Chuyên mục “Trò chuyện Chủ nhật” tuần này, PV đã có cuộc trao đổi với ông Phạm Thanh Hưng, Chủ tịch HĐQT CENINVEST xung quanh vấn đề này.
PV: Tham gia cả trong lĩnh vực đầu tư xây dựng và phân phối sản phẩm, theo ông, kịch bản thị trường BĐS 6 tháng cuối năm sẽ diễn biến như thế nào?
Ông Phạm Thanh Hưng: Theo tôi, 6 tháng cuối năm, phân khúc có mức giá trung bình và thấp sẽ nóng hơn. Đây là phân khúc luôn luôn có nhu cầu cao trên thị trường. Phân khúc này vẫn luôn luôn hút hàng. Điều này do nhiều yếu tố, ví dụ như chi phí xây dựng, chi phí đất đai. Đặc biệt là khi quy hoạch, TP Hà Nội luôn luôn hạn chế mật độ dân cư, do đó số lượng căn hộ sẽ bị hạn chế.
 |
| Ông Phạm Thanh Hưng, Chủ tịch HĐQT CENINVEST. |
Vì hạn chế số lượng căn hộ thì chủ đầu tư phải tăng diện tích lên, từ đó dẫn đến tình trạng tổng giá tiền của căn hộ tương đối cao. Mặc dù tính trên đơn giá vẫn chỉ khoảng 20 triệu/m2, nhưng diện tích khoảng 90m2 thì tổng giá trị căn hộ đã lên xấp xỉ 2 tỷ đồng. Nếu muốn có mức giá khoảng dưới 1,5 tỷ thì diện tích căn hộ chỉ khoảng 50- 60m2. Thế nhưng loại này lại không xin cấp phép được vì nó làm tăng mật độ dân cư lên.
Đây là tham số rất quan trọng, không phải chủ đầu tư không muốn làm. Những dự án ở xa thì mới có thể xin được mật độ dân cư tốt, càng vào trung tâm thì mật độ dân cư càng bị hạn chế, mà hạn chế dân cư thì phải tăng diện tích lên. Do đó kịch bản 6 tháng cuối năm, phân khúc này vẫn là phân khúc nóng nhất. Giao dịch sẽ rất tốt. Phân khúc trung và cao cấp sẽ khó tăng giá vì nguồn cung nhiều.
PV: Ông có thể nói rõ hơn về sự biến động này?
Ông Phạm Thanh Hưng: Theo tôi phân khúc có mức giá dưới trung bình thì sẽ có sự tăng trưởng tốt vì nó phù hợp với túi tiền của đại đa số người dân. Cũng giống như thời gian vừa qua, phân khúc này chính là phân khúc đã cứu thị trường, phân khúc cao cấp thì chắc chắn sẽ rất khó khăn, do có sự tăng trưởng không đều. Có dự án sẽ tốt, có dự án sẽ tiếp tục gặp khó khăn vì phân khúc này trong thời gian khoảng cuối năm 2015 đã có sự tăng giá tương đối đáng kể.
Do đó, nửa cuối năm nay phân khúc này sẽ chững lại. Nguyên nhân chủ yếu là do nguồn cung nhiều, các chủ đầu tư khi thị trường tốt lên rất hay tập trung vào phân khúc cao cấp. Vì làm dự án cao cấp dễ hơn rất nhiều, xin mật độ dân cư cũng thoải mái, lợi nhuận biên trên m2 cũng cao vì đằng nào cũng bằng đấy chí phí xây dựng, chỉ hoàn thiện thêm, cao cấp hơn một chút là đã bán được với mức giá cao hơn. Chi phí cố định như chi phí xây dựng, chi phí đất về cơ bản không khác nhau nhiều lắm, chỉ khác nhau phần tiện ích và hoàn thiện.
PV: Ông nhận định thế nào về nhu cầu của những người mua nhà ở thực hiện nay?
Ông Phạm Thanh Hưng: Cho đến thời điểm này thị trường đang phát triển tương đối ổn định, những nhà đầu tư ngắn hạn, đầu tư lướt sóng tham gia thị trường chưa nhiều. Vì thế cầu chủ yếu là người mua để ở. Đây là điều rất tốt của thị trường giai đoạn 2015 đến 2016 này.
PV: Theo báo cáo mới nhất của Hiệp hội BĐS Việt Nam, giá nhà ở hai thị trường lớn là Hà Nội và TP Hồ Chí Minh đã tăng 5- 7%, theo ông từ nay đến cuối năm, giá có thể tăng nữa không?
Ông Phạm Thanh Hưng: Quả thực là 6 tháng đầu năm, phân khúc trung và cao cấp tăng giá tương đối mạnh. Tuy vậy, giá tăng nên lượng giao dịch đã thấp hẳn. Hai ba tháng trở lại đây, lượng giao dịch đã chững lại. Xu hướng tăng giá trong biên độ từ 5- 10%/năm là bình thường. Chưa kể nó còn phụ thuộc vào thời điểm bán hàng, lúc mới ra hàng thì phải đưa ra mức giá hấp dẫn, sau đó cùng với tiến độ thì mức giá phải tăng dần trong tuổi đời của dự án. Do vậy, việc tăng 5-7% là hết sức bình thường, nó chỉ cân bằng với lãi suất và lạm phát.
