Giải quyết "bài toán" vốn cho doanh nghiệp bất động sản

Theo Sở Tài nguyên – Môi trường và Sở Xây TP Hồ Chí Minh, trong giai đoạn 2016- 2022, tại TP Hồ Chí Minh có đến 1.532 dự án có sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất gồm các dự án bất động sản (BĐS) của khu vực tư nhân và các dự án đầu tư công. Đến nay mới chỉ có 451 dự án đã hoàn thành, 703 dự án đang triển khai và có đến 357 dự án đã đăng ký kế hoạch sử dụng đất quá 3 năm nhưng vẫn chưa thể thực hiện. Trong số 703 dự án thuộc diện đang triển khai cũng lại có khoảng 143 dự án bị vướng mắc pháp lý nên chưa thực hiện được hoặc chỉ thực hiện được một phần dự án hoặc đang phải tạm dừng dự án.

Kiến nghị với tổ công tác của Thủ tướng Chính phủ, Bộ Xây dựng và UBND TP Hồ Chí Minh, ngày 24/11, Hiệp hội BĐS TP Hồ Chí Minh cho biết, kể từ khi Chính phủ tạm dừng thực hiện thủ tục bán tài sản trên đất, chuyển nhượng quyền sử dụng đất công đến nay, tại TP Hồ Chí Minh có khoảng 64 dự án BĐS sử dụng đất có nguồn gốc đất công do sắp xếp lại, xử lý tài sản công, do di dời nhà xưởng ô nhiễm hoặc do cổ phần hóa doanh nghiệp Nhà nước thuộc diện phải rà soát lại về pháp lý nên đã bị dừng triển khai thực hiện. Dừng cả việc thi công và dừng các thủ tục xác định tiền sử dụng đất hoặc tiền sử dụng đất bổ sung cũng như dừng thủ tục cấp sổ hồng cho chủ đầu tư, người mua nhà. Các dự án này cũng không được huy động vốn bán nhà ở hình thành trong tương lai… nên cả chủ đầu tư và người mua nhà tại dự án này rất khó khăn.

Đến thời điểm này, tại TP Hồ Chí Minh vẫn còn một số dự án được khởi động từ năm 2015 trở về trước nhưng đang dở dang, không thể triển khai thực hiện hoàn thành dự án. Nguyên nhân chủ yếu là do vướng bồi thường giải phóng mặt bằng, do chủ đầu tư dự án yếu kém năng lực, nhất là năng lực tài chính. Các dự án dở dang, "da beo" này đã làm nhếch nhác bộ mặt đô thị, không đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp, chính đáng của khách hàng, nhà đầu tư và người dân có đất bị thu hồi, gây bức xúc trong xã hội. Nhiều nhất là tại các dự án khu đô thị, nhà ở thương mại thực hiện mô hình "chủ đầu tư chính và các chủ đầu tư dự án thành phần". Điển hình cho tình trạng trên là dự án Khu dân cư Bình Trưng Đông - Cát Lái với quy mô lên đến 154 ha do Công ty Xây dựng Kinh doanh nhà Phú Nhuận làm chủ đầu tư chính và 14 chủ đầu tư thành phần đã bị dở dang 20 năm nay.

Dự án Khu dân cư Bắc Rạch Chiếc, phường Phước Long A, phường Phước Bình, TP Thủ Đức có quy mô lên đến hơn 82,5 ha do Công ty Địa ốc 10 làm chủ đầu tư chính cũng lâm vào cảnh tương tự.

Hiệp hội BĐS TP Hồ Chí Minh nhận định, do vướng mắc pháp lý nên thị trường BĐS phát triển chưa minh bạch, công bằng, chưa an toàn, lành mạnh, chưa ổn định, bền vững. Điều này thể hiện qua mô hình thị trường BĐS như hình kim tự tháp ngược, bởi tỷ lệ nhà ở cao cấp chiếm đến khoảng 80%, còn lại là nhà ở trung cấp, không còn loại nhà ở giá vừa túi tiền và rất thiếu nhà ở xã hội. Thị trường lệch pha cung - cầu", lệch pha phân khúc như vậy đã dẫn đến hệ quả là giá nhà, đất tăng liên tục đi liền với các đợt "sốt ảo" giá nhà, đất trong hơn 5 năm qua. Giá nhà đã vượt quá khả năng thanh toán của người có thu nhập trung bình, thu nhập thấp đô thị. Trong khi đó, hoạt động chuyển nhượng dự án, một phần dự án BĐS của các doanh nghiệp bị vướng mắc, ách tắc do quy định của Luật Đất đai 2013 và Luật Kinh doanh BĐS 2014.

Thị trường BĐS phát triển chưa ổn định, bền vững có nguyên nhân do thị trường vốn chưa phát triển đồng bộ, tương xứng. Thị trường BĐS cần nguồn vốn đầu tư trung, dài hạn nhưng lại đang phụ thuộc quá nhiều vào nguồn vốn tín dụng chủ yếu huy động tiết kiệm ngắn hạn để cho vay trung, dài hạn nên tiềm ẩn rất nhiều rủi ro cho hệ thống tín dụng. Hiệp hội BĐS thành phố đề nghị phải giải quyết bài toán vốn cho doanh nghiệp, khơi thông thị trường vốn, thị trường tín dụng, tháo gỡ nút thắt vốn, tín dụng đang là điểm nghẽn của nền kinh tế và thị trường BĐS.

Ngoài trách nhiệm của chính các doanh nghiệp BĐS, trong tình hình hiện nay, Ngân hàng Nhà nước nên xem xét nâng trần room tín dụng thêm khoảng 1% để có thêm khoảng 100.000 tỷ đồng bơm cho nền kinh tế, trong đó thị trường BĐS hấp thụ khoảng 20%, để hỗ trợ vốn cho các dự án có đủ pháp lý, nhất là các dự án đang xây dựng dở dang. Đồng thời tiếp tục hỗ trợ tín dụng cho khách hàng được vay để mua nhà để tạo thanh khoản và dòng tiền cho thị trường.

Trước thực trạng doanh nghiệp BĐS chủ động tăng vốn chủ sở hữu để trở thành doanh nghiệp có năng lực tài chính mạnh, thông qua hoạt động hợp tác đầu tư với nhà đầu tư nước ngoài (FDI), Hiệp hội BĐS cho rằng có thể dẫn đến hệ quả là bị thâu tóm. Chẳng hạn ngày 23/11 vừa qua, trong lúc nhà đầu tư trong nước bán tháo cổ phiếu thì nhà đầu tư nước ngoài đã đồng loạt "bắt đáy" thông qua việc mua vào 700 tỷ đồng cổ phiếu của Novaland với giá chỉ 23.600 đồng/CP, thấp hơn rất nhiều so với giá "đỉnh" trước đây. Nhà nước cũng cần quan tâm tạo cơ chế để phát triển thị trường vốn trái phiếu doanh nghiệp an toàn, lành mạnh và các quỹ đầu tư BĐS, quỹ đầu tư tín thác BĐS. Cùng lúc cần có chính sách để khơi thông nguồn vốn nhàn rỗi của các doanh nghiệp kinh doanh bảo hiểm và huy động nguồn vốn nhàn rỗi, nhỏ lẻ trong xã hội đầu tư vào thị trường này.