Chỉ đến khi vụ việc vỡ lở, người ta mới ngỡ ngàng và xác định, nguyên nhân sâu xa của sự việc là do lợi nhuận phát sinh quá lớn khiến người ta "đâm đầu" vào mua đất "hơi", mua nhà trên giấy. Những trường hợp rủi ro và tranh chấp trong lĩnh vực đầu tư BĐS mà chúng tôi đề cập ở hai số báo trước chỉ là một số ít trong vô số vụ việc đã và đang xảy ra.
Khách hàng bất chấp rủi ro…
Chị Nguyễn.T.H. trú tại quận Đống Đa, Hà Nội có đơn gửi Báo CAND tố cáo ông Hà Văn Bảy, Giám đốc Công ty cổ phần Tư vấn Đầu tư Thương mại An Phú (gọi tắt là An Phú). Ngày 18/1/2008, chị ký hợp đồng với Công ty An Phú để mua lô đất số TT37 ô 35 thuộc dự án khu đô thị mới Nam An Khánh do Công ty Sông Đà và Công ty An Phú là chủ đầu tư.
Hợp đồng cũng ghi rõ, chậm nhất ngày 10/2/2008 chị sẽ nhận được giấy tờ để vào tên trên lô đất trên. Thế nên cũng trong ngày ký hợp đồng, chị H. đã nộp cho ông Bảy 500.000.000đ tiền đặt cọc. Xem xét bản Hợp đồng số 03/2008/HĐKT do chị H. cung cấp, chúng tôi mới thấy rõ thực ra đây là một hợp đồng môi giới mua đất dự án khu đô thị mới Nam An Khánh.
Điều 1 của hợp đồng ghi rõ: Bên B (Công ty An Phú) có trách nhiệm: Giới thiệu địa điểm khu đất (cụ thể là khu đô thị Nam An Khánh); loại đất biệt thự; địa điểm khu biệt thự bên hồ lớn; diện tích 341m2, thuộc lô TT37, ô số 35, mặt hồ lớn. Điều 5 của hợp đồng này quy định phí dịch vụ, phương thức và thời hạn thanh toán. Cụ thể: phí dịch vụ: 17.000.000đ/m2 (đã bao gồm các khoản tiền chi trả cho việc chuyển quyền sử dụng đất).
Tổng giá trị hợp đồng là 17.000.000 x 341m2 = 5.797.000.000đ (giá gốc là 8.500.000đ/m2). Thanh toán theo phương thức: Đợt 1 bên A (chị H.) đặt cọc cho bên B (Công ty An Phú) 500.000.000đ. Đợt 2: Thanh toán 30% giá trị lô đất theo thông báo của ban quản lý dự án cùng 100% số tiền chênh lệch (ước tính 3.867.500.000đ). Ngoài ra, số tiền còn lại sẽ thanh toán theo thông báo của ban quản lý dự án.
Chấp nhận bỏ ra gần 4 tỷ đồng chênh lệch để mua lô đất 341m2 ở khu đô thị mới Nam An Khánh nhưng chị H. cũng không mua được theo thoả thuận vì ông Giám đốc Công ty An Phú vi phạm hợp đồng.
Chị H. cho biết, qua tìm hiểu chị mới biết Công ty An Phú không hề góp vốn cùng Công ty Sông Đà thực hiện dự án trên. 500.000.000đ tiền đặt cọc, chị H. cũng chưa đòi lại được. Sự việc của chị H. cho thấy, có những nhà đầu tư nhỏ lẻ sẵn sàng bỏ ra số tiền chênh lệch rất lớn để mua đất dự án mà không biết dự án đó như thế nào.
Chủ đầu tư lách luật
Trở lại vụ việc liên quan đến hơn 20 khách hàng của Công ty Xây dựng nhà và Phát triển Sơn Tùng mà chúng tôi đã nêu ở số báo trước để bạn đọc thấy rằng, có những khách hàng sẵn sàng bỏ tiền tỷ để mua dự án "hơi".
