Theo đơn khởi kiện và trình bày của bà Lê Xuân Hoa (đại diện cho bà V.T.Thanh, ở quận Hoàn Kiếm, Hà Nội - người ký hợp đồng mua một căn hộ ở tòa nhà Keangnam), bà Thanh đến tham quan căn hộ mẫu của tòa nhà Keangnam, tại phường Mễ Trì, quận Nam Từ Liêm.
Sau khi xem xét, bà Thanh đề nghị người đại diện của Keangnam cấp cho một bộ hợp đồng mua bán căn hộ để nghiên cứu các điều khoản. Nhưng người của Keangnam lấy lý do sợ “lộ bí mật kinh doanh” nên yêu cầu khách hàng phải nộp một khoản tiền đặt cọc là 5.000 USD để bày tỏ thiện chí sẽ mua căn hộ.
Mặc dù thấy lạ, nhưng do tin tưởng Keangnam nên bà Thanh chấp thuận. Trên cơ sở này, ngày 11/11/2009, bà Thanh đã nộp cho Keangnam 89.350.000 đồng (tương đương 5.000 USD).
Theo hẹn, bà Thanh đến khu căn hộ mẫu tại tòa nhà Keangnam để ký kết hợp đồng mua bán căn hộ. Tại đây, bà Thanh được người của Keangnam đưa ra một bộ hợp đồng đã in sẵn, trong đó có đầy đủ thông tin của người mua và yêu cầu khách hàng xem xét bản hợp đồng ngay tại chỗ, rồi ký tên thể hiện việc giao kết hợp đồng.
Cũng theo trình bày của đại diện nguyên đơn, người của Keangnam yêu cầu bà Thanh phải ký ngay hợp đồng tại tòa nhà chứ không đồng ý cho mang các nội dung dự định giao kết về nhà nghiên cứu.
Khi nhận thấy một số điều khoản trong hợp đồng bất hợp lý, bà Thanh muốn thương lượng thay đổi, hiệu chỉnh nhưng không được chấp thuận. Lúc đó người của Keangnam lý giải rằng, đây là hợp đồng mẫu, áp dụng chung cho tất cả 900 căn hộ chứ không riêng gì trường hợp bà Thanh. Còn nếu khách hàng không đồng ý ký hợp đồng thì sẽ bị mất trắng toàn bộ tiền đặt cọc 5.000 USD.
Trước tòa, bà Thanh khẳng định, vì chỉ được đọc hợp đồng trong một khoảng thời gian rất ngắn, không được thay đổi, sửa chữa điều khoản nào và nếu không ký thì sẽ mất toàn bộ số tiền đặt cọc nên bà đã ký vào bộ hợp đồng mua bán căn hộ A710, tại tòa nhà Keangnam.
 |
| Đại diện nguyên đơn và bị đơn tại phiên xử. |
Theo đó, bà Thanh đã đồng ý mua của Keangnam căn hộ chung cư này, tại tầng 7, tòa A của Keangnam có tổng diện tích là 118,75m2 với giá 319.394 USD. Cũng theo bà Thanh trình bày, sau một thời gian ký kết hợp đồng mua căn hộ, bà Thanh nhận thấy chủ đầu tư tòa nhà chung cư cao cấp vi phạm cam kết với khách hàng, đặc biệt là diện tích căn hộ trong thực tế không đủ so với nội dung hợp đồng (thiếu 15m2) nên bà đã yêu cầu Keangnam hoàn trả lại toàn bộ số tiền đã nhận của mình, nhưng chủ đầu tư tỏ ra bất hợp tác.
Từ những khúc mắc nêu trên, bà Thanh đã khởi kiện Keangnam ra tòa án, yêu cầu Tòa án tuyên hợp đồng mua bán căn hộ giữa hai bên vô hiệu, đồng thời buộc chủ đầu tư phải hoàn trả toàn bộ số tiền đã nhận của bà.
Tại phiên xử, ông Nguyễn Đức Mạnh (đại diện phía bị đơn – Keangnam) trình bày, Keangnam không đồng ý với trình bày và yêu cầu của nguyên đơn. Bởi theo quy định của pháp luật thì các bên có quyền tự do cam kết, tự do thỏa thuận trong quan hệ dân sự. Khi giao kết hợp đồng mua bán căn hộ, Keangnam không ép buộc, không cấm đoán hoặc lừa dối khách hàng.
Trả lời HĐXX về nội dung phản ánh của nguyên đơn khi đi tham quan căn hộ mẫu bị khống chế về thời gian và không được đọc kỹ nội dung hợp đồng, đại diện bị đơn cho biết, ngoài đi tham quan thực tế, bà Thanh còn được xem các hình ảnh về căn hộ và về tòa nhà.
Giải thích về việc trong hợp đồng mua bán căn hộ quy định giá cả, thanh toán bằng ngoại tệ, đại diện bị đơn cho rằng “Keangnam không vi phạm”.
Trả lời HĐXX về lý do “Tại sao Keangnam không quy định bằng tiền Việt, sau đó quy đổi ra USD?”, đại diện bị đơn giải thích “Quy định thế chỉ nhằm mục đích để báo cáo về tập đoàn”.
Sau khi nghị án, HĐXX khẳng định, giá trên hợp đồng bằng USD là vi phạm Điều 22, Pháp lệnh Ngoại hối. Tuy nhiên, căn cứ vào Nghị quyết 04 của Hội đồng Thẩm phán TAND Tối cao thì, nếu nội dung hợp đồng kinh tế có thỏa thuận giá cả, thanh toán bằng ngoại tệ trong khi một hoặc các bên không có chức năng thanh toán bằng ngoại tệ, nhưng sau đó các bên thỏa thuận thanh toán bằng Việt Nam đồng thì giao dịch đó không bị vô hiệu toàn bộ.
Vì thế, hợp đồng mua bán trên phù hợp với tinh thần của NQ 04 của Hội đồng Thẩm phán TAND Tối cao, do hợp đồng quy giá căn hộ bằng ngoại tệ không phù hợp nên cần xác định lại giá căn hộ sang Việt Nam đồng tại thời điểm ký kết. Với phán quyết trên, HĐXX tuyên “không chấp nhận đơn khởi kiện của bà Thanh về yêu cầu hủy hợp đồng bán căn hộ A710”.
