Qua các vụ bắt giữ giám đốc công ty bất động sản cho thấy, các đối tượng thành lập công ty kinh doanh bất động sản nhưng chẳng vốn liếng gì, trụ sở thuê, nhân viên vài ba người là bạn bè, người thân. Sau khi có tư cách pháp nhân, một số giám đốc đi làm môi giới hưởng tiền cò, số khác lập dự án "ma" trên đất của người khác rồi quảng cáo rầm rộ để nhận tiền cọc và chiếm đoạt.
Tôn Lâm Sỹ (SN 1993, quê Đồng Nai) là một trong số đó. Sỹ là chủ tịch kiêm Giám đốc Công ty TNHH Thương mại Dịch vụ Đầu tư Xây dựng Địa ốc Á Châu Real Estate, trụ sở đặt tại hường An Bình, thành phố Dĩ An, tỉnh Bình Dương. Mặc dù khu đất tọa lạc tại ấp 6, xã Tân Thành, TP Đồng Xoài là của người khác không liên quan gì đến Sỹ nhưng y vẫn lập dự án "ma" trên giấy với tên gọi Á Châu Center 3. Sau đó Sỹ dùng pháp nhân công ty rồi ký hơp đồng với nhiều khách hàng, chiếm đoạt 7,8 tỷ đồng. Một lô đất khác ở ấp 5, xã Minh Lập, thị xã Chơn Thành và các lô đất tại ấp Thanh An, xã Thanh Lương, thị xã Bình Long (Bình Phước), Sỹ nhận phân phối, môi giới cho chủ sở hữu. Tuy nhiên, khi nhận tiền cọc của khách 8,4 tỷ đồng, Sỹ chỉ chuyển cho chủ sở hữu 1,8 tỷ đồng, chiếm đoạt 6,6 tỷ đồng.
Liều không kém Sỹ là Trần Thị Thủy (SN 1989, quê Trà Vinh), Tổng giám đốc Công ty TNHH đầu tư và phát triển bất động sản Thủy Phát Land, trụ sở đặt ở phường Phú Hoà, TP Thủ Dầu Một, Bình Dương. Từ tháng 1/2021, mặc dù không được chủ sở hữu của thửa đất ủy quyền nhưng Thủy vẫn đại diện Công ty Thủy Phát Land ký hợp đồng chuyển nhượng cho bà T. lô đất ở tỉnh Bình Phước với giá 530 triệu đồng và Thủy đã nhận đặt cọc số tiền 330 triệu đồng. Khi đến hạn hợp đồng, Thủy trơ trẽn thừa nhận thị có đặt chuyển nhượng lô đất trên rồi bán lại cho bà T. nhưng do Thủy chưa trả đủ tiền nên chủ đất đã lấy đất lại bán cho người khác. Thủy cam kết trả lại cho bà T. số tiền 330 triệu đồng, kèm theo tiền bồi thường hợp đồng là 150 triệu đồng. Tuy nhiên, Thủy chỉ trả cho bà T. 50 triệu đồng sau đó cắt liên lạc với bà T.
Ngựa quen đường cũ, sau đó, Thủy tiếp tục sử dụng pháp nhân Công ty Thủy Phát Land để ký hợp đồng chuyển nhượng 3 lô đất tại dự án Khu dân cư Song Phương tọa lạc tại xã Quang Minh, thị xã Chơn Thành, tỉnh Bình Phước cho bà H. với tổng giá trị hơn 1,31 tỉ đồng. Thủy nhận đặt cọc của bà H. số tiền 615 triệu đồng. Khi sự việc bị phát hiện, Thủy hứa trả lại cho bà H. 615 triệu đồng và tiền bồi thường 150 triệu đồng rồi… bỏ trốn! Bên cạnh hành vi lừa đảo này, Thủy còn bị Cơ quan CSĐT Công an TP Thuận An (Bình Dương) khởi tố về hành vi chứa chấp sử dụng trái phép chất ma túy...
