Nhà ở xã hội cho công nhân: Hướng đi tiềm năng nhưng đầy thách thức

Tại Diễn đàn Hỗ trợ pháp lý đầu tư 2025 diễn ra ngày 21/11 tại TP Hồ Chí Minh, nhiều chuyên gia quốc tế đánh giá việc phát triển hạ tầng xã hội, đặc biệt là nhà ở xã hội cho công nhân trong khu công nghiệp đang trở thành nhu cầu cấp bách. Tuy nhiên, đây là phân khúc đầy rủi ro, lợi nhuận thấp, thủ tục pháp lý phức tạp, khiến nhà đầu tư còn e ngại dù tiềm năng rất lớn.

21/11/2025 13:17

Diễn đàn Việt Nam - Australia 2025: “Xây dựng nền công vụ ưu tú trong kỷ nguyên phát triển mới”

Việt Nam hiện có hơn 430 khu công nghiệp với hơn 4,1 triệu lao động làm việc, song theo đánh giá tại Diễn đàn, 70 - 80% công nhân chưa tiếp cận được nhà ở phù hợp và vẫn phải thuê trọ tự phát. Thiếu hụt hạ tầng xã hội, đặc biệt là nhà ở đã trở thành điểm nghẽn lớn đối với khả năng thu hút đầu tư nước ngoài, chất lượng đời sống công nhân và sự phát triển bền vững của các khu công nghiệp.

Nhà ở xã hội cho công nhân: Hướng đi tiềm năng nhưng đầy thách thức trong phát triển khu công nghiệp -0 — Diễn đàn thu hút hơn 300 đại biểu đại diện các cơ quan hoạch định chính sách, hiệp hội doanh nghiệp quốc tế, nhà đầu tư, luật sư, chuyên gia.

Ông Jeong Ji Hoon, Phó Chủ tịch Hiệp hội doanh nghiệp Hàn Quốc tại Việt Nam (KOCHAM) cho biết, sự phát triển nhanh của lực lượng lao động đang tạo sức ép lớn lên hạ tầng khu công nghiệp. Nhiều nơi chỉ mới đáp ứng nhu cầu tối thiểu về y tế, giáo dục, văn hóa, trong khi các dự án nhà ở xã hội cho công nhân không đủ hấp dẫn đối với nhà đầu tư do lợi nhuận thấp, dòng tiền chậm và thủ tục pháp lý kéo dài. Ông Jeong Ji Hoon cho rằng, dù Chính phủ đã triển khai gói tín dụng 120.000 tỷ đồng, nhưng tỷ lệ giải ngân mới đạt khoảng 2%, phản ánh sự vướng mắc thực tế mà doanh nghiệp gặp phải.

Ông Nakagawa Motohisa, Phó Chủ tịch kiêm Trưởng ban Môi trường kinh doanh Hiệp hội doanh nghiệp Nhật Bản tại TP Hồ Chí Minh (JCCH) cho rằng, đầu tư nhà ở xã hội cho công nhân là hướng đi tiềm năng nhưng đầy rủi ro. Theo ông Nakagawa Motohisa, biên lợi nhuận quá thấp, thời gian thu hồi vốn kéo dài và chi phí đầu tư hạ tầng lớn khiến phân khúc này thiếu sức hút. Ngoài ra, sự chồng chéo giữa các luật và thiếu thống nhất khi áp dụng ưu đãi ở từng địa phương tiếp tục làm tăng rủi ro cho dự án.

Tuy vậy, ông Nakagawa Motohisa cũng nhìn nhận một số tín hiệu tích cực từ Luật Đất đai và Luật Nhà ở sửa đổi, cùng chủ trương sáp nhập địa giới hành chính, mở ra cơ hội mở rộng quỹ đất và cải thiện thủ tục đầu tư. Ông nhấn mạnh, chỉ khi khung pháp lý ổn định, minh bạch và có cơ chế bảo vệ quyền lợi hợp pháp của nhà đầu tư, khu vực tư nhân mới sẵn sàng tham gia sâu vào phát triển nhà ở công nhân - cấu phần quan trọng của hạ tầng khu công nghiệp hiện đại.

Trong khi đó, nhiều ý kiến tại Diễn đàn cũng chỉ rõ những rủi ro phát sinh ngay từ giai đoạn chuẩn bị dự án. Luật sư Nguyễn Gia Huy Chương, Điều hành Công ty Luật TNHH Global Vietnam Lawyers, Phó Chủ tịch Hội Doanh nhân trẻ TP Hồ Chí Minh (YBA) cho biết, nhà lưu trú công nhân là mô hình phổ biến trong khu công nghiệp hiện hoạt động chủ yếu theo hình thức cho thuê, không hình thành sở hữu, khiến việc thu hút vốn càng khó khăn hơn. Thủ tục phê duyệt dự án lại liên quan nhiều cơ quan, thiếu thống nhất giữa các ngành, đặc biệt trong bối cảnh sáp nhập địa giới hành chính.

Ở góc độ pháp lý, Luật sư Vũ Thị Quế, Chủ tịch HĐTV, Luật sư sáng lập Rajah & Tann LCT Lawyers chỉ ra rằng, ngay cả khi quỹ đất được bố trí, doanh nghiệp vẫn mất nhiều thời gian hoàn thiện thủ tục, trong khi nguồn vốn vay ưu đãi khó tiếp cận. Một số chủ đầu tư dự án thương mại trì hoãn triển khai quỹ đất dành cho nhà ở xã hội, làm chậm tiến độ chung. Với biên lợi nhuận chỉ 10%, bất kỳ sự chậm trễ nào cũng dễ khiến doanh nghiệp gặp rủi ro tài chính. Do đó, Luật sư Vũ Thị Quế khuyến nghị nhà đầu tư cần đánh giá kỹ pháp lý quỹ đất, rà soát quy hoạch, chuẩn bị nguồn vốn phù hợp và không mặc định rằng nhà ở xã hội hay nhà lưu trú công nhân sẽ tự bán được.

Theo các chuyên gia quốc tế, để phát triển hiệu quả nhà ở xã hội cho công nhân, Việt Nam cần hoàn thiện hơn nữa cơ chế ưu đãi, chính sách tín dụng, thủ tục cấp đất và tăng cường ứng dụng chuyển đổi số trong xét duyệt. Mô hình PPP cũng được khuyến nghị mở rộng, nhất là đối với các dự án nhà lưu trú quy mô lớn hoặc khu công nghiệp tích hợp.

Bà Cao Thị Phi Vân, Phó Giám đốc Trung tâm Xúc tiến Thương mại và Đầu tư (ITPC) TP Hồ Chí Minh cho biết, thông qua Diễn đàn Hỗ trợ pháp lý đầu tư 2025 với chủ đề “Đầu tư phát triển hạ tầng khu công nghiệp: Cập nhật quy định và khuyến nghị thực thi”, ITPC mong muốn tạo không gian trao đổi thực chất giữa nhà đầu tư, chuyên gia pháp lý và cơ quan quản lý. Qua đó, ghi nhận các kiến nghị cụ thể để kiến tạo môi trường đầu tư an toàn, minh bạch và có tính dự đoán cao hơn.