Hợp đồng sở hữu kỳ nghỉ: Đẩy bất lợi lẫn rủi ro về phía khách hàng

Hiện, trên thị trường, ghi nhận không ít các quảng cáo, giới thiệu hấp dẫn về quyền lợi của khách hàng (khách nghỉ dưỡng) khi tham gia mô hình này, như: Giá trị hợp đồng hấp dẫn, chi phí mỗi đêm nghỉ dưỡng của khách hàng nghỉ dưỡng thấp hơn nhiều lần so với khách vãng lai; dịch vụ nghỉ dưỡng đẳng cấp, tiêu chuẩn 5 *, tiêu chuẩn quốc tế, hàng đầu Việt Nam; kênh đầu tư sinh lời lý tưởng, trong đó khách nghỉ dưỡng có thể dễ dàng chuyển nhượng toàn bộ hợp đồng hoặc từng tuần nghỉ với lợi nhuận cao; địa điểm nghỉ dưỡng phong phú, khách nghỉ dưỡng có thể nghỉ dưỡng tại các dự án của Công ty hoặc các địa điểm khác trong và ngoài nước (có thể trên toàn thế giới) của các đối tác trong mạng lưới liên kết với công ty; công ty cung cấp dịch vụ uy tín, có tiềm lực kinh tế và kinh doanh lâu năm trên thị trường. Tuy nhiên, trên thực tế, không ít trường hợp người dân tham gia hợp đồng sở hữu kỳ nghỉ phán ánh quyền lợi của họ trong hợp đồng ký kết trên thực tế không giống với thông tin quảng cáo, giới thiệu.

Liên quan đến vấn đề này, trên cơ sở kinh nghiệm quốc tế và một số thông tin phản ánh về mô hình kinh doanh này cho đến nay tại Việt Nam, Ủy ban Cạnh tranh Quốc gia đã chỉ ra một số nội dung về sự thiếu rõ ràng trong các điều khoản về quyền lợi của bên mua trong một số hợp đồng sở hữu kỳ nghỉ để người dân nghiên cứu kỹ trước khi quyết định tham gia giao dịch.

Cụ thể, nhóm điều khoản liên quan đến nghĩa vụ tài chính của khách nghỉ dưỡng. Như, ngoài giá trị hợp đồng được thanh toán một lần tại thời điểm ký kết hợp đồng, khách nghỉ dưỡng sẽ có nghĩa vụ thanh toán cho Công ty mỗi năm và hàng năm khoản phí thường niên theo quy định. Hay, “bên cạnh và độc lập với khoản thanh toán một lần tại thời điểm ký kết hợp đồng, khách hàng có nghĩa vụ thanh toán phí duy trì hợp đồng hàng năm để phục vụ cho việc cung cấp các dịch vụ nghỉ dưỡng của khách hàng. Doanh nghiệp (DN) và/ hoặc đơn vị quản lý có toàn quyền xác định mức phí này dựa trên danh mục các dịch vụ và chất lượng dịch vụ nghỉ dưỡng được cung cấp và sẽ thông báo cho khách hàng vào cuối năm liền trước năm sử dụng dịch vụ tiếp theo. Khách hàng có nghĩa vụ hoàn thành khoản phí này trước khi sử dụng dịch vụ nghỉ dưỡng”.

Theo các điều khoản nêu trên, có thể thấy, bên cạnh khoản tiền phải thanh toán một lần tại thời điểm ký kết hợp đồng (khoảng vài trăm triệu đồng), khách nghỉ dưỡng còn phải thanh toán chi phí hàng năm (từ vài triệu đến vài chục triệu đồng) để sử dụng quyền nghỉ dưỡng trên thực tế. Trong khi đó, khoản chi phí này và các vấn đề có liên quan lại không được quy định cụ thể trong các điều khoản nêu trên, ví dụ: Thiếu các quy định về mức phí cụ thể hay giới hạn hoặc nguyên tắc thu, thay đổi phí tại thời điểm giao kết hợp đồng và trong suốt thời hạn hợp đồng; thiếu quy định về tiêu chuẩn, chất lượng các dịch vụ nghỉ dưỡng được cung cấp; thiếu cơ chế phân bổ từ khoản tổng dự toán tổng, tổng hoạch toán đến từng loại căn hộ và từng khách nghỉ dưỡng… Đồng thời, các điều khoản nêu trên chỉ quy định về nghĩa vụ đóng chi phí hàng năm này của khách nghỉ dưỡng mà không quy định nghĩa vụ tương tự đối với bên cung cấp dịch vụ tính trên số tuần nghỉ dưỡng mà bên đó chưa bán hoặc không bán.

