Kiến nghị bảo vệ quyền lợi người mua trong kinh doanh bất động sản

Tiếp tục chương trình Hội nghị đại biểu Quốc hội hoạt động chuyên trách sáng 29/8, dưới sự điều hành của Phó Chủ tịch Quốc hội Nguyễn Đức Hải, các đại biểu Quốc hội đã cho ý kiến về dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi).

Kinh doanh bất động sản phải lập doanh nghiệp

Báo cáo một số vấn đề lớn về giải trình, tiếp thu, chỉnh lý dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế Vũ Hồng Thanh cho biết, dự thảo luật sau khi tiếp thu, chỉnh lý gồm 10 chương và 84 điều (bỏ 9 điều, bổ sung 1 điều so với dự thảo luật đã trình Quốc hội tại Kỳ họp thứ 5). Về điều kiện đối với tổ chức, cá nhân khi kinh doanh bất động sản tại Điều 9, tiếp thu ý kiến của đại biểu Quốc hội, dự thảo luật chỉnh sửa khoản 1 theo hướng: Tổ chức, cá nhân khi kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp hoặc hợp tác xã theo quy định của pháp luật về hợp tác xã, có ngành, nghề kinh doanh bất động sản. Về công chứng, chứng thực hợp đồng kinh doanh bất động sản tại khoản 4, Điều 43, nhiều ý kiến đề nghị quy định các giao dịch bất động sản bắt buộc phải công chứng để bảo đảm an toàn pháp lý. Một số ý kiến đề nghị quy định nếu một bên tham gia giao dịch là cá nhân thì phải công chứng, chứng thực để kiểm soát việc thực hiện giao dịch. Có ý kiến đề nghị quy định về những giao dịch bắt buộc phải công chứng tại Luật Công chứng và Luật Kinh doanh bất động sản quy định dẫn chiếu.

Thường trực Ủy ban Kinh tế cho biết, theo dự thảo luật, đối với trường hợp tổ chức, cá nhân bán, cho thuê, cho thuê mua nhà, công trình xây dựng thuộc quyền sở hữu hợp pháp, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp của mình không nhằm mục đích kinh doanh không thuộc phạm vi điều chỉnh của dự thảo luật. Do vậy, khoản 4 Điều 43 dự thảo luật được chỉnh sửa theo hướng không quy định về việc công chứng, chứng thực hợp đồng đối với các trường hợp này. 

Kiến nghị chuyển nhượng bất động sản phải có hợp đồng

Về quy định hợp đồng kinh doanh bất động sản không bắt buộc phải thực hiện công chứng, chứng thực, đại biểu Nguyễn Minh Tâm (đoàn Quảng Bình) cho rằng, quy định như tại khoản 4, Điều 43 là không phù hợp với khoản 1, Điều 122 Luật Nhà ở và khoản 3, Điều 167 Luật Đất đai. Cụ thể, theo quy định tại khoản 1, Điều 122 Luật Nhà ở và khoản 3, Điều 167 Luật Đất đai thì hợp đồng mua bán nhà ở và chuyển nhượng quyền sử dụng mà các bên tham gia là cá nhân thì bắt buộc công chứng, chứng thực. “Hợp đồng kinh doanh bất động sản thường có giá trị lớn và dễ xảy ra tranh chấp nên cần phải được công chứng, chứng thực nhằm bảo đảm an toàn pháp lý cho các hợp đồng, giao dịch, ngăn ngừa vi phạm pháp luật, phòng ngừa tranh chấp, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho các cá nhân, tổ chức liên quan. Bên cạnh đó, công chứng còn có chức năng tạo lập và cung cấp các chứng cứ cho hoạt động tài phán” – đại biểu nêu quan điểm.

Cùng ý kiến trên, đại biểu Lê Thanh Hoàn (đoàn Thanh Hóa) cho rằng, hợp đồng mua bán bất động sản giữa doanh nghiệp bất động sản với người dân mà không yêu cầu công chứng là “không hợp lý”. Quá trình chuyển quyền sở hữu bất động sản là quá trình cần phải được quản lý chặt chẽ, bởi lẽ, quy định này rất cần thiết cho lợi ích công cộng, ổn định xã hội và người dân, với yêu cầu quyền sở hữu đã xác định rõ ràng, thực thi với chi phí thấp. Khi niềm tin được bảo đảm sẽ thúc đấy việc mua bán và đầu tư vào tài sản và sự phát triển minh bạch của thị trường bất động sản.

