Bài cuối: Thúc đẩy pháp lý dự án và thị trường vốn

Ông Nguyễn Đình Vinh, Phó Tổng giám đốc Vietinbank cho biết, riêng tại hệ thống của Vietinbank, dư nợ cho vay đến hết tháng 5 đã tăng 24% so với đầu năm. Theo ông Vinh, dù không có chỉ đạo nào của Ngân hàng Nhà nước (NHNN) yêu cầu siết chặt hay hạn chế cho vay BĐS, nhưng từ ngày 1/6 Vietinbank đã có văn bản hướng dẫn các chi nhánh trong việc cho vay liên quan đến lĩnh vực này. Hiện dư nợ BĐS chiếm khoảng 20% dư nợ của Vietinbank, nợ xấu cho vay BĐS khoảng 3%, đây là con số tích cực so với ngành nghề khác. Do vậy giữa lựa chọn các lĩnh vực cho vay thì BĐS với tài sản thế chấp cùng nhu cầu thực của người dân và tốc độ tăng trưởng của kinh tế - xã hội, ngân hàng sẽ yên tâm cho vay.

Gần đây, những động thái hạ nhiệt của nhiều địa phương để hạn chế tăng trưởng quá “nóng” như kiểm soát phân lô bán nền, hạn chế tình trạng kê khai giá BĐS khi chuyển nhượng... là những tín hiệu để giúp minh bạch thị trường. Do đó Vietinbank chỉ đạo các chi nhánh tiếp tục ưu tiên cho vay với dự án BĐS của những chủ đầu tư đã có kinh nghiệm, thành công trong phát triển dự án; dự án có vị trí tốt, quy hoạch hạ tầng hoàn chỉnh… Tuy vậy, ông Vinh cũng đề nghị về dài hạn, cần khơi thông các nguồn vốn khác như trái phiếu, thu hút vốn đầu tư nước ngoài để doanh nghiệp BĐS không phải phụ thuộc hoàn toàn vào vốn ngân hàng.

Đánh giá về thị trường BĐS, ông Lê Thành, Chủ tịch Viện Kinh tế xanh cho biết, giá nhà tăng cao, nguồn cung khan hiếm, thị trường đình trệ cộng với những khó khăn chồng chất đã khiến cho lĩnh vực BĐS tại TP Hồ Chí Minh tăng trưởng âm 12,6%. Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP Hồ Chí Minh, doanh nghiệp (DN) BĐS hiện có các kênh huy động vốn khác như vốn sở hữu, vốn vay tín dụng, phát hành trái phiếu, vốn huy động từ khách hàng và vốn FDI. Trong đó, vốn chủ sở hữu theo quy định của Luật Đất đai rất thấp, chỉ chiếm từ 15 - 20%. Do đó 80 - 85% còn lại phải huy động từ các kênh khác. Tuy nhiên, thời gian qua vốn cho các DN kinh doanh BĐS chủ yếu từ nguồn huy động ngắn hạn của các ngân hàng thương mại (NHTM), các nguồn vốn trung khác chiếm tỷ lệ thấp. Nhất là nguồn vốn không phải trả lãi, không chịu áp lực trả nợ như vốn huy động từ người mua nhà.

Ông Châu cũng thừa nhận, trong số hàng trăm dự án đang “tắc” về pháp lý, thời gian qua số dự án được hoàn thiện thủ tục hồ sơ tại TP Hồ Chí Minh rất ít. Số dự án có mức giá bán bình dân hoặc nhà ở xã hội cũng không nhiều, chủ yếu là dự án BĐS cao cấp phục vụ đối tượng đầu tư hoặc người có tiền. Đây cũng là nguyên nhân khiến nhiều dự án chưa đủ điều kiện để vay vốn ngân hàng. Đối với nguồn vốn từ việc phát hành trái phiếu doanh nghiệp (TPDN), theo thống kê của NHNN, đến cuối tháng 4 vừa qua các tổ chức tín dụng đã đầu tư 320 nghìn tỷ đồng vào TPDN. Điều này càng cho thấy điểm yếu của thị trường vốn trung, dài hạn của DN BĐS khi TPDN cũng phải phụ thuộc chủ yếu vào ngân hàng.

