PV: Đề xuất thành lập Quỹ phát triển nhà ở xã hội quốc gia của Bộ Xây dựng được dư luận xã hội quan tâm bởi câu chuyện tạo lập nhà ở của người dân đang là vấn đề rất nóng trong bối cảnh giá nhà tăng quá cao. Việc thành lập quỹ nhà này sẽ góp phần giải quyết bài toán nhà ở cho người dân tại các đô thị lớn như thế nào, thưa ông?
Ông Lê Hoàng Châu: Trước hết phải nói rằng, chúng tôi cũng như người dân và cộng đồng doanh nghiệp rất hoan nghênh Bộ Xây dựng đã đưa vấn đề thành lập Quỹ phát triển nhà ở xã hội quốc gia vào tờ trình, trình Chính phủ để thông qua, sau đó trình Quốc hội về thí điểm một số cơ chế, chính sách đặc thù phát triển nhà ở xã hội. Động thái này cũng nhằm thực hiện chỉ đạo của Tổng Bí thư Tô Lâm về việc cần có một Quỹ nhà ở quốc gia để phát triển nhà ở giá rẻ tại các đô thị lớn trong buổi làm việc của Tổng Bí thư Tô Lâm với Ban Chính sách, chiến lược Trung ương về mục tiêu tăng trưởng kinh tế ngày 24/2 vừa qua.
Trong buổi làm việc, Tổng Bí thư có nhắc đến một trong những giải pháp để thúc đẩy kinh tế là nhà điều hành cần có chính sách đất đai, bất động sản giúp thị trường tăng giao dịch, thu hút vốn, thúc đẩy đô thị trở thành động lực tăng trưởng của quốc gia. Để làm được điều này, Tổng Bí thư gợi mở việc thành lập Quỹ nhà ở quốc gia nhằm phát triển nhà giá rẻ tại các đô thị lớn. Theo đó, nguồn quỹ này sẽ giúp thúc đẩy giao dịch bất động sản, thu hút nguồn vốn vào thị trường và biến đô thị thành động lực tăng trưởng kinh tế và hỗ trợ người dân tiếp cận nhà ở với giá hợp lý.
Hiện nay, đa phần người dân sống tại các đô thị lớn có mức thu nhập trung bình và thấp. Thế nhưng theo dữ liệu từ Bộ Xây dựng, trong giai đoạn 2021 - 2024, chỉ có 96 dự án nhà ở xã hội với hơn 57.620 căn được hoàn thành, trong khi 133 dự án mới được khởi công (110.200 căn) và 415 dự án còn chờ triển khai (412.200 căn). Với số lượng ít ỏi dự án nhà ở xã hội được hoàn thành như thế thì chỉ đáp ứng được một phần rất nhỏ nhu cầu của người dân có thu nhập thấp.
Không chỉ thiếu hụt nhà ở xã hội, nhà giá rẻ cũng khan hiếm nghiêm trọng, khiến mong muốn mua nhà của người dân ngày càng khó trở thành hiện thực. Đơn cử như giá nhà tại Hà Nội và TP Hồ Chí Minh hiện đã vượt hàng chục lần thu nhập trung bình của hộ gia đình. Căn hộ bình dân có giá khoảng 25 - 30 triệu đồng/m2 thì gần như biến mất hoàn toàn khỏi thị trường, khiến hàng triệu người lao động phải tạm gác lại giấc mơ an cư. Trong bối cảnh đó, gợi mở về Quỹ nhà ở quốc gia của Tổng Bí thư để phát triển nhà ở giá rẻ tại các đô thị lớn mở ra một giải pháp then chốt để giải quyết bài toán cấp bách này. Quỹ nhà ở quốc gia là một hướng đi đúng đắn, bởi khi giá nhà tăng cao phi lý, vượt xa so với thu nhập của người dân, một quỹ nhà ở giá rẻ được triển khai và vận hành hiệu quả sẽ tạo cơ hội để hàng triệu người được an cư.
PV: Đang có ý kiến cho rằng, quỹ nhà ở này nên được vận hành như một chính sách độc lập, tách bạch với chương trình nhà ở xã hội hiện nay. Quỹ có thể hướng đến phát triển phân khúc nhà ở thương mại giá rẻ, đáp ứng nhu cầu của nhiều đối tượng người dân hơn. Bởi nếu chỉ giới hạn trong nhà ở xã hội thì khả năng huy động nguồn lực xã hội sẽ bị thu hẹp. Ông đánh giá thế nào về ý kiến này?
