duyệt quy hoạch, chấp thuận chủ trương đầu tư dự án. Sau đó, "quỹ đất 20%" không được sử dụng, gây lãng phí nguồn lực đất đai, không đáp ứng được yêu cầu sử dụng đất tiết kiệm, hiệu quả.

PV: Dường như bất cập về chính sách này cũng đã được nhận ra nên một số cơ quan của Quốc hội, Chính phủ cũng cho ý kiến rằng, quy định trách nhiệm của chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại trong phát triển nhà ở xã hội cần thực hiện linh hoạt, thống nhất quy định trách nhiệm của chính quyền địa phương bố trí quỹ đất xây nhà ở xã hội trên địa bàn. Dưới góc độ là một chuyên gia pháp lý, ông nghĩ thế nào?

Ths Nguyễn Văn Đỉnh: Để quyết định sự thành công của phát triển nhà ở xã hội thì có 2 vấn đề lớn nhất đã được các doanh nghiệp tham gia xây dựng nhà ở xã hội chỉ rõ: Quỹ đất và nguồn vốn ưu đãi. Nếu nguồn vốn vay tín dụng đã có hướng giải quyết thông qua gói 120 nghìn tỷ đồng thì vấn đề quỹ đất nhà ở xã hội chỉ có thể được giải quyết thông qua sửa đổi Luật Nhà ở. Vấn đề đảm bảo quỹ đất sạch, có kết nối hạ tầng (điện, đường, trường, trạm) chính là "điểm nghẽn" lớn nhất trong thực thi chính sách phát triển nhà ở xã hội hiện nay.

Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) đã tháo gỡ theo hướng giao trách nhiệm bố trí quỹ đất phát triển nhà ở xã hội cho chính quyền địa phương. Cụ thể, Điều 80 dự thảo quy định khi lập, phê duyệt các loại quy hoạch (gồm quy hoạch tỉnh, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị) thì UBND cấp tỉnh phải bố trí đủ quỹ đất dành để phát triển nhà ở xã hội theo Chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở.

Như vậy, các địa phương sẽ căn cứ nhu cầu thực tế về nhà ở xã hội của người dân để chủ động bố trí quỹ đất (được tùy chọn bố trí quỹ đất nhà ở xã hội độc lập hay trong đồ án quy hoạch khu đô thị). Việc trao quyền gắn liền với trách nhiệm (phải bố trí đủ quỹ đất dành để phát triển nhà ở xã hội) sẽ tạo cơ chế linh hoạt, sáng tạo cho địa phương triển khai thực hiện.

Ngoài ra, quỹ đất dành để phát triển nhà ở xã hội không chỉ "nằm trên giấy" (chỉ xác định trong các đồ án quy hoạch) như một số dự án gần đây mà UBND cấp tỉnh phải có trách nhiệm bố trí theo đúng nhu cầu của người dân trong Chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở, phải kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực, phù hợp với nhu cầu sinh sống, làm việc của các đối tượng thụ hưởng.

Dự thảo giao UBND cấp tỉnh đầu tư hệ thống hạ tầng kỹ thuật ngoài dự án nhà ở xã hội (đưa hạ tầng giao thông, cấp điện, cấp nước sạch, thoát nước... đến ranh dự án). UBND cấp tỉnh còn phải báo cáo HĐND cùng cấp trích một phần tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của các dự án nhà ở thương mại, khu đô thị để bồi thường, giải phóng mặt bằng, đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật cho các dự án nhà ở xã hội.

Nếu làm tốt các giải pháp nêu trên thì vướng mắc lớn nhất của chính sách nhà ở xã hội hiện nay (quỹ đất sạch, có kết nối hạ tầng kỹ thuật) sẽ được tháo gỡ.

PV: Tại cuộc làm việc của Phó Thủ tướng Chính phủ Trần Hồng Hà với Bộ Xây dựng và các bộ, ngành liên quan hôm 31/7 về tiếp thu, giải trình ý kiến của đại biểu Quốc hội về dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi, trong đó có thay đổi với quy định nhà ở xã hội. Theo đó, sẽ tính toán để mở rộng thêm các đối tượng mua nhà và đơn giản thủ tục cho người dân. Ông thấy thế nào?

ThS Nguyễn Văn Đỉnh: Tôi cho rằng mở rộng thêm các đối tượng được tiếp cận nhà ở xã hội và đơn giản thủ tục hành chính cho người dân là rất cần thiết. Chúng ta đã thấy báo chí phản ánh rất nhiều về những khó khăn của người dân khi đi làm hồ sơ đăng ký mua nhà ở xã hội nhiều năm qua rồi. Chính bản thân tôi cũng đã góp ý vào việc cần mở rộng đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội theo hướng sửa đổi Điều 73 dự thảo Luật nhà ở, quy định tiêu chí xác định đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội là người có thu nhập thấp, bất kể họ là ai, mà không liệt kê 12 loại đối tượng cụ thể như hiện nay. Bởi lẽ, nếu liệt kê như dự thảo thì những người có thu nhập thấp (vẫn còn trong thực tế nhưng không thuộc 12 đối tượng thống kê tại Điều 73) thì lại không được hưởng chính sách của Nhà nước về nhà ở xã hội.

