Giá đất cao làm khó doanh nghiệp

Tiền thuê quá cao, đại gia xăng dầu trả đất dự án

Ngày 3/6/2025, Công ty TNHH Xăng dầu Giang Nam (TP Hải Phòng) có Văn bản gửi UBND tỉnh Hà Tĩnh đề nghị xem xét lại giá đất Dự án trụ sở làm việc kết hợp cửa hàng kinh doanh xăng dầu Giang Nam tại xã Thạch Trung, thành phố Hà Tĩnh (nay là phường Trần Phú, tỉnh Hà Tĩnh).

Dự án trụ sở làm việc kết hợp cửa hàng kinh doanh xăng dầu Giang Nam được UBND tỉnh Hà Tĩnh chấp thuận chủ trương đồng thời chấp thuận nhà đầu tư ngày 1/2/2023, được xây dựng trên diện tích 9.106,1m2, bao gồm 8 trụ bơm xăng dầu, 1 bể chứa dầu, 3 bể chứa xăng thể tích 100m3, trụ sở làm việc 5 tầng và các hạng mục phụ trợ với tổng mức đầu tư hơn 48,5 tỷ đồng.

Để thực hiện dự án này, ngày 4/8/2023 UBND tỉnh Hà Tĩnh đã ban hành quyết định thu hồi cho phép chuyển mục đích sử dụng đất và cho thuê đất để sử dụng vào mục đích đất thương mại, dịch vụ 745,1m2 đất chuyên trồng lúa nước, đất giao thông và đất thuỷ lợi. Đồng thời, cho phép Công ty nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp của 21 hộ gia đình, cá nhân; chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp với diện tích 8.355m2 sang đất thương mại, dịch vụ theo hình thức Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm.

Ngày 13/3/2025, tại văn bản phê duyệt giá đất cụ thể khu đất cho Công ty TNHH Xăng dầu Giang Nam thuê thực hiện Dự án xây dựng trụ sở làm việc kết hợp cửa hàng kinh doanh xăng dầu Giang Nam, tỉnh Hà Tĩnh xác định giá đất cho thuê đối với dự án này là 19.533.897 đồng/m2. Cho rằng, giá cho thuê này là quá cao, ngày 21/4 ông Nguyễn Trọng Ngọc, Tổng Giám đốc Công ty TNHH Xăng dầu Giang Nam đã ký công văn gửi Sở Tài chính và UBND tỉnh Hà Tĩnh. Theo lý giải của doanh nghiệp, sau khi nhận được công văn phê duyệt giá đất cho thuê, đồng thời kiểm tra lại hồ sơ dự án, phân tích và cân nhắc kỹ các thuận lợi và khó khăn, Công ty TNHH Xăng dầu Giang Nam nhận thấy, với giá thuê đất nói trên, trong 5 năm đầu Công ty phải nộp số tiền hơn 8,532 tỷ đồng (đã bao gồm miễn tiền thuê đất 1 năm song từ đó đến nay vẫn chưa được giao đất). Theo doanh nghiệp, giá đất cho thuê nói trên là quá cao đối với một trụ sở làm việc kết hợp cửa hàng kinh doanh xăng dầu loại nhỏ. “Mặt khác quan trọng hơn, đó là việc xác định giá đất sau 5 năm vẫn chưa có cơ sở chắc chắn, theo quy luật có thể ngày càng tăng thêm. Với giá thuê đất nói trên của UBND tỉnh Hà Tĩnh, khả năng cao sẽ không mang lại hiệu quả cho doanh nghiệp. Do đó, Công ty TNHH Xăng dầu Giang Nam xin được dừng triển khai dự án và trả lại đất cho tỉnh Hà Tĩnh”, trích văn bản của ông Nguyễn Trọng Ngọc.

Sở Nông nghiệp và Môi trường Hà Tĩnh cho biết, việc định giá khu đất cho thuê nói trên áp dụng theo phương pháp thặng dư quy định tại khoản 2 Điều 5 Nghị định 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ và điểm c Khoản 5 Điều 158 Luật đất đai 2024. Xác định trên cơ sở tổng doanh thu phát triển ước tính trừ đi tổng chi phí phát triển ước tính của khu đất. Trong hồ sơ đề xuất dự án đầu tư, Công ty TNHH Xăng dầu Giang Nam cho biết sản lượng xăng dầu bán ra hàng tháng là 550m3 và diện tích sàn xây dựng là 3.522,5m2 bao gồm cho thuê văn phòng làm việc. Tại văn bản ngày 3/6 gửi UBND tỉnh Hà Tĩnh, Công ty TNHH Xăng dầu Giang Nam một lần nữa kiến nghị xem xét lại giá đất áp dụng cho dự án. “Nếu trường hợp giá đất vẫn giữ nguyên, Công ty xin được dừng triển khai dự án và trả lại đất cho tỉnh Hà Tĩnh. Đồng thời, đề nghị tỉnh Hà Tĩnh hoàn trả lại kinh phí bồi thường, giải phóng mặt bằng và các khoản chi phí khác liên quan đến dự án”, công văn của Công ty TNHH Xăng dầu Giang Nam.