Ông Lê Hoàng Châu: Ngay sau ngày 17/3, khi Bộ Xây dựng có Tờ trình số 08/TTr-BXD trình Chính phủ về đề nghị xây dựng Nghị quyết của Quốc hội về thí điểm một số cơ chế, chính sách đặc thù phát triển nhà ở xã hội trong đó đề xuất thành lập Quỹ phát triển nhà ở xã hội quốc gia, Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh cũng đã có văn bản góp ý. Chúng tôi cho rằng, nên thành lập “Quỹ phát triển nhà ở quốc gia” thay vì “Quỹ phát triển nhà ở xã hội quốc gia”. Quỹ phát triển nhà ở quốc gia vừa bám sát ý kiến của Tổng Bí thư Tô Lâm chỉ đạo nghiên cứu thành lập “Quỹ nhà ở quốc gia” để phát triển “nhà giá rẻ” tại các đô thị lớn, vừa có tính linh hoạt để sau này có thể “luật hóa” chính sách phát triển “nhà giá rẻ” bao gồm cả “nhà ở xã hội” và “nhà ở thương mại giá rẻ”.
Trong bối cảnh hiện nay, việc đảm bảo chỗ ở ổn định, chất lượng cho người dân, đặc biệt là người thu nhập thấp và trung bình tại các đô thị lớn, các trung tâm công nghiệp là một trong những ưu tiên hàng đầu của Đảng và Nhà nước. Chủ trương thành lập Quỹ phát triển nhà ở quốc gia là một quyết sách đúng đắn, hợp lý và mang tầm chiến lược của Đảng và Nhà nước. Nếu triển khai thành công, Quỹ phát triển nhà ở quốc gia chắc chắn sẽ trở thành một giải pháp đột phá trong việc đảm bảo an sinh xã hội và phát triển đô thị bền vững, đóng vai trò quan trọng trong việc tạo điều kiện cho người dân vay mua nhà với lãi suất thấp, trả góp dài hạn, giúp họ tiếp cận nhà ở mà không bị áp lực tài chính quá lớn. Hỗ trợ phát triển nhà ở cho thuê giá rẻ để phục vụ nhóm đối tượng chưa có khả năng mua nhà.
PV: Như ông thấy, trong chương trình phát triển nhà ở xã hội, một trong những khó khăn lớn nhất là nguồn vốn. Cũng đã có người đặt câu hỏi, quỹ nhà ở này cũng hướng đến các đối tượng thu nhập trung bình và thấp tại các đô thị, thì sẽ cần một nguồn vốn rất lớn. Nguồn lực để triển khai hiệu quả theo ông hình dung sẽ như thế nào?
Ông Lê Hoàng Châu: Những mô hình như thế này có thể mới ở Việt Nam, nhưng nhiều quốc gia trên thế giới đã thực hiện từ nhiều năm nay. Ví dụ như ở Singapore, họ đã thành công với chương trình phát triển nhà ở do Hội đồng Phát triển Nhà ở thực hiện cách đây mấy chục năm. Tập trung mọi nguồn lực để đáp ứng nhu cầu cấp thiết về nơi ở cho người dân, đến nay sau hơn 6 thập kỷ phát triển, họ đã xây dựng được hơn 1 triệu căn hộ, biến Singapore trở thành một quốc gia có tỷ lệ sở hữu nhà ở thuộc hàng cao nhất thế giới. Tất nhiên, điều kiện mỗi quốc gia một khác nhưng chúng ta có thể học hỏi những cách làm hay từ họ.
Để Quỹ phát triển nhà ở quốc gia hoạt động minh bạch, hiệu quả và bền vững thì trước hết, quỹ phải hoạt động độc lập, tự chủ, không phụ thuộc vào cơ chế xin - cho hay hành chính rườm rà. Nguồn vốn có thể đến từ nhiều kênh, bao gồm ngân sách nhà nước như một nguồn vốn mồi ban đầu, quỹ bảo hiểm xã hội, quỹ hưu trí, trái phiếu nhà ở và hợp tác với các tổ chức tín dụng... Khi đi vào vận hành, quỹ cần có nguyên tắc rõ ràng, người dân có nhu cầu thực sự khi vay mua nhà sẽ được hưởng lãi suất cố định thấp, đáp ứng với khả năng của người có thu nhập trung bình, thu nhập thấp trong thời gian dài hạn. Để triển khai các dự án nhà ở thì cần nguồn vốn đa dạng, huy động sự tham gia của các thành phần kinh tế. Quan trọng nhất là xây dựng cơ chế hợp lý, chính sách minh bạch để thúc đẩy, kêu gọi các nguồn vốn xã hội tham gia vào việc phát triển Quỹ phát triển nhà ở quốc gia, tạo niềm tin cho doanh nghiệp, doanh nghiệp sẽ thấy rằng đầu tư vào nhà ở giá rẻ không chỉ là trách nhiệm xã hội mà còn là cơ hội kinh doanh. Bởi kinh nghiệm thời gian qua từ phát triển nhà ở xã hội cho thấy, vẫn rất khó kêu gọi sự tham gia của doanh nghiệp vì doanh nghiệp thường ưu tiên làm nhà ở thương mại do lợi nhuận cao.