Theo đại biểu, cơ chế ký mua bán hoàn toàn riêng tư, không có một tổ chức trung gian kiểm soát như tổ chức công chứng đã cho thấy nhiều bất cập thời gian qua. Hàng nghìn người dân đã bị một số doanh nghiệp lừa đảo với nhiều vụ tranh chấp đã xảy ra. Tranh chấp về các giao dịch gian lận này thực sự tốn thời gian, tiền bạc, và có thể dẫn đến người mua không được hoàn trả lại số tiền đã thanh toán, làm nhiều người dân phải gánh một khoản nợ không nhỏ, dẫn đến sự suy sụp của nhiều gia đình. “Chúng ta không nên tiếp tục phó mặc người dân bước vào những giao dịch này với hành trang duy nhất là lòng tin vào sự tử tế của doanh nghiệp bất động sản. Vì vậy, một chuyên gia là công chứng viên là bên thứ ba phù hợp để tham gia kiểm soát hoạt động này trên cơ sở thực hiện đúng và đầy đủ quy định của pháp luật” – đại biểu Lê Thanh Hoàn nêu quan điểm và đề nghị, chỉnh sửa quy định theo hướng hợp đồng kinh doanh bất động sản nếu có một bên là cá nhân thì phải được công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật về công chứng.

Cũng cho rằng công chứng viên giúp cá nhân đảm bảo quyền lợi tốt hơn khi giao dịch bất động sản, đại biểu Văn Thị Bạch Tuyết (đoàn TP Hồ Chí Minh) cho biết, “Thực tế, khi đoàn TP Hồ Chí Minh làm việc với các chuyên gia, tổ chức có liên quan thấy rằng hợp đồng mua bán nhà ở mà chủ đầu tư bất động sản bán cho người mua thường rất dày, mà người bình thường khi đọc vào rất khó hiểu hết. Chính vì thế, cần có công chứng để họ cảnh báo cho người mua những nội dung cần lưu ý. Nếu không có hợp đồng mẫu, không công chứng thì người dân sẽ bị thiệt trong các giao dịch bất động sản” – nữ đại biểu cho biết và đề xuất nghiên cứu thêm vai trò của công chứng trong giao dịch bất động sản với một bên là cá nhân.

Công khai, minh bạch, khắc phục bất cập 

Nêu quan điểm, đại biểu Nguyễn Tạo (đoàn Lâm Đồng); đại biểu Đồng Ngọc Ba (đoàn Bình Định) đều đề nghị tiếp tục rà soát kỹ thêm một số nội dung trong dự thảo luật để bảo đảm tính đồng bộ với các dự án Luật Đất đai (sửa đổi), dự án Luật Nhà ở (sửa đổi); bảo đảm tính thống nhất với hệ thống pháp luật và đáp ứng cải cách thủ tục hành chính, giảm bớt sự can thiệp của Nhà nước vào hoạt động đầu tư kinh doanh.

Theo đại biểu Đồng Ngọc Ba, đối với những giao dịch về bất động sản của tổ chức, cá nhân mà không thuộc phạm vi điều chỉnh của Luật Kinh doanh bất động sản và không thuộc phạm vi điều chỉnh của Luật Nhà ở và các luật hiện nay thì theo quy định hiện hành phải công chứng, chứng thực nhưng theo dự thảo luật thì không phải công chứng, chứng thực. Hay dự thảo đã bãi bỏ, bỏ đi một số những trường hợp, những giao dịch về kinh doanh bất động sản mà theo quy định hiện hành phải công chứng, chứng thực. Những nội dung này lại chưa hề có đánh giá tác động, lý do được đưa ra cho việc quy định này cũng không thuyết phục. Đại biểu cho rằng ở đây điều chỉnh về mặt nội dung dẫn đến sự thay đổi về loại giao dịch phải công chứng, chứng thực. Do đó, đề xuất phương án thay đổi như nào và đưa vào luật nào hay là bỏ thì cũng phải có giải trình thuyết phục.

Đại biểu Nguyễn Tạo cũng cho rằng nên chế định, công khai minh bạch bất động sản đưa vào kinh doanh, góp phần quan trọng lành mạnh, trọng sạch thị trường hiện nay, khắc phục bất cập trong thời gian qua, đảm bảo quyền và lợi ích của nhà đầu tư và của khách hàng. Đồng thời, quy định chi tiết hơn khoản 1, khoản 2 Điều 6 về doanh nghiệp bất động sản phải cung cấp đầy đủ thông tin công khai, trung thực, chịu trách nhiệm về việc cung cấp thông tin công khai về sản phẩm.