Doanh nghiệp không còn mặn mà
Chủ đầu tư chán nản, không còn hào hứng với các dự án cải tạo chung cư cũ, người dân mất lòng tin... Quả thật, để giải bài toán trên không phải là đơn giản. Mặc dù “bức tranh” về những khu tập thể cũ nát, xập xệ đã đến lúc cần phải thay đổi gấp nhưng cho đến thời điểm này, Hà Nội vẫn chưa thực hiện được nhiều dự án như mong đợi. Và khó khăn nhất chính là chưa thể cân bằng hài hòa được lợi ích của chủ đầu tư với người dân.
Theo Phó Giám đốc Sở Xây dựng Nguyễn Quốc Tuấn thừa nhận, cải tạo xây dựng lại các khu chung cư cũ còn nhiều vấn đề vướng mắc, chưa có biện pháp tháo gỡ. Ông Tuấn cho biết, chủ yếu các chung cư cũ nằm trong khu vực nội thành. Đây lại là khu vực có quy định về hạn chế tầng cao bởi vậy không kêu gọi được nhà đầu tư. Những năm trước, khi bất động sản còn “sốt”, nhiều nhà đầu tư cũng hào hứng muốn được tham gia dự án cải tạo chung cư cũ vì đa phần các khu nhà này đều nằm trên những vị trí đắc địa, khu đất “vàng”. Nhưng ở thời điểm hiện tại, nếu đầu tư vào những dự án này, lợi nhuận có thể bằng 0 nên cũng không còn nhà đầu tư nào sốt sắng nữa.
Dự án cải tạo khu tập thể Nguyễn Công Trứ, được coi là dự án có quy mô toàn khu đầu tiên của Hà Nội, và đã được nghiên cứu, đặc cách rất nhiều cơ chế từ chính sách hỗ trợ đến chỉ tiêu quy hoạch kiến trúc, tận dụng tối đa chiều cao cho phép nhưng vẫn đang tồn tại những vướng mắc về tài chính như ở tòa nhà N3 đang được xây dựng lại, số căn hộ mới cũng mới chỉ đủ để bố trí tái định cư cho các hộ dân, doanh nghiệp chưa có số căn hộ dôi ra để kinh doanh…
Mới đây, UBND TP Hà Nội đã có chỉ đạo bổ sung cơ chế tổng thể và chính sách đặc thù hỗ trợ dự án cải tạo xây dựng khu tập thể Nguyễn Công Trứ vào danh mục cơ chế đặc thù, chuẩn bị báo cáo xin ý kiến chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ khi làm việc với Hà Nội. Để đảm bảo hài hòa 3 lợi ích người dân, DN và Nhà nước, Hà Nội cũng đã chủ động chỉ đạo tháo gỡ chung về phương án quy hoạch, cơ chế và phương thức triển khai thực hiện do dự án này nằm trong khu vực hạn chế phát triển tầng cao của Thủ đô.
“Gỡ khó” cho DN, UBND TP Hà Nội cũng đã quyết định đầu tư xây dựng công trình hạ tầng kỹ thuật, xã hội của dự án bằng nguồn vốn ngân sách. Đối với việc đầu tư cải tạo xây dựng mới các công trình chung cư Nguyễn Công Trứ thực hiện từ nguồn thu tự cân đối của dự án. Nếu mất cân đối về tài chính sẽ được Hà Nội hỗ trợ từ tiền sử dụng đất của các dự án hỗ trợ.