Bà Phạm Thị Duy Hoà, thành viên Hội đồng quản trị Công ty Sơn Tùng hiện nay cho biết, ngay từ năm 2001, khi Công ty Sơn Tùng mới có trong tay tờ văn bản của UBND tỉnh Hà Tây (cũ) giao các ngành chức năng xem xét tờ trình xin đất làm dự án khu Ao Sen (Hà Đông) thì công ty này đã đưa ra để mời gọi khách hàng nộp tiền.
Và đã có hơn 20 khách hàng nộp số tiền khoảng 20 tỷ đồng cho Công ty Sơn Tùng. Một dự án chưa hề được phê duyệt mà có người bỏ tiền tỷ để mua đất trong dự án kể cũng liều. Không chỉ khách hàng liều mà Công ty Sơn Tùng cũng liều. Việc làm này vi phạm quy định hiện hành của pháp luật song hiển nhiên tồn tại. Nó cũng phản ánh một thực tế, sự "khát" của các nhà đầu tư nhỏ lẻ.
Sự việc của Công ty Sơn Tùng không dừng lại ở đây bởi đầu năm 2009, UBND TP Hà Nội giao cho công ty này thực hiện dự án khu nhà ở liền kề LK11A, LK11B trong khu đô thị Mỗ Lao. Mâu thuẫn lại nảy sinh khi những người mua dự án "hơi" đòi Công ty Sơn Tùng phải bán cho mình diện tích đất, mức giá giống như đã ký kết trong hợp đồng từ năm 2001.
Đại diện Công ty Sơn Tùng không chấp nhận yêu cầu này vì cho rằng, tại thời điểm khách hàng ký hợp đồng chưa hề có dự án nào được phê duyệt. Sự ký kết này chẳng có giá trị nào bởi đó là sự mua bán dự án "hơi". Sự việc này phản ánh thực tế, để có được dự án, chủ đầu tư sẵn sàng lách luật, còn khách hàng cũng bất chấp để mua được đất giá gốc cho dù rủi ro rất cao.
Luật sư Lê Thanh Sơn, Trưởng Văn phòng Luật sư AIC cho biết, không phải chủ đầu tư nào cũng đủ tiềm lực tài chính để thực hiện dự án. Luật cũng cho phép chủ đầu tư huy động vốn. Đó là vốn vay từ ngân hàng, từ khách hàng. Theo quy định hiện hành, chủ đầu tư chỉ được huy động vốn từ khách hàng khi hoàn tất cơ sở hạ tầng hoặc xây dựng xong phần móng.
Thế nhưng không phải chủ đầu tư nào cũng đủ vốn để thực hiện đến cùng các giai đoạn này, thế là nảy sinh việc huy động vốn bằng giấy tờ viết tay. Lúc này, giữa chủ đầu tư và khách hàng không có ràng buộc pháp lý mà chỉ có niềm tin ở nhau. Khi những giao dịch bắt đầu từ cảm tính thì hệ lụy của nó là gì khó mà tiên lượng trước được.
Theo Cục Quản lý nhà và Thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), khi doanh nghiệp lách luật, bán nhà "lúa non" vi phạm quy định thì cùng lắm chỉ bị xử phạt hành chính. Mức phạt cao cũng chưa đến 100 triệu đồng nên chưa đủ sức răn đe đối với doanh nghiệp.
Có người ví von, đất ở các khu đô thị lớn là thứ sinh lời nhanh nhất. Thế mới có chuyện, bằng mọi cách người ta phải xin được dự án. Còn các nhà đầu tư nhỏ lẻ cũng bằng mọi cách phải mua được đất dự án.
Cứ thế, tạo nên cơn sóng ngầm trong giới kinh doanh BĐS. Điều này làm ảnh hưởng không nhỏ đến nền kinh tế cũng như đời sống xã hội. Tỉnh táo để mua cho mình một ngôi nhà, một lô đất hay tìm đúng chỗ để đầu tư là lời khuyên cho những ai đang quan tâm đến thị trường BĐS hiện nay