Loạt dự án vướng, chậm vì giá đất cho thuê

Liên quan đến việc chậm xác định giá đất làm ảnh hưởng đến các dự án đầu tư trên địa bàn, tính đến thời điểm này tại Hà Tĩnh nhiều doanh nghiệp đang “mắc kẹt” do chưa xác định được giá đất nên chưa thể bàn giao, cho thuê đất để triển khai dự án. Ngày 28/5, UBND tỉnh Hà Tĩnh có văn bản phê bình Sở Nông nghiệp và Môi trường do đã chậm thực hiện các nhiệm vụ được UBND tỉnh chỉ đạo thực hiện xác định giá đất cụ thể đối với các dự án Khu dịch vụ và nhà nghỉ Xuân Thành và Dự án Nhà máy cưa xẻ sấy gỗ thành phẩm và sản xuất, xuất khẩu Plywood. Cụ thể, chỉ tính từ ngày 5/11/2024 đến ngày 13/5, tỉnh Hà Tĩnh đã có 6 văn bản chỉ đạo Sở Nông nghiệp và Môi trường thuê đơn vị tư vấn xác định lại giá đất dự án, trình Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể tỉnh thẩm định, trình UBND tỉnh quyết định để làm cơ sở xác định lại nghĩa vụ tài chính đối với dự án theo quy định nhưng nhưng đến, nay Sở Nông nghiệp và Môi trường vẫn chưa hoàn thành.

Theo lãnh đạo Sở này, đối với Dự án Khu dịch vụ và nhà nghỉ Xuân Thành, thời điểm định giá lần gần nhất là ngày 23/10/2013, cách đây đã 12 năm nên quá trình khảo sát, thu thập các thông tin liên quan để đánh giá mức độ tương quan giữa các khu vực làm cơ sở so sánh xác định giá đất dự án là hết sức khó khăn và thiếu cơ sở khoa học. Để có thêm thông tin đầu vào làm căn cứ định giá đất bảo đảm độ tin cậy, chính xác hơn, Sở Nông nghiệp và Môi trường đã đề nghị Cục Viễn thám Quốc gia phối hợp cung cấp thông tin dữ liệu ảnh viễn thám khu vực dự án tại thời điểm định giá đất, hiện đang chờ kết quả mới hoàn thiện phương án giá đất trình thẩm định, phê duyệt theo quy định.

Dự án Khu dịch vụ và nhà nghỉ Xuân Thành tại xã Xuân Thành (nay là xã Tiên Điền, tỉnh Hà Tĩnh) do Công ty CP Hồng Lam Xuân Thành làm Chủ đầu tư, được cấp Giấy chứng nhận đầu tư lần đầu ngày 31/1/2008. Dự án được UBND tỉnh Hà Tĩnh giao đất, cho thuê đất tại Quyết định số 3296/QĐ-UBND ngày 23/10/2013. Quá trình thực hiện dự án, chủ đầu tư đã phải 2 lần nộp tiền sử dụng đất. Tương tự, dự án Xây dựng Trung tâm thương mại, khách sạn và căn hộ cao cấp tại thị trấn Kỳ Anh cũng phải nộp tiền thuê đất 2 lần theo thông báo của cơ quan có thẩm quyền và sau khi hoàn thành nghĩa vụ tài chính mới có quyết định giao đất cho toàn bộ dự án. Tỉnh Hà Tĩnh sau đó đã gỡ rối bằng cách chuyển phần nghĩa vụ tài chính Công ty thực hiện nộp ngân sách nhà nước trong năm 2010 được quy đổi thành diện tích đất đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo bảng giá đất năm 2010; phần diện tích đất còn lại thực hiện nghĩa vụ tài chính năm 2011 phải thực hiện theo Bảng giá đất năm 2011. Nội dung này đã được Đoàn Thanh tra của Thanh tra Chính phủ thanh tra kiểm tra và kết luận, việc nhà nước chậm ban hành quyết định giao đất làm ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của doanh nghiệp.

Ông Lê Ngọc Huấn, Giám đốc Sở Nông nghiệp và Môi trường Hà Tĩnh cho biết, từ năm 2023 đến nay, UBND tỉnh đã phê duyệt giá đất cụ thể cho 15 dự án, riêng 6 tháng đầu năm nay, đã trình thẩm định giá đất 9 dự án. Trong đó, một số dự án tồn đọng kéo dài hiện đã trình thẩm định giá đất như dự án Khu dân cư thôn 17, 18 xã Tân Lâm Hương, phường Hà Huy Tập; Dự án Khu dân cư Bắc Phố Châu 1... Hiện nay, UBND tỉnh Hà Tĩnh đang chỉ đạo Sở Nông nghiệp và Môi trường tập trung phối hợp với đơn vị tư vấn xác định giá đất hoàn thiện phương án giá đất cụ thể của các dự án đã được giao đất để trình Hội đồng giá đất thẩm định, trình UBND tỉnh phê duyệt. Tuy nhiên, ông Huấn cũng thừa nhận, tiến độ xác định giá đất một số dự án vẫn còn chậm chưa đáp ứng tiến độ, yêu cầu đề ra.