Mặc dù vậy, vẫn còn những nhận định và thực tế cũng đã được Bộ Xây dựng thừa nhận, còn có những vướng mắc cần sớm được tháo gỡ để nhà ở xã hội thời gian tới có thể “bùng nổ”. Đồng thời, nếu không có sự điều chỉnh chính sách phù hợp thì đề án “1 triệu căn nhà ở xã hội đến năm 2030” của Chính phủ cũng sẽ gặp không ít thách thức. Những nút thắt quan trọng nào cần sớm được tháo gỡ để giải bài toán khát nhà ở xã hội cho người dân? PV đã có cuộc trao đổi cùng ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh về vấn đề này.
PV: Nhà ở xã hội chắc chắn sẽ là “cứu cánh” cho người dân có thu nhập trung bình, thấp tại các đô thị lớn hiện nay. Sau một thời gian dài gần như “án binh bất động”, những số liệu về nhà ở xã hội giai đoạn đầu năm 2024 đang cho thấy nhiều tín hiệu lạc quan. Ông có cho rằng, đây sẽ là cơ sở để nhà ở xã hội “bùng nổ” trong thời gian tới?
Ông Lê Hoàng Châu: Đúng là hiện nay, khi giá nhà, đất “nhảy múa” thì nhà ở xã hội sẽ là “cứu cánh” cho mơ ước có nhà của rất nhiều người. Câu chuyện phát triển nhà ở xã hội đã được đặt ra từ hàng chục năm nay. Tuy nhiên, trên thực tế, việc phát triển vẫn còn nhiều khó khăn, rào cản, đặc biệt ở một số thành phố lớn như Hà Nội, TP Hồ Chí Minh.
Có thể nói con số mà Bộ Xây dựng đưa ra là có 108 dự án nhà ở xã hội đăng ký hoàn thành trong năm 2024 đã thể hiện được kết quả nỗ lực của Chính phủ, cơ quan quản lý nhà nước, doanh nghiệp và một số địa phương trong câu chuyện giải bài toán nhà ở cho người dân, mà cụ thể ở đây là nhà ở xã hội. Để nói rằng nhà ở xã hội có thể “bùng nổ” tới đây được hay không thì còn có những vướng mắc cần phải được tháo gỡ. Luật Đất đai sửa đổi, Luật Nhà ở 2023, Luật Kinh doanh bất động sản khi có hiệu lực tới đây sẽ là một trong những công cụ quan trọng để gỡ nút thắt phát triển nhà ở xã hội, giúp cải thiện nguồn cung phân khúc nhà ở thu nhập thấp, tạo cơ hội sở hữu nhà cho người có nhu cầu thực.
Nếu nhìn vào những con số trước đây, ví dụ như giai đoạn 2016 – 2020, cả nước chỉ hoàn thành 41% kế hoạch đặt ra về phát triển nhà ở xã hội. Con số tuyệt đối của một địa phương có nhu cầu rất lớn như TP Hồ Chí Minh chỉ hoàn thành có 15 nghìn căn hộ, chia ra mỗi năm chỉ có 3.000 căn được đưa ra thị trường. Quá nhỏ so với nhu cầu hàng trăm nghìn căn hộ nhà ở xã hội. Từ 2021 – 2023, vướng mắc về pháp lý đã ách tắc tất cả các dự án. Giai đoạn này, TP Hồ Chỉ Minh khởi công 7 dự án với hơn 4.900 căn hộ, nhưng phải nói thật là sau khi khởi công xong đã không thể triển khai xây dựng, có nghĩa là rầm rộ khởi công xong rồi để đấy. Còn trong quý I/2024 này, TP Hồ Chí Minh chưa có bất kỳ dự án nhà ở xã hội nào được chấp thuận chủ trương đầu tư cả. Nói như thế để thấy 108 dự án đăng ký hoàn thành trong năm 2024 là tín hiệu tích cực.
PV: Vướng mắc về pháp lý khiến nhà ở xã hội gặp khó thời gian qua là vấn đề đã được nhận diện và cũng sẽ được điều chỉnh khi các dự luật sửa đổi liên quan có hiệu lực. Tuy vậy, liệu nó có giải quyết hết được các vướng mắc không thưa ông?