Còn về mặt thủ tục hành chính thì có thể kể đến một vài bất cập như theo quy định hiện nay, người muốn mua ở nhà ở xã hội phải trải qua nhiều bước xác nhận tình trạng "chưa có nhà ở thuộc sở hữu". Việc đi lại xác nhận vất vả, tốn kém, thủ tục rườm rà... Người mua nhà vẫn phải về quê, về nơi thường trú để xác định tình trạng chưa có nhà ở thuộc sở hữu của mình; các địa phương này cũng gặp khó khăn trong việc xác nhận đối tượng có nhà ở tại nơi sinh sống, làm việc hay chưa, dẫn đến hồ sơ bị đùn đẩy, ách tắc. Người muốn mua nhà vất vả, tốn kém đi lại với rất nhiều giấy tờ, thủ tục mà vẫn không được việc. Do đó, cần rà soát, cắt giảm các điều kiện, thủ tục hành chính về hồ sơ giấy tờ chứng minh, xác nhận tạo thuận lợi cho người lao động được tiếp cận với chính sách hỗ trợ nhà ở xã hội nhân văn này.

PV: Các địa phương, cơ quan quản lý nhà nước đã vào cuộc để thực hiện Đề án xây dựng ít nhất 1 triệu căn nhà ở xã hội đến năm 2030 của Chính phủ, những khó khăn vướng mắc cũng đang được bàn thảo tìm giải pháp tháo gỡ. Đặc biệt gói tín dụng 120 nghìn tỷ cũng đã được triển khai. Ông có cho rằng với những lực đẩy như thế nhà ở xã hội sẽ bùng nổ thời gian tới?

ThS Nguyễn Văn Đỉnh: Sự vào cuộc quyết liệt của Chính phủ và các cơ quan chức năng, các địa phương để gỡ khó cho nhà ở xã hội hiện nay cho thấy, loại hình nhà ở này sẽ có những tín hiệu tích cực thời gian tới. Tuy nhiên, để nói sẽ bùng nổ thì tôi không nghĩ vậy. Bởi còn có những vấn đề cần giải quyết thêm nữa như chính sách tín dụng hỗ trợ người dân, hỗ trợ doanh nghiệp, thu hút doanh nghiệp tham gia.

Chẳng hạn, người mua nhà ở xã hội là các đối tượng chính sách, người có thu nhập thấp. Để họ tiếp cận được nhà ở xã hội thì cũng cần có các chính sách hỗ trợ, nhất là về mặt tín dụng. Thế nhưng hiện nay, vướng mắc về gói vay hỗ trợ nhà ở xã hội gặp phải ở cả "hai đầu": Chủ đầu tư ở "đầu cung" và khách hàng ở "đầu cầu". Hiện có một số quy định đặc thù rất khó để người dân có thể tiếp cập nguồn vốn vay ưu đãi này nên, gói 15 nghìn tỷ đồng cho cá nhân, hộ gia đình vay để mua, thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân; xây dựng mới, cải tạo, sửa chữa nhà ở theo chính sách nhà ở xã hội quy định tại Nghị quyết số 43/2022/QH15, Nghị quyết số 11/NQ-CP, Nghị định số 36/2022/NĐ-CP có tỷ lệ giải ngân rất thấp. Một phần lý do bởi thiếu nguồn cung nhà ở xã hội, một phần bởi việc cho vay thông qua Ngân hàng Chính sách Xã hội với các yêu cầu đặc thù, chặt chẽ sẽ "bó buộc" người dân có nhu cầu.

Trong khi đó, đối với các doanh nghiệp tham gia xây dựng nhà ở xã hội, theo Nghị định số 31/2022/NĐ-CP, gói 120 nghìn tỷ để được hỗ trợ lãi suất 2%/năm để phục vụ dự án nhà ở xã hội, chủ đầu tư phải đáp ứng điều kiện hết sức khắt khe: Dự án phải được cấp có thẩm quyền phê duyệt, đã được giao đất, cho thuê đất, đã giải phóng mặt bằng, có cấp phép xây dựng... Ngoài ra, dự án phải được UBND cấp tỉnh lập danh mục gửi cho Bộ Xây dựng để Bộ Xây dựng tổng hợp, công bố, làm chậm việc triển khai cho vay, dẫn đến bất cập: Có tiền nhưng không tiêu được.

Bên cạnh đó, mức hỗ trợ lãi suất 2%/năm vẫn kém hấp dẫn. Bởi chủ đầu tư chỉ được hưởng lợi nhuận định mức 10% toàn dự án nhưng phải đi vay thương mại khoảng 70% chi phí đầu tư với lãi suất khoảng 8%/năm (sau khi được hỗ trợ 2%/năm). Chỉ cần "tồn kho" khoảng 50% số căn hộ trong 2 năm là chủ đầu tư không còn lãi. Đó là lý do chính khiến doanh nghiệp không mấy mặn mà với phân khúc nhà ở xã hội dù nhu cầu của người dân rất lớn. Do đó, chính sách tín dụng ổn để phát triển nhà ở xã hội là vấn đề cũng cần sớm được nghiên cứu.

Xin cảm ơn ông!