PV: Ngoài yếu tố nguồn vốn thì theo ông còn những vấn đề gì phải được chú ý?
Ông Lê Hoàng Châu: Một vấn đề nữa để quỹ hoạt động hiệu quả, bền vững là cần chính sách rõ ràng, minh bạch cho đối tượng thụ hưởng các chính sách hỗ trợ từ quỹ, đảm bảo sự công bằng và tránh tình trạng quỹ bị lạm dụng, không đến được với những người thực sự cần và đáng được hưởng. Để làm được điều đó, cần một cơ quan giám sát độc lập và hệ thống kiểm toán chặt chẽ. Chỉ khi vận hành theo nguyên tắc như vậy, Quỹ nhà ở quốc gia mới có thể trở thành công cụ hữu hiệu giúp hàng triệu người dân Việt Nam có cơ hội sở hữu nhà, tạo nền tảng phát triển bền vững cho thị trường bất động sản. Đối tượng thụ hưởng Quỹ phát triển nhà ở quốc gia phải là những người có thu nhập thấp và trung bình, những người đang có nhu cầu sử dụng nhà ở rất bức thiết.
PV: Mặc dù mới chỉ là đề xuất nhưng cũng đã có ý kiến quan ngại về việc nếu vẫn áp dụng cơ chế quản lý như các dự án nhà ở xã hội hiện nay, quỹ có thể trở nên cồng kềnh, dàn trải và khó khai thác tối đa nguồn lực. Đặc biệt, trong bối cảnh Chính phủ đang đẩy mạnh tinh giản bộ máy, việc tổ chức và vận hành một quỹ nhà ở quy mô lớn mà thiếu cơ chế linh hoạt sẽ là một thách thức không nhỏ. Ông nghĩ thế nào?
Ông Lê Hoàng Châu: Theo như tôi hiểu thì trong đề xuất của Bộ Xây dựng thành lập quỹ với tên gọi là Quỹ phát triển nhà ở xã hội quốc gia có nghĩa trước mắt sẽ gắn liền với mục tiêu xây dựng 1 triệu căn nhà ở xã hội giai đoạn 2021 - 2030. Tuy nhiên, thực tế từ việc triển khai chương trình phát triển nhà ở xã hội nhiều năm qua cho thấy đa phần doanh nghiệp không mặn mà với nhà ở xã hội, dù được hỗ trợ về quỹ đất, ưu đãi một số loại thuế phí và vốn vay ưu đãi. Một trong những rào cản lớn chính là biên lợi nhuận thấp, chỉ dao động quanh mức 10%, trong khi các dự án nhà ở thương mại có thể đạt từ 20 - 30%. Chưa kể, thời gian thu hồi vốn kéo dài tới 10 - 15 năm. Không chỉ vậy, quy trình pháp lý đối với nhà ở xã hội cũng phức tạp hơn, có thể kéo dài vài năm so với nhà ở thương mại. Do đó, nếu quỹ nhà này vẫn áp dụng cơ chế quản lý như nhà ở xã hội thì khả năng huy động nguồn lực xã hội sẽ bị thu hẹp. Thay đổi cơ chế quản lý là bài toán cần phải có lời giải khi thành lập và vận hành quỹ.
Tôi cho rằng, khi đi vào hoạt động, quỹ có thể vận hành dưới sự hỗ trợ của Nhà nước, trong đó khu vực công và khu vực tư nhân cùng tham gia phát triển nhà ở theo mục tiêu, giúp giảm áp lực lên ngân sách công mà vẫn đảm bảo nguồn cung nhà ở. Ở đây, Nhà nước đóng vai trò kiến tạo thị trường, hỗ trợ doanh nghiệp thông qua các chính sách ưu đãi về tín dụng, quỹ đất, thuế... Nhà nước không trực tiếp đầu tư hay xây dựng nhà ở mà tập trung vào việc tạo điều kiện cho doanh nghiệp tham gia. Trước hết, thông qua các gói tín dụng ưu đãi, doanh nghiệp có thể tiếp cận nguồn vốn lãi suất thấp hoặc được bảo lãnh tín dụng, giúp giảm áp lực tài chính khi triển khai dự án. Bên cạnh đó, nhà nước có thể hỗ trợ về quỹ đất bằng cách phân bổ hoặc đấu giá với mức giá hợp lý, đồng thời đẩy nhanh công tác giải phóng mặt bằng, từ đó giúp doanh nghiệp giảm chi phí đầu vào.
PV: Xin trân trọng cảm ơn ông!
Công nhân mòn mỏi chờ đợi nhà ở xã hội 
Nhà ở xã hội: Chớ tin lời “cò đất” 