Ông Lê Hoàng Châu: Có hai vấn đề cần phải được giải quyết nếu muốn nhà ở xã hội tăng tốc được đó là bài toán về quỹ đất và vốn. Về mặt quỹ đất thì tôi cho rằng cơ bản các quy định mới đã giải quyết được bài toán này. Một trong những điểm mới được ghi nhận tại Luật Nhà ở năm 2023 là việc phân bổ 20% quỹ đất nhà ở xã hội sẽ thuộc trách nhiệm quy hoạch của từng địa phương. Quy định này không những giải quyết được bất cập về quỹ đất phát triển nhà ở xã hội từ trước đến nay cho chủ đầu tư, mà còn có lợi cho người mua nhà bởi thông qua việc nắm rõ các thông tin về nhu cầu của người dân, định hướng phát triển kinh tế - xã hội trong tương lai, từ đó, địa phương sẽ có chính sách phát triển nhà ở, bố trí quỹ đất thực sự phù hợp.
Bên cạnh đó, Luật Nhà ở năm 2023 quy định, chủ đầu tư được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với toàn bộ đất của dự án mà không phải thực hiện các thủ tục liên quan đến xác định giá đất hay thủ tục xin miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất. Điều này sẽ tạo điều kiện thuận lợi cho các chủ đầu tư, rút ngắn thời gian thực hiện thủ tục đầu tư dự án. Chương VI của Luật Nhà ở 2023 đã quy định đồng bộ các cơ chế, chính sách để phát triển nhà ở xã hội, trước hết là nhằm thực hiện mục tiêu phát triển tối thiểu 1 triệu căn nhà ở xã hội trong giai đoạn 2021-2030. Nổi bật là việc quy định rõ UBND cấp tỉnh phải bố trí đủ quỹ đất dành để phát triển nhà ở xã hội theo chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở đã được phê duyệt. Các địa phương cũng phải đưa vấn đề này vào mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội. Cùng với đó còn có các cơ chế, chính sách khác trong Luật Đất đai 2023 nữa cũng sẽ góp phần giải quyết bài toán quỹ đất cho mục tiêu phát triển nhà ở xã hội. Vấn đề ở đây là các địa phương phải làm tốt việc này, bởi nếu địa phương không quan tâm thì rất khó. Chúng ta đã thấy ngay trong báo cáo của Bộ Xây dựng, hiện nay nhiều tỉnh, thành đã quan tâm dành quỹ đất để đầu tư nhà ở xã hội. Cả nước đã quy hoạch 1.316 khu đất với 8.600ha để đầu tư phát triển nhà ở xã hội, trong đó nhiều địa phương dành quỹ đất lớn, như TP Hồ Chí Minh, Hà Nội, Đồng Nai, Long An, Hải Phòng… Thế nhưng, cũng có không ít địa phương hiện chưa bố trí quỹ đất, chưa đưa phát triển nhà ở xã hội vào mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội của địa phương, có những địa phương công nhân lao động không ít nhưng từ năm 2021 đến nay không có bất kỳ dự án nhà ở xã hội nào được khởi công…
PV: Như ông nói, về mặt quỹ đất cơ bản có thể được giải quyết khi các luật mới có hiệu lực, nhưng vốn đâu để làm, để thu hút doanh nghiệp tham gia cũng là vấn đề rất quan trọng. Bên trên ông cũng có nói vốn là vấn đề quan trọng phải được giải quyết, thế thì lời giải cho bài toán này ra sao?