Thậm chí, các điều khoản nêu trên còn thể hiện quyền xác định mức chi phí hàng năm và các vấn đề có liên quan (như: Dịch vụ nghỉ dưỡng, chất lượng dịch vụ, hạng mục các chi phí được hoạch toán vào tổng chi phí chung dùng để phân bổ cho từng khách nghỉ dưỡng…) thuộc về DN Công ty và/ hoặc đơn vị Công ty quản lý trong suốt thời hạn hợp đồng.

Từ các quy định thiếu rõ ràng trên đây, các điều khoản hợp đồng trao cho Công ty quyền đưa ra các tính toán nhằm tối ưu hóa quyền lợi của mình tùy từng thời kỳ và đẩy bất lợi lẫn rủi ro về phía khách nghỉ dưỡng.

Trong khi đó, với nhóm điều khoản liên quan đến chất lượng dịch vụ nghỉ dưỡng, mặc dù được quảng cáo vô cùng hấp dẫn với các tiện nghi, chất lượng nghỉ dưỡng đẳng cấp quốc tế, 5*, tuy nhiên danh mục dịch vụ và chất lượng dịch vụ cung cấp tới khách nghỉ dưỡng có thể không được cụ thể hóa trong hợp đồng. Điều này khiến khách nghỉ dưỡng thiếu cơ sở pháp lý để khiếu nại bên cung cấp dịch vụ trong trường hợp họ cho rằng chất lượng dịch vụ không đảm bảo, không tương xứng với số chi phí thường niên/ phí duy trì phải chi trả hoặc không đúng với kỳ vọng về một địa điểm nghỉ dưỡng lý tưởng - mục đích xác lập hợp đồng ban đầu của bên mua.

Theo phản ánh của một bộ phận người mua, họ tham gia hợp đồng sở hữu kỳ nghỉ như một kênh đầu tư sinh lợi do được giới thiệu, hứa hẹn (nhưng không quy định trong hợp đồng) có thể dễ dàng chuyển nhượng một phần/ toàn bộ hợp đồng hoặc quyền và nghĩa vụ phát sinh từ hợp đồng cho bên thứ ba. Tuy nhiên, thông qua điều khoản hợp đồng, Công ty có thể thiết kế các rào cản đối với khách nghỉ dưỡng trong việc thực hiện quyền này. 

Về nhóm điều khoản về chế tài xử lý vi phạm, Ủy ban Cạnh tranh Quốc gia cũng chỉ ra những bất cập, và khách nghỉ dưỡng đứng trước rủi ro lớn trong việc bị DN chấm dứt hợp đồng và mất khoản tiền đã thanh toán mặc dù thời hạn hợp đồng có thể còn dài. Xuất phát từ việc điều khoản hợp đồng sở hữu kỳ nghỉ thường phức tạp, khoản tiền phải thanh toán một lần lớn, thời hạn hợp đồng dài, cơ chế chấm dứt hợp đồng cho khách nghỉ dưỡng có thể không thuận lợi cùng với nhiều hạn chế khác có thể được quy định trong hợp đồng, Ủy ban Cạnh tranh Quốc gia khuyến nghị người dân lưu ý nghiên cứu kỹ hợp đồng và đề nghị luật sư tư vấn, nếu có thể, để đánh giá toàn diện về quyền lợi, nghĩa vụ và rủi ro có thể xảy ra trước khi quyết định tham gia giao dịch.