Cũng lừa đảo với thủ đoạn tương tự là Nguyễn Ngọc Tú (SN 1987, quê tỉnh Hậu Giang), Tổng giám đốc Công ty Đông Nam Bộ, trụ sở đặt tại phường Phú Hòa, TP Thủ Dầu Một, Bình Dương. Tú đã sử dụng pháp nhân công ty ký hợp đồng chuyển nhượng nền đất tại khu phố Tân An (thị trấn Tân Phú, huyện Đồng Phú, tỉnh Bình Phước) để chiếm đoạt của ông Lê Khắc Lâm tổng số tiền 1,6 tỉ đồng. Khi bị bắt giữ, Tú còn khai thực hiện nhiều vụ lừa đảo khác liên quan đến các dự án: Khu đô thị sinh thái Sala Town, khu dân cư đô thị mới Chơn Thành, khu dân cư Chợ Tân Tiến, khu đô thị An Phú Long…
Giám đốc của các công ty bất động sản khác như: Đông Dương Group, Đất Việt, Điền Phú Phát, Phước Điền, VHO, Farms Land, Đông Bình Dương, Thăng Long Real… cũng bị bắt giữ với hành vi tương tự.
Theo Phòng Cảnh sát kinh tế Công an tỉnh Bình Dương, để thực hiện hành vi lừa đảo, các đối tượng thu gom đất nông nghiệp, lâm nghiệp, đất trồng cây lâu năm ở các địa bàn "sốt" đất rồi lập dự án "ma". Sau đó sử dụng pháp nhân công ty quảng cáo sai sự thật, chào bán dưới nhiều hình thức (qua sàn giao dịch, Facebook, Zalo hoặc điện thoại trực tiếp cho khách hàng…) để chiếm đoạt tiền đặt cọc của khách hàng. Một hình thức khác là phân lô, tách thửa đúng quy định về diện tích đất nông nghiệp (quy hoạch không phải là đất ở) nhưng lại "nổ" sẽ chuyển mục đích thành đất ở để bán với giá cao. Khi khách hàng đòi giao đất, giao chứng nhận quyền sử dụng đất thì cố tình kéo dài thời gian, thỏa thuận chi trả một phần tiền phạt chậm hoặc ký phụ lục hợp đồng cam kết nhằm tiếp tục tạo lòng tin... Sau đó tiếp tục chiếm đoạt thêm tiền rồi bỏ trốn.
Từ thực tiễn cho thấy, nạn nhân của những kẻ lừa đảo phần lớn không phải là những người có nhu cầu thực sự về nơi ở mà hầu hết là những người đầu cơ, những người giàu có đến từ các thành phố lớn trong cả nước. Họ chuyển nhượng đất như mua bó rau ngoài chợ, sau đó “lướt sóng” kiếm lời và không ít người đã trở thành miếng mồi ngon cho các tay "cò" đất và giám đốc công ty bất động sản dối gian. Vụ Trần Thị Thúy Liễu (SN 1985; ngụ phường Hiệp An, TP Thủ Dầu Một, tỉnh Bình Dương) chiếm đoạt hơn 60 tỷ đồng của các nạn nhân là một minh chứng rõ nét. Liễu là một "cò" đất hoạt động ở khu vực huyện Dầu Tiếng, tỉnh Bình Dương. Mặc dù trong tay chẳng có giấy tờ gì để chứng minh tính hợp pháp của các dự án nhà đất nhưng với tài ăn nói "ngọt như mía lùi", Liễu đã lừa được 20 người đặt cọc mua 1.347 nền đất tại các dự án trên địa bàn huyện Dầu Tiếng. Trong số các khách hàng của Liễu có người đặt mua đến hàng trăm nền đất.
Chủ dự án mang gần 900 sổ đỏ đi “cắm” ngân hàng 
Công ty House Land lừa bán "dự án ma" cho 140 người 