Ông Lê Hoàng Châu: Vốn là vấn đề rất then chốt. Hiện nay gói 120.000 nghìn tỷ đồng đang được triển khai. Theo thông tin, gói tín dụng này đã được các ngân hàng cam kết cấp tín dụng cho 15 dự án, với số tiền khoảng 7.000 tỷ đồng, trong đó đã có 8 dự án tại 7 địa phương được giải ngân với số vốn khoảng 640 tỷ đồng. Nhìn vào con số mới chỉ có khoảng 640 tỷ đồng được giải ngân là có thể thấy tỷ lệ giải ngân đang rất thấp. Còn xét về mặt bản chất thì gói tín dụng này là cho vay thương mại, lãi suất thấp hơn 1,5 - 2% so với lãi suất vay thông thường. Thời hạn vay là 5 năm với người mua nhà, 3 năm với doanh nghiệp. Lãi suất được thả nổi và điều chỉnh 6 tháng một lần. Lãi suất không ổn định thì cả doanh nghiệp lẫn người mua nhà sẽ có những bất an. Theo tôi thì thời hạn vay gói nên được nâng lên thành 10 năm. Còn lãi suất thì cũng nên cố định theo chu kỳ vay.
Lãi suất cho nhà ở xã hội nên ổn định ở mức trên dưới 3%. Đây là mức phù hợp với thu nhập của người dân. Tuy nhiên, nói đi cũng phải nói lại, trong khi ngân sách nhà nước cũng chưa thật sự “khoẻ” thì cũng cần phải có sự tính toán. Do đó, Bộ Xây dựng cần kiến nghị với Chính phủ trình Quốc hội bố trí chi ngân sách nhà nước trung hạn 2021 - 2025 và 2026- 2030 có nguồn vốn tái cấp vốn, bù lãi suất, để người mua vay với lãi suất 4,8% thời hạn vay 25 năm. Chủ đầu tư được vay với lãi suất 4,8 - 5% trong thời hạn 5 năm. Chúng tôi cũng sẽ tiếp tục có các kiến nghị về vấn đề này. Cùng với đó, theo tôi cần phải điều chỉnh là hiện nay, chủ đầu tư nhà ở xã hội đi vay không được thế chấp dự án mà phải thế chấp dự án khác nên đây là bất cập cần xử lý. Do đó, đề nghị cho phép chủ đầu tư được thế chấp chính dự án nhà ở xã hội này.
PV: Ngoài những vấn đề quan trọng này thì theo ông còn vướng mắc nào nữa cần những giải pháp tháo gỡ để đạt được mục tiêu đặt ra với nhà ở xã hội?
Ông Lê Hoàng Châu: Theo đánh giá của hiệp hội chúng tôi thì từ Nghị quyết 18 của Trung ương, cho đến Luật Nhà ở 2023 là những pháp lý tốt nhất trong hơn 30 năm qua về vấn đề nhà ở, đặc biệt là nhà ở xã hội. Các cơ chế, chính sách nhà ở xã hội có tính khả thi, sát với thực tế hơn. Chẳng hạn như về điều kiện mua nhà của người dân. Luật mới đã lược bỏ đi điều kiện về cư trú, chỉ còn 2 điều kiện là nhà ở và thu nhập. Đây là điều chỉnh theo tôi vô cùng hợp lý, phù hợp với thực tế xã hội. Nhưng vẫn có một chút băn khoăn, mong muốn được cân nhắc điều chỉnh. Ví dụ như trong điều kiện về thu nhập. Quy định hiện nay là thu nhập không quá 15 triệu đồng/tháng được mua nhà ở xã hội nên tiếp tục có điều chỉnh. Ví dụ cán bộ lực lượng vũ trang có hệ số lương cao hơn, công nhân hầm lò có phụ cấp nên thu nhập này cao hơn. Các đối tượng này nếu muốn tiếp cận nhà ở xã hội sẽ rất khó vì quy định cứng là thu nhập không quá 15 triệu đồng/tháng. Trong khi theo quy định của luật thì họ nằm trong các đối tượng được mua nhà ở xã hội. Quy định cứng này sẽ gây khó cho người mua. Ý tôi muốn nói ở đây, những vướng mắc như thế này không ở luật mà ở văn bản dưới luật. Do đó, việc xây dựng các văn bản hướng dẫn thi hành luật cần phải được nghiên cứu, đánh giá phù hợp với thực tế và đồng bộ, làm sao để luật đạt hiệu quả cao nhất khi đi vào cuộc sống.
PV: Xin cảm ơn ông!
Đơn giản hóa nhiều thủ tục cho người mua nhà ở xã hội 
