Giảm thời gian tính tiền sử dụng đất cho dự án từ 3 năm xuống còn nửa tháng

Từ năm 2011-2020, TP Hồ Chí Minh đã thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đạt 160.787 tỷ đồng, chiếm tỷ lệ 5,58% tổng thu ngân sách của thành phố. Song với một thị trường bất động sản (BĐS) lớn nhất nước với cả nghìn dự án nhà ở đã được triển khai, thì kết quả này vẫn chưa tương xứng với tiềm năng thu ngân sách từ nguồn lực đất đai.

08/11/2021 07:42

Các khoản nợ tiền sử dụng đất sẽ tính theo giá mới từ ngày 1/3

Để giải quyết vấn đề này, Hội đồng thẩm định giá đất TP Hồ Chí Minh đã thống nhất báo cáo UBND thành phố có văn bản kiến nghị Thủ tướng Chính phủ chấp thuận cho thành phố được xây dựng hệ số điều chỉnh giá đất phù hợp với tình hình thực tiễn trên địa bàn để trình HĐND thành phố thông qua. Từ cơ sở này, UBND thành phố sẽ ban hành hệ số điều chỉnh giá đất để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với tất cả các khu đất, thửa đất thay vì phải thuê đơn vị tư vấn để xác định giá đất cụ thể theo các phương pháp thẩm định giá như lâu nay.

Theo đánh giá của đại diện giới kinh doanh nhà đất tại TP Hồ Chí Minh, nếu được Chính phủ chấp thuận cho phép thực hiện, đây sẽ là sự thay đổi phương thức định giá đất mang tính đột phá. Việc này sẽ giúp kéo giảm thời gian làm thủ tục để xác định giá đất, thẩm định giá đất, tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất cho các dự án từ 3 năm như hiện nay xuống chỉ còn khoảng 10-15 ngày làm việc. Hiệp hội BĐS TP Hồ Chí Minh nhận định, đây là điều mong mỏi bấy lâu nay của cộng đồng doanh nghiệp, trong đó có doanh nghiệp BĐS và cũng là một trong những vấn đề mà Hiệp hội BĐS thành phố đã kiến nghị suốt 15 năm qua.

Sau hơn chục năm kiến nghị về cách tính giá đất, Hiệp hội BĐS Thành phố cho rằng, việc áp dụng 1 trong 4 phương pháp định giá đất, gồm phương pháp so sánh trực tiếp; phương pháp chiết trừ; phương pháp thu nhập; nhất là phương pháp thặng dư để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất với dự án phát triển kinh tế, dự án nhà ở thương mại như lâu nay rất khó bảo đảm thực hiện được nguyên tắc “Định giá đất phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường”.

Để có cơ sở tính tiền sử dụng đất cho dự án BĐS, Thông tư số 36/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định việc điều tra khảo sát, thu thập thông tin về giá đất thị trường của tối thiểu 3 thửa đất đại diện cho mỗi vị trí đất tại điểm điều tra. Nhưng trên thực tế gần như không thể có các nguồn thông tin xác thực nên không thể thực hiện được các quy định này.

Lý do, hiện chưa có quy định nào bắt buộc việc thanh toán giao dịch BĐS phải qua ngân hàng, giá cả mua bán BĐS, nhà đất ghi trên hợp đồng thường thấp hơn rất nhiều so với thực tế, chỉ bằng khoảng trên dưới 50% giá trị giao dịch thật, cao hơn một chút so với mức giá sàn do Nhà nước quy định để tính thuế. Việc này còn dẫn đến Nhà nước bị thất thu thuế và khó ngăn chặn hành vi rửa tiền.

Trong khi Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Xây dựng chưa phối hợp để xây dựng cơ sở dữ liệu về đất đai, nhà ở và thị trường BĐS, thì Luật Kinh doanh BĐS không quy định buộc các sàn giao dịch BĐS phải lưu trữ, báo cáo đầy đủ về số lượng giao dịch và giá cả giao dịch BĐS để làm giá tham chiếu đưa vào tính giá đất dự án. Đó là chưa kể tình trạng ghi giá giao dịch BĐS trong hợp đồng thấp hơn giá trị thực. Ngoài ra, việc thẩm định giá đất theo phương pháp thặng dư để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất các dự án BĐS, nhà ở thương mại cũng đang có vấn đề gây bất lợi cho chủ đầu tư dự án BĐS.

Cụ thể, khoản chi phí khấu trừ chỉ bằng khoảng 25% chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng thực tế mà doanh nghiệp đã chi trả cho người sử dụng đất. 75% chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng còn lại đã bị xuất toán, không được tính vào chi phí đầu tư, lại còn bị biến thành lợi nhuận và bị áp thuế thu nhập doanh nghiệp 20%.

Đối với chi phí đầu tư hạ tầng, mức quy định chỉ vào khoảng 660.000 đồng/m2 theo Quyết định của UBND thành phố từ năm 2012 đến nay cũng không còn phù hợp, thậm chí là quá thấp so với chi phí thực tế của doanh nghiệp khoảng 1,9 triệu đồng/m2. Ngay cả cách tính giá trị suất đầu tư xây dựng nhà chung cư cao tầng của thành phố hiện cũng đang thấp hơn khoảng 10% so với suất đầu tư theo quy định của Bộ Xây dựng.

Hiệp hội BĐS thành phố cũng chỉ ra rằng, lâu nay cách tính hệ số sử dụng diện tích sàn kinh doanh căn hộ đối với các dự án BĐS của Hội đồng Thẩm định giá đất thành phố luôn ở mức 80% tổng diện tích sàn xây dựng dự án. Trong khi trên thực tế, hệ số sử dụng diện tích sàn kinh doanh căn hộ của dự án chỉ ở mức 60-75% tổng diện tích sàn xây dựng, tùy dự án. Đã vậy, việc tính doanh thu bãi giữ xe gắn máy, bãi giữ xe ôtô - những phần diện tích không thuộc sở hữu của chủ đầu tư nhưng vẫn được cộng vào doanh thu dự án làm căn cứ tính tiền sử dụng đất là không hợp lý bởi vì đây là nguồn thu của Ban quản trị chung cư, không phải là nguồn thu của chủ đầu tư.

Do đó, cách tính trên theo phương pháp thặng dư đều theo xu hướng làm tăng doanh thu dự án, làm giảm chi phí thực tế mà chủ đầu tư đã bỏ ra, dẫn đến xác định tiền sử dụng đất cao hơn, không phù hợp thực tế và những cách tính này khiến tiền sử dụng đất của dự án tăng lên, người mua nhà sẽ phải gánh chịu. Do đó, cộng đồng doanh nghiệp BĐS tại TP Hồ Chí Minh đang chờ đợi bước đi đột phá về tính tiền sử dụng đất để hàng trăm dự án chưa được tính tiền sử dụng đất chấm dứt được cảnh phải chờ đợi kéo dài và không phải chịu những bất hợp lý trên.