Chuyên gia Huỳnh Phước Nghĩa, Trường ĐH Kinh tế TP Hồ Chí Minh cho rằng, BĐS là thị trường nền tảng cho các thị trường nên cần có nguồn đầu tư dài hạn, ổn định để tạo ra cơ hội cho các ngành khác. BĐS còn có sức hút với nguồn đầu tư FDI và đặc biệt là BĐS công nghiệp. Các nghiên cứu chỉ ra rằng, đầu tư 1 USD cho BĐS sẽ sản sinh ra 1,5 - 2 USD cho nền kinh tế. Nhưng nguyên tắc phát triển BĐS là cần có thị trường vốn dài hạn, vốn ngắn và cứ tắc thì rất khó phát triển.

Để khơi thông dòng vốn cho lĩnh vực BĐS, luật sư Nguyễn Văn Hậu, Phó chủ nhiệm Đoàn Luật sư TP Hồ Chí Minh đề nghị, đối với các dự án đảm bảo pháp lý, có căn cứ sẽ bán được, các ngân hàng cần tiến hành cho vay, tránh những hệ lụy xấu cho nền kinh tế. Theo luật sư Hậu, khó khăn trong vay vốn ngân hàng, nhiều DN đã chủ động chuyển sang huy động vốn thông qua phương thức phát hành TPDN. Thực tế cho thấy, thị trường BĐS Việt Nam phụ thuộc rất lớn vào tín dụng và TPDN, nhưng cả hai kênh này đều đang bị “siết” chặt. Với thị trường TPDN, trong vòng 2 tháng gần đây, thị trường này không có doanh nghiệp BĐS nào phát hành trái phiếu.

Luật sư Hậu cho biết, hiện dư địa trái phiếu doanh nghiệp khá lớn, chiếm khoảng 38% GDP nhưng rủi ro nằm ở chất lượng trái phiếu, trong đó có những trái phiếu không đạt chuẩn mực và không đảm bảo an toàn. Do vậy cần phải tiến hành đánh giá tín nhiệm doanh nghiệp phát hành trái phiếu, sau đó tiếp tục đánh giá đơn vị tư vấn phát hành trái phiếu, từ đó mới từng bước tiến tới phân loại trái phiếu.

Về vấn đề vốn cho thị trường BĐS, Thứ trưởng Bộ Tài chính Nguyễn Đức Chi nhận định, với vai trò là kênh dẫn vốn, thị trường vốn là kênh quan trọng cho các doanh nghiệp BĐS để huy động vốn trung và dài hạn, phù hợp với tính chất đầu tư của các dự án BĐS.

Cùng với sự phát triển của nền kinh tế, thị trường vốn và thị trường BĐS có sự gắn bó chặt chẽ với nhau, bổ trợ cho nhau phát triển, rủi ro của thị trường này có thể ảnh hưởng đến sự phát triển bền vững của thị trường còn lại. Do vậy, cần có sự đánh giá, nhìn nhận sự phát triển của cả hai thị trường để có các giải pháp phát triển phù hợp, giảm thiểu các rủi ro có thể xảy ra.

Thời gian qua, ngoài tín dụng ngân hàng, các DN BĐS đã huy động được một lượng vốn lớn từ thị trường vốn để hỗ trợ đắc lực và hiệu quả cho hoạt động sản xuất, kinh doanh, phát triển các dự án. Tuy nhiên. việc huy động vốn của DN BĐS thông qua phát hành TPDN tiềm ẩn rủi ro cho cả thị trường tài chính, thị trường vốn và thị trường BĐS do việc phát hành TPDN lãi suất cao thiếu thông tin, kém minh bạch, có thể ảnh hưởng đến tình hình tài chính của DN BĐS. Hiệu quả sử dụng vốn thấp và thị trường BĐS không thuận lợi cũng khiến dòng tiền trả nợ TPDN đến hạn của DN khó khăn

 Do vậy, Thứ trưởng Nguyễn Đức Chi cho rằng cần thiết phải có các giải pháp nhằm phát triển thị trường vốn, thị trường BĐS lành mạnh, từ hoàn thiện khung khổ pháp lý đến triển khai các giải pháp điều hành và quản lý, giám sát thị trường.