Người dân cần sự minh bạch, rõ ràng
Theo Trưởng phòng Quản lý – Phát triển nhà (Sở Xây dựng), chỉ có khu tập thể Kim Liên thí điểm một số dự án hoàn chỉnh căn hộ khép kín hoặc công trình nhà nguy hiểm cấp D, các dự án còn lại đều chậm tiến độ so với yêu cầu. Sở Xây dựng công bố, mới chỉ có 3 dự án được duyệt quy hoạch chi tiết, 8 dự án được phê duyệt nhiệm vụ thiết kế quy hoạch, còn lại đang điều tra xã hội học (55 dự án), đang hoàn thiện hồ sơ để trình phê duyệt nhiệm vụ (15 dự án)…
Thực tế, hầu hết các khu nhà chung cư cũ trên địa bàn TP đều có “tuổi” 30-50 năm và đều đã được bán cho người dân theo Nghị định 61/CP. Như vậy, người dân là chủ sở hữu hợp pháp của các căn hộ trong khối nhà đó. Cũng chính vì thế, việc di dời hay cưỡng chế không hề dễ dàng. Quay trở lại câu chuyện nhà C8 Giảng Võ, sau khi đã được gia cố các hệ thống dầm sắt chằng chống, các hộ dân cho rằng công trình đã an toàn, có thể tiếp tục sử dụng và không đồng ý di dời. Theo chúng tôi được biết, UBND quận Ba Đình cũng đã có văn bản báo cáo TP xem xét lại, làm rõ dự án cải tạo sẽ triển khai theo phương án nào? Có xây dựng lại chung cư cũ hay vẫn để tồn tại.
Rất nhiều dự án cải tạo chung cư cũ vướng mắc vì người dân không tin tưởng vào chủ đầu tư. Đơn cử như nhà C4, người dân cũng khiếu kiện nhiều lần vì không đồng tình cách làm việc của chủ đầu tư. Sự việc “đình đám” nhất là việc cải tạo nhà B6 Giảng Võ. Suốt 5 năm, dự án cải tạo nhà xuống cấp này bị “tắc” chỉ vì người dân không chấp nhận chủ đầu tư là Công ty cổ phần Hà Nội-ICT. Chỉ đến khi UBND TP Hà Nội quyết định thay chủ đầu tư là Công ty TNHH Nhà nước một thành viên Đầu tư xây lắp và thương mại 36 (Công ty 36) thuộc Bộ Quốc phòng, là đơn vị được các hộ dân B6 đồng loạt tiến cử thì mọi chuyện mới được giải quyết ổn thỏa. Tiếp đó là nhà B7 Giảng Võ, dân cũng yêu cầu TP thay chủ đầu tư khác.
Tại sao lại có tình trạng này? Ông Trần Quốc Tuấn, Phó Giám đốc Sở Xây dựng cho biết, trong những năm qua, Sở đã phải kiến nghị UBND thành phố Hà Nội thay đổi chủ đầu tư của nhiều dự án như các khu nhà tập thể A, B Ngọc Khánh; khu Khương Thượng và Văn Chương. Lý do chính được ông Tuấn đưa ra là các đơn vị nằm trong danh sách phải ngừng thực hiện cải tạo chung cư là do triển khai quá chậm, đã qua 2-3 năm mà chưa lập được quy hoạch, trong khi đó quy định của TP là dự án không triển khai sau 12 tháng sẽ bị thu hồi. Qua nhiều lần đốc thúc, chủ đầu tư vẫn không thực hiện đúng tiến độ đề ra.
Không hẳn chỉ do người dân đã quá “yêu sách” và đòi hỏi cao. Thực chất, từ khi TP ban hành Quy chế cải tạo nhà chung cư cũ, mâu thuẫn về lợi ích giữa chủ đầu tư và các hộ dân đã được giải quyết khá triệt để. Chủ đầu tư chỉ cần áp đúng khung đền bù đã được quy định và người dân cũng không thể đòi hỏi cao hơn. Tuy nhiên, ở hầu hết các nhà tập thể cũ nêu trên, điều khiến người dân không hài lòng nhất là cách làm việc và ứng xử của chủ đầu tư với dân. Việc các chủ đầu tư được giao không thực hiện đúng giao ước với UBND TP và các hộ dân dường như không còn là chuyện mới mẻ trong quá trình thực hiện mục tiêu cải tạo chung cư cũ.
Mới đây, tại cuộc họp với Sở Xây dựng Hà Nội về tình hình thực hiện nhiệm vụ 6 tháng đầu năm và triển khai nhiệm vụ 6 tháng cuối năm, Phó Chủ tịch UBND TP Nguyễn Quốc Hùng đã lưu ý, chỉ vài năm nữa là những nhà chung cư hiện đang ở cấp C sẽ trở thành cấp D. Vì vậy, dù rất khó khăn và có nhiều vướng mắc, Sở Xây dựng cần tham mưu cho TP cơ chế phù hợp để tìm hướng đi cho việc cải tạo chung cư cũ trên địa bàn