PV: Vậy với phân khúc chung cư trung bình, thấp ở mức giá trên dưới 1,5 tỷ đồng/căn, liệu giá có tăng nóng?
Ông Phạm Thanh Hưng: Theo tôi thì sẽ không tăng nóng, nhưng chắc chắn phân khúc này sẽ có xu hướng tăng giá. Một là vì nhu cầu cao, thứ hai với tầm tiền trên dưới 1,5 tỷ đồng không có nhiều sản phẩm. Nhất là tầm tiền thế mà ở các vị trí tương đối gần như khu vực vành đai 3 đến vành đai 4. Với mức giá khoảng 20 triệu/m2 thì chắc chắn sẽ tăng giá.
PV: Thị trường từ đầu năm đến nay phát triển tốt, ông nhận định 6 tháng cuối năm cũng sẽ ổn định, vậy bước sang 2017 thì sẽ thế nào?
Ông Phạm Thanh Hưng: Tôi cho rằng thị trường sẽ còn ổn định như thế này khoảng vài ba năm nữa. Thị trường sẽ ổn định và đi lên một cách đúng quy luật, không đột biến, không nóng và cũng không lạnh. Chỉ số giá sẽ tăng khoảng 5- 10%/năm.
PV: Vậy người mua nhà ở thực nên quyết định thế nào?
Ông Phạm Thanh Hưng: Tôi nghĩ là những người mua nhà để ở, đặc biệt là với phân khúc giá trung bình và thấp thì rất nên mua. Và quyết định càng sớm sẽ càng có lợi. Nếu mua để đầu tư thì mới cần quan tâm quá nhiều đến mức giá tốt hay không. Ở đây có 2 xu hướng, những người mua để ở mong muốn giá ổn định và khi giá ổn định thì dễ dàng tiếp cận, khi thị trường nóng lên thì các nhà đầu tư tham gia vào thị trường, lúc đó những người có nhu cầu ở thực lại khó mua.
PV: Ông có cho rằng, các chính sách đang tác động nhiều đến thị trường, đặc biệt là chính sách tín dụng?
Ông Phạm Thanh Hưng: Việc thắt chặt tín dụng là việc ngành Ngân hàng muốn bớt rủi ro, thế nhưng như thế không có nghĩa tổng lượng tiền bơm ra thị trường cho BĐS giảm đi. Nó chỉ khác nhau ở chỗ cách sử dụng nguồn vốn. Trước đây họ lấy vốn ngắn hạn bơm cho trung và dài hạn, thì nay có lộ trình giảm dần, và thêm nữa là hệ số rủi ro tăng lên để đảm bảo an toàn cho ngân hàng chứ không có chỉ thị nào là giảm bớt lượng cung tiền. Do đó, đến nay không thấy tác động lớn. Đặc biệt ở thị trường Hà Nội, tỷ lệ người mua nhà phụ thuộc vào ngân hàng không cao. Nó chỉ chiếm khoảng 20%.
PV: Trở lại câu chuyện gói 30 nghìn tỷ vừa kết thúc, nó đã phát huy rất tốt vai trò, đặc biệt ở năm cuối vừa rồi. Theo ông, những đối tượng thu nhập thấp ở đô thị hiện nay Nhà nước cần có chính sách tín dụng, hay một gói mới dành cho các đối tượng như thế để họ cải thiện nhà ở?
Ông Phạm Thanh Hưng: Theo tôi được biết hiện nay ngành Ngân hàng, Bộ Xây dựng… đang cân nhắc đưa ra một gói mới và chắc là cũng sẽ có. Gói mới này sẽ không tài trợ vốn ưu đãi cho nhà ở thương mại giá rẻ nữa và chỉ tập trung vào nhà ở xã hội. Đấy là những đối tượng cần phải trợ giúp. Còn đến thời điểm này có thể khẳng định gói 30 nghìn tỷ đã hoàn thành xuất sắc nhiệm vụ của nó là giúp thị trường. Cả chủ đầu tư và người mua nhà đều được hưởng lợi từ gói này rồi.
Đó là một gói tín dụng đúng lúc, đúng thời điểm. Còn bây giờ khi thị trường đã tốt lên thì không cần Nhà nước phải trợ giúp nữa. Còn đối với những đối tượng mua nhà ở xã hội thì mới cần phải trợ giúp. Còn một vấn đề nữa theo tôi để trợ giúp cho những đối tượng có thu nhập thấp cải thiện nhà ở, Nhà nước nên phê duyệt quy hoạch để ra được sản phẩm có mức giá vừa phải, việc này quan trọng hơn rất nhiều.
Việc này nếu làm tốt nó còn tác dụng hơn rất nhiều việc sử dụng lãi suất ưu đãi của ngân hàng. Bởi lãi suất ưu đãi của ngân hàng thì Nhà nước phải bỏ tiền trực tiếp để hỗ trợ lãi suất. Nếu chỉ cần thay đổi chính sách kia, linh hoạt hơn trong việc phê duyệt các dự án, diện tích căn hộ, mật độ xây dựng để đảm bảo chủ đầu tư có khả năng giảm giá thành căn hộ xuống ở mức giá người thu nhập thấp chấp nhận được thì nó sẽ đánh trúng thị trường hơn.
PV: Xin cảm ơn